Слуцкий А.А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости - файл n1.doc

приобрести
Слуцкий А.А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости
скачать (154 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc154kb.17.09.2012 16:21скачать

n1.doc

Оценка залогового имущества: проблемы стоимости

Слуцкий А.А. Оценка залогового имущества: проблемы стоимости - "Банковское кредитование", N 2, март-апрель 2010 г. – 24 с.

Оглавление
Характеристика и особенности ситуации

Источник проблемы

Этические и нормативные аспекты в судебных спорах о стоимости

Анализ российской судебной практики в части определения начальной продажной цены залога

Что происходит с ценами сделок?

Американский опыт

Особенности оценки предмета залога в условиях конфликта банка и залогодателя

Выводы

Содержание

Предисловие 3

Характеристика и особенности ситуации 4

Источник проблемы 7

Этические и нормативные аспекты в судебных спорах о стоимости 9

Анализ российской судебной практики в части определения
начальной продажной цены залога 11

Доказательства, предоставляемые суду при определении начальной продажной цены предмета залога на публичных торгах 13

Что происходит с ценами сделок? 19

Американский опыт 20

Особенности оценки предмета залога в условиях конфликта банка и залогодателя 21

Выводы 23


Предисловие



В настоящее время безусловный приоритет при оценке отдается сравнительному подходу, а два других подхода - доходный и затратный - или игнорируются, или подгоняются по результатам к сравнительному. Возможно, что в современных условиях банкам стоит пересмотреть действующие процедуры оценки залогов, отказаться от сравнительных методов и уделить больше внимания фундаментальным стоимостным характеристикам при оценке залогового имущества.
Нынешний этап развития корпоративного кредитования характеризуется тем, что существенная часть проблемных корпоративных кредитов реструктуризируется или погашается путем обращения взыскания на залоги.

По данным коллекторской компании "Секвойя Кредит Консолидейшн", если в начале 2009 г. хотя бы некоторая часть дел по взысканию корпоративной задолженности (около 10%) разрешалась на досудебном этапе путем переговоров с должником и нахождением приемлемого для обеих сторон решения, то к концу 2009 г. почти 100% случаев проблемной просрочки заканчивались судебным разбирательством*(1).

В таких процессах одной из главных целей банков является получение исполнительного листа с указанной в нем "начальной продажной ценой" предмета залога на публичных торгах. Однако именно в этом вопросе проявился один из серьезнейших операционных рисков процесса кредитования, прямо связанный с действовавшей (и продолжающей действовать) практикой определения одного из существенных условий договора о залоге - оценкой залога.

Характеристика и особенности ситуации



Когда дело доходит до обращения взыскания на предмет залога в связи с дефолтом заемщика, оппортунистическое поведение залогодателя проявляется в том, что он отказывается признать существенное снижение рыночной цены предмета залога по сравнению с оценочной стоимостью, согласованной сторонами при заключении договора о залоге.

В качестве подтверждения своей правоты залогодатель представляет суду отчет об оценке рыночной стоимости предмета залога, действительный на требуемую судом дату, в котором оценщик, договор с которым был заключен без согласования с банком, подтверждает, что рыночная стоимость предмета залога превышает (равна, незначительно меньше) оценочную стоимость, указанную в договоре о залоге.

В такой ситуации банк вынужден обратиться к другому оценщику, который может подтвердить обоснованность требований банка.

Особенности рассмотрения дела в судах представлены в таблице 1.
Таблица 1


Особенности*

Выводы

Суду требуется конкретная цифра - "рыночная стоимость"

Демонстрирует полную практическую бесполезность ликвидационной стоимости для целей залога

То обстоятельство, что срок реализации недвижимости с торгов ниже нормальных сроков экспозиции, судом игнорируется

Судья не желает вникать в вопросы оценки

Стоимость можно рассчитывать как угодно, но называть ее надо - "рыночная стоимость".

"Стопка бумаг" может быть любой, но называться она должна - "Отчет об оценке", то есть иметь статус документа доказательственного значения для суда

По существу вопросы оценки судом не рассматриваются

Для судей нет авторитетов в оценочном сообществе

Привлечение в судебном процессе на свою сторону авторитетных в оценке лиц и компаний в качестве оценщиков и экспертов лишено практического смысла

* Источник: Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов. Тезисы доклада на Втором международном конгрессе "Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России" (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=7&Id=3221&ContId=400#м2).


По мнению А. Бактимирова, одной из основных причин "равнодушия" судейского корпуса к вопросам оценки является "чудовищное расхождение результатов в отчетах, представляемых спорящими сторонами - банком и залогодателем". По нашим данным, результаты могут различаться в три раза.

В результате судьи чаще склоняются к решению: "начальная продажная цена = стоимость в договоре о залоге".

Данную ситуацию иллюстрирует рисунок 1.

"Рис. 1 "Соотношение оценки предмета залога, объема кредита и начальной продажной цены предмета залога на публичных торгах"

Поскольку, как правило, реалистичная цена, по которой предмет залога при существующих условиях рынка может быть продан уже на первых публичных торгах, близка к рыночной стоимости, указанной в отчете, представленном банком, в большинстве (если не в 100%) случаев это будет означать, что предмет залога:

1) не будет реализован на первых публичных торгах;

2) не будет реализован на повторных публичных торгах, поскольку размер допустимой законом скидки к начальной продажной цене на повторных торгах относительно начальной продажной цены на первых торгах незначителен относительно имеющегося "чудовищного" расхождения;

3) вынужденно будет оставлен банком у себя с зачетом соответствующей стоимости, существенно превышающей реалистичную цену, за которую предмет залога может быть реализован в данное время, в счет погашения требований банка к должнику.

Таким образом, банк:

1) не решает главную задачу, которую он ставит перед собой до начала судебного процесса: получение удовлетворения требований к должнику, исходя из реалистичной цены предмета залога за счет его продажи уже на первых публичных торгах, с сохранением требований к должнику на недостающую сумму для их погашения из иных источников должника;

2) будет вынужден самостоятельно заниматься дальнейшей реализацией предмета залога в течение неопределенного времени, неся на себе бремя расходов по содержанию предмета залога, то есть фактически снижая размер требований, которые могут быть погашены из цены продажи предмета залога.

Источник проблемы



До кризиса (и в настоящее время) методология определения оценки залога при заключении договора о залоге основывалась на том, что в соответствии с п. 7 ФСО 2 "Цель оценки и виды стоимости"*(2) при определении стоимости предмета залога, в том числе при ипотеке используется рыночная стоимость, под которой "...понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства..." (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)).
Примечание. В соответствии с действующей позитивистской концепцией считается, что наилучшей характеристикой рыночной стоимости являются цены сделок, по которым на момент оценки продаются/покупаются аналогичные объекты.
В мире такой подход к оценке стоимости залогов является преобладающим*(3).

Основной акцент делается на представлении о стоимости как стоимости в обмене. Иными представлениями о стоимости - трудовой теорией стоимости и теорией полезности - чаще всего пренебрегают.

В итоге безусловный приоритет при оценке отдается сравнительному подходу, а два других подхода - доходный и затратный - или игнорируются, или подгоняются по результатам к сравнительному.

Как уже неоднократно подтверждалось мировой практикой, такой подход хорошо работает только тогда, когда рыночные цены растут. Как только рыночные цены начинают снижаться (особенно если резко), результаты оценок, полученные при помощи сравнительного подхода, моментально устаревают.

Нами уже отмечалось*(4), что риски сторон договора, связанные, например, с неадекватной оценкой стоимости активов для сторон сделок купли-продажи, неденежной оплаты акций и долей, наследования и др., с одной стороны, и риски сторон договора о залоге - с другой - несопоставимы по своей общественной значимости.

В первом случае стороны в конце концов договорятся, придут к компромиссу - и не обязательно в качестве приемлемой будет принята цена, соответствующая стоимости, определенной для них оценщиками, консультантами либо кем-то иным. В этом случае риск ошибки принимает на себя одна из сторон, и за пределы конкретной сделки риск ошибки не выйдет. Даже если ошибка оценки будет постоянно воспроизводиться, то совокупный риск окажется распыленным на огромное количество сделок.

Напротив, во втором случае ошибки в определении стоимости залога относятся на банки, концентрируясь в банковской системе.

Таким образом, ключевой проблемой кредитного риск-менеджмента является в действительности не та цена, по которой предмет залога может быть продан на момент заключения договора о залоге, а та, по которой он может быть продан при наступлении дефолта должника.

Кроме того, на практике выяснилось, что стремление компенсировать несостоятельность оценочного механизма определения наиболее вероятной на данный момент цены за счет института судебной власти остается нереализованным, поскольку учет рисков, связанных как с самим характером договора о залоге, так и с процедурой обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке, оказался неполным.

Представляется, что предпосылки слабости позиции залогодержателей в спорах о начальной продажной цене лежат в учете судами этических и нормативных представлений о рыночной стоимости, что, как показала практика, абсолютно не учитывается операционным риск-менеджментом банков.

Этические и нормативные аспекты в судебных спорах о стоимости



Судя по всему, российская практика споров о рыночной стоимости встала на тот же путь, по которому она шла во всем мире на протяжении ХХ века.

Дело в том, что суды параллельно с оценщиками формировали свое, независимое от оценщиков, представление о рыночной стоимости.

При этом представления оценщиков о рыночной стоимости на протяжении ХХ века кардинально переменились и от неоклассических представлений, учитывающих влияние субъективного этического компонента, пришли к позитивистскому определению рыночной стоимости, призванному (по крайней мере, на словах) исключить субъективизм и этику из восприятия стоимости, фиксируя цены такими, какие они есть, поскольку "рынок всегда прав"*(5).
Примечание. Позитивистская доктрина о "всегда правом рынке" в судах не работала и, судя по всему, не работает, поскольку доктрину суда можно сформулировать как "прав только суд".
Суды, являясь самостоятельной ветвью власти, в силу специфики своей деятельности, направленной на достижение справедливости, не исключали при разрешении споров о стоимости субъективно-этический компонент. Кроме того, суды обязаны действовать в рамках конституций, законов, а также - в отдельных странах - прецедента, что дополнительно налагало и налагает нормативные ограничения на их решения.

Исповедуемый судами термин именуется "справедливая рыночная стоимость" (fair market value), то есть рыночная стоимость с учетом представления о справедливости.

Единого определения справедливой рыночной стоимости не было и нет. Это может быть наибольшая, а может быть и наиболее вероятная цена*(6); для ее определения можно использовать только затратный подход, также она может быть наименьшей по результатам затратного и доходного подходов и т.д.*(7)

Все определяется законом, спецификой спора и справедливостью в понимании судьи (например, наибольшая цена применялась в США в спорах о цене выкупа государством земельных участков у граждан).

Тем не менее были разработаны общие предположения, позволяющие достичь требуемого законом результата*(8). Часть из них соответствует оценочному определению, например:

- покупатель и продавец согласны совершить сделку - понятие "согласный покупатель и согласный продавец";

- покупатель и продавец не находятся под принуждением.

Но главное различие между "рыночной стоимостью" и "справедливой рыночной стоимостью" состоит в том, что при определении последней считается, что рынок не "всегда прав", а справедлив. Это означает, что все стороны имеют если и несовершенные знания, то, по крайней мере, равные.

Такая позиция, базирующаяся на анализе не того, что есть на самом деле, а того, что должно быть, соответствует представлениям нормативной экономики.

Помимо этого, суды ограничены имеющимися доказательствами, следовательно, значения стоимости могут утверждаться при ограниченном числе фактов. Судьи, являясь юристами по образованию и характеру деятельности, вовсе не обязаны обладать познаниями в теории и практике оценочной профессии.

Как представляется, с учетом этих данных вопрос о мотивации судов при принятии решения о начальной продажной цене становится более понятным.

Анализ российской судебной практики в части определения
начальной продажной цены залога



При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается арбитражным судом. В этом случае в соответствии с п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Арбитражными Судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное письмо N 26)*(9):

- начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается исходя из рыночной цены этого имущества;

- указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Обратим внимание на полную идентичность понятий "рыночная цена" и "рыночная стоимость", которая имеет место в Информационном письме N 26, что в общем соответствует приведенному выше определению рыночной стоимости. В этой связи неудивительным представляется нежелание суда учитывать сокращенные сроки реализации предмета залога в ходе исполнительного производства по сравнению с типичным сроком его реализации в обычных условиях*(10).

По всей видимости, только на этом основывается позиция залогодержателя: надо убедить суд, что рыночная цена предмета залога на момент процесса снизилась и неучет этого обстоятельства при назначении начальной продажной цены заложенного имущества впоследствии приведет "...к нарушению прав кредитора... в ходе осуществления исполнительного производства".

Эта позиция банка, основанная исключительно на противопоставлении рыночной стоимости из отчета об оценке, представленного залогодателем, рыночной стоимости из своего более "авторитетного" отчета, как выясняется, чаще всего оказывается несостоятельной.

Безусловно, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть в обязательном порядке обосновано документально (см. Информационное письмо N 26). Однако перечень документальных доказательств, которые суд принимает во внимание, не исчерпывается мнениями о рыночной стоимости предмета залога на момент спора, представленными спорящими сторонами.

Значение оценки залога - существенное условие договора о залоге, без указания которого договор о залоге не может считаться заключенным, согласованное сторонами при заключении договора о залоге, является самостоятельным доказательством.

Данная ситуация проиллюстрирована на рисунке 2.

Поскольку термин "оценка залога" в данном случае эквивалентен по смыслу термину "цена", то в соответствии со ст. 424 ГК РФ: "1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке".

Таким образом, складывается ситуация, когда залогодатель не отказывается от исполнения требования залогодержателя по той цене (оценке), которая установлена соглашением сторон и, как правило, превышает объем обязательств, не исполненных должником*(11), отказывается добровольно изменять ее в меньшую сторону и, помимо этого, представляет отчет об оценке, подтверждающий соответствие рыночной стоимости залога на момент обращения взыскания на него согласованной сторонами в договоре о залоге оценке залога.

Поэтому суд, рассматривая спор, в обязательном порядке сопоставляет все иные доказательства (рыночные стоимости, по мнению сторон спора) с тем, о чем стороны добровольно договорились между собой. При этом суд достаточно свободен в принципах назначения начальной продажной цены.
Рисунок 2

Доказательства, предоставляемые суду при определении начальной продажной цены предмета залога на публичных торгах



┌──────────────────────────────────────────────────┐

│ Доказательства, представленные суду │

└─────────┬──────────────────────────────────────┬─┘

┌─────────────┴─────────────┐ │

┌───────┴──────────┐ ┌──────────┴────────┐ ┌──────────┴───────────┐

│Значение рыночной │ │ Значение рыночной │ │ Оценка предмета │

│стоимости предмета│ │стоимости предмета│ │залога, согласованная│

│залога, по мнению│ │ залога, по мнению │ │ сторонами при │

│ банка │ │ залогодателя │ │заключении договора о│

│ │ │ │ │ залоге │

└───────┬──────────┘ └──────────┬────────┘ └──────────┬───────────┘

│ └───────────┬────────────┘

│ ┌──────────────────────┴────────────────────────┐

│ │ Близки или равны между собой │

│ └──────────────────────┬────────────────────────┘

└────────────────┬──────────────────────┘

┌────────────────────────┴────────────────────────┐

│ Существенно (в несколько раз) отличаются │

└─────────────────────────────────────────────────┘
Примечание. Близость значений оценки залога, согласованной сторонами, и рыночной стоимости предмета залога, на которой настаивает залогодатель, должна свидетельствовать скорее о правоте залