Контрольная работа - Экономика недвижимости - файл n1.doc

Контрольная работа - Экономика недвижимости
скачать (161.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc162kb.18.09.2012 10:13скачать

n1.doc



Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Пермский государственный технический университет
Контрольная работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Пермь 2009

  1. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом

Объект оценки: жилое помещение (2-х комнатная квартира, общей площадью 49,1 м2), расположенное по адресу г. Пермь, ул. Уинская, дом. 12, кв. 140.

Затратный подход оценки недвижимости предполагает расчет рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения0 зданий и сооружений объекта оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Определение рыночной стоимости жилого помещения – в нашем случае – квартиры имеет ряд особенностей, что связано с рассмотрением ее как элемента многоквартирного дома. Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом всех жильцов, т.е. находится в их долевой собственности, размер которой исчисляется пропорционально площади квартиры. Выделить размер доли собственника в нашем случае не представляется возможным, т.к. отсутствуют данные по всему дому.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ

Для расчета стоимости строительства воспользуемся формулой:

Сз = ПИ + КИ + ПП

где ПИ – прямые издержки на строительство (принимаются по сметной стоимости строительства);

КИ – дополнительные косвенные издержки на строительство (принимаются по средним данным);

ПП _ прибыль предпринимателя (принимаются по доходности вложений в реальные инвестиции).

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость здания точной копии оцениваемого здания с использованием тех же материалов, но по текущим ценам.

При оценке стоимости воспроизводства зданий применяется метод укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1. Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным требованиям относят:

2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен (С~9) непосредственно по таблице УПВС.

3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

С69 = С69*П*Кi

где Кi - поправочный коэффициент на следующие факторы:

4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен

Прямые и косвенные издержки здесь отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

(ПИ+КИ)6969*V

где V – расчетный объем здания,

С69 - стоимость единицы объема в базисном уровне цен.

5. Перерасчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

ПИ+КИ = (ПИ+КИ)6984/69191/84iтек/91

где: И84/69 – индекс перерасхода от сметных цен 19-9 годах к ценам 1984 года (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94);

К1 – территориальный коэффициент к индексу И84/69, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям и т.д.;

И91/84 – индекс перерасхода от сметных цен 1984 года к ценам 1991 года (приложение к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д);

Итек/91 – индекс удорожания уровня цен 1991 года к уровню цен на дату оценки (данные Регионального центра ценообразования в строительстве Пермского филиала ГУ «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России»).

6. Расчет прибыли предпринимателя:

ПП = (ПИ+КИ)*Нпп

где Нпп - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка).

7. Определение полной восстановительной стоимости нового строительства:

ПВС = 31,2*176,1*1,06*1,212*1,622*46,751*1,1 = 588 785 рублей,

где: 31,2 – (руб.) – восстановительная стоимость 1м3 подобного помещения в базовых ценах 1969 г. (сб.№28, таб.35);

176,1 (м) – объем объекта оценки;

1,06 – климатический коэффициент.

Примененные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальные коэффициенты к ним:

1,212 – индекс перехода к базовым ценам 1984 г. (постановление Госстроя от 11.05.1983г. №94);

1,622 – индекс перехода к базовым ценам 1991 г. (Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. №14-Д);

46,751 – текущий индекс на строительную продукцию жилищно-гражданского строительства (письмо 06-06/15 от 16.01.2008 года Областной межведомственной комиссии по ценообразованию в строительстве Пермского филиала ФГУ «Федеральный лицензионный цент при Росстрое»);

1,1 – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (по данным инвестиционных компаний о доходности ЗПИФ недвижимости, по данным информационных сайтов).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ – потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

Инакопл = (ЭВ/ОЭЖ)*СС

где: Инакопл - накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь – период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;

СС – стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)

Инакопл = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 руб. (0,1%)

Расчет функционального износа

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ составляет 0%. Для рассматриваемого объекта функциональный износ 0%.

Расчет внешнего износа

Внешний износ – снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к. оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1-(1-физ.из.)*(1-фун.из.)*(1-вн.из.)

ОНИ = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1

Таким образом, общий накопительный износ составляет 10%.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 588 785 * (1-0,1) = 529 906, 5 рублей

В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без учета НДС округленно составляет: 530 000 рублей (пятьсот тридцать тысяч рублей).

  1. Оценка стоимости объекта недвижимости методом

сравнительных продаж
Данный подход предполагает сопоставление оцениваемого объекта с аналогичным объектом.

Для определения цены объекта оценки по аналогам необходимо использовать методы приведения цен на объекты аналоги к цене объекта оценки с учетом различий, которые существуют при осуществлении той или иной сделки купли-продажи, при определении цены предложения и продажи. Это могут быть:

В связи с этим при оценке используется несколько методов, учитывающих различия между аналогами и объектом оценки:

  1. метод внесения корректировок;

  2. метод корреляционно-регрессивного анализа.

В предлагаемых расчетах для уменьшения влияния многофакторных различий в качестве аналогов были выбраны объекты, относящиеся к одной и той же зоне коммерческой привлекательности (зонирование г. Перми разработано доцентом кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ Э.Д. Епишиной).

В расчетах были введены следующие поправки:

Итоговые расчеты представлены в таблице 1.

Исходя из таблицы, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки составляет с округлением два миллиона двести семнадцать тысяч рублей (2 217 000 руб.).


Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналоги

№1

№2

№3

Адрес объекта

Ул. Уинская 12 - 140

Ул. Тургенева 8 - 121

Ул. Уинская 10 – 74

Ул. Вагановых 10 - 145

Цена за м2 общей площади, тыс. руб.




45,15

48,24

47,58

Право собственности

полное

полное

полное

полное

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная цена, тыс. руб.




45,15

48,24

47,58

Условия сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка, %




45,15

48,24

47,58

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

Рыночные

Корректировка, %




-2

-2

-2

Скорректированная цена, тыс. руб.




44,25

47,28

46,63

Время продажи

май, 2009

май, 2009

май, 2009

май, 2009

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная цена




44,25

47,28

46,63

Местоположение

Ул. Уинская, категория престижности 2

Ул. Тургенева, категория престижности 2

Ул. Уинская, категория престижности 2

Ул. Вагановых, категория престижности 2

Корректировка, %




0

0

0

Скорректированная цена, тыс. руб.




44,25

47,28

46,63

Физические характеристики:













Величина общей площади

49,1

54,0

49,1

50,0

Корректировка, %




-4

0

-2

Скорректированная цена, тыс. руб.




42,48

47,28

45,7

Уровень внутренней отделки

Отсутствие ремонта

Отсутствие ремонта

Отсутствие ремонта

Косметический ремонт

Корректировка, %




0

0

-1

Скорректированная цена, тыс. руб.




42,48

47,28

45,24

Объемно-планировочное и конструктивное решение

Кирпич. дом, 7 эт, УП

Кирпич. дом, 5 эт., УП

Кирпич. дом, 10 эт., УП

Кирпич. дом, 8 эт., УП

Корректировка, %




-0,5

1

0,5

Скорректированная цена, тыс. руб.




42,27

47,75

45,46

Общая чистая коррекция, руб. м2




2,88

0,49

2,12

В % от цены продажи




6,4

1,02

4,5

Приоритет (весовой коэффициент)




























Стоимость м2 объекта оценки, тыс. руб.

45,16









Таблица 1 – Оценка стоимости объекта недвижимости методом сравнительных продаж

  1. Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом

Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода т определяется действительный валовых доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Перерасчет чистого операционного дохода на текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Расчеты потенциального валового дохода представлены в таблице 2. При ее составлении для оценки рыночной арендной платы проведен анализ арендных ставок на аналогичные объекты, имеющие одинаковое месторасположение, опубликованные в официальных изданиях.
Таблица 2 – Определение величины арендной ставки

дата

кол-во комнат

улица

дом

этаж /

этажей

общ. площадь

тип дома

примечания

цена аренды, тыс.руб.

Цена аренды, м2, руб.

25/04/09

2

Лебедева

33

2/9

49,5

УП

мебель

12,0

242,2

25/04/09

2

Уинская

8

7/10

49,1

УП

кухня

14,0

285,13

25/04/09

2

Крупской

15

3/9

52

УП

мебель

14,5

278,85

25/04/09

2

Крупской

32

1/5

50

УП

мебель, быт.тех.

14,0

280,00

26/04/09

2

Юрша

18

3/5

52

УП

пусто

11,0

211,54

26/04/09

2

Ким

94

8/9

50

УП

мебель, быт. тех.

15,0

300,00

28/04/09

2

Ким

109

4/9

54,5

УП

пусто

11,9

218,35

28/04/09

2

Революции

2

6/10

51,5

УП

мебель, быт.тех.

15,5

300,97

30/04/09

2

Соломина

21

9/9

53

УП

пусто

13,0

245,28

30/04/09

2

Розалии Землячки

16

2/9

50

УП

мебель, быт.тех.

12,5

250,00

30/04/09

2

Халтурина

19

5/9

49,5

УП

мебель

12,9

260,6

Среднее значение, м2, руб.

261,17



На основе таблицы 2 может быть рассчитан реконструированный годовой отчет о доходах, представленный в таблице 3.

Таблица 3 – Реконструированный годовой отчет

Наименование

Объект оценки

Общая площадь помещения, м3

49,1

Среднерыночная арендная ставка в месяц, руб./м2

261,0

Потенциальный валовый доход, руб.

153781,0

Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей,%

0,9

Действительный валовый доход, руб.

138403,0

Операционные расходы, руб.

0,0

Чистый операционный доход (NOI),руб.

138403,0



РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации (R0) рассчитан методом рыночной экстракции. Данные по расчету коэффициента приведены в таблице 4. Величины стоимости продаж объектов определены, исходя из информации, размещенной в газетах «Из рук в руки», «Пермские квартиры и офисы» за 1-2 квартал 2009 года.

Величина чистого операционного дохода определялась из данных о стоимости аренды квадратного метра площади для аналогичных объектов (жилых помещений), величине операционных расходов и коэффициента недогрузки и неплатежей.


Таблица 4 – Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции



Тип помещения

Местоположение

Стоимость (V)

Чистый операционный доход (NOI),руб.

Коэффициент капитализации (R0)

1

2-комн.кв.

ул. Тургенева

2 100 000

136000

0,064

2

2-комн.кв.

ул. Уинская

2 250 000

137400

0,061

3

2-комн.кв.

ул.Лебедева

2 270 000

141000

0,062

Среднее значение коэффициента капитализации

0,062


РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле (результаты, также представлены в таблице 5):

V = NOI/R0

V = 138403/0,062 = 2 223 306 руб.
Таблица 5 – Расчет рыночной стоимости доходным методом

Наименование

Объект оценки

Чистый операционный доход NOI, руб.

138403

Общий коэффициент капитализации R0

0,062

Стоимость объекта оценки V, руб.

2 223 306



Таким образом, стоимость объекта оценки с учетом НДС, полученная на дату оценки составляет 2 223 306 руб. (два миллиона двести двадцать три тысячи триста шесть рублей).


  1. Согласование результатов расчета стоимости объекта

Цель оценки – определение рыночной стоимости для совершения сделки купли-продажи.

Объект недвижимости оценивается тремя подходами: затратным, доходным и методом сравнительных продаж (таблица 6).
Таблица 6 – Оценка стоимости объекта недвижимости тремя методами

Объект

Стоимость

по затратному методу

по сравнительному методу

по доходному методу

2-х комнатная квартира

530 000

2 217 000

2 223 306


Особо следует отметить наличие некоторых допущений при использовании каждым методом стоимости объекта недвижимости:

- затратный метод имеет большую значимость при отсутствии или существенных ограничений информации рынка недвижимости;

- метод сравнительных продаж позволяет более детально оценить стоимость, исходя из сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов в конкретных условиях;

- доходный метод в большей степени ориентируется на расчет эффективности вложения денежных средств в объект, не учитывая в большей степени изменения ситуации на денежном рынке и доходность использования инвестиций в альтернативных производствах.

Учитывая все факты и допущения, распределим по каждому подходу приоритет при расчете итоговой величины стоимости, используя экспертный метод согласования:
Таблица 7 – Присвоение весов альтернативным вариантам расчета

Критерии

Значимость критерия

Подходы

затратный

сравнительный

доходный




2 217 000

2 223 306

баллы

Достоверность и достаточность информации для анализа

20%

не учитывается

5




Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов

25%

не учитывается

5




Способность подхода отразить мотивы поведения

30%

не учитывается

5




Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

25%

не учитывается

5




ИТОГО, сумма баллов

100%




5




Вес подхода




не учитывается

9,25

4,25










54%

46%

Скорректированная стоимость







1 197 180

1 022 721

Согласованная величина стоимости




2 219 901,0


Вывод: Рыночная стоимость 2-х комнатной квартиры общей площадью 49,1 кв.м расположенной на седьмом этаже 10-этажного кирпичного жилого дома по адресу ул.Уинская,12-140 по состоянию на дату оценки (без учета НДС) равна 2 219 901 (два миллиона двести девятнадцать тысяч девятьсот один) рубль.



Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации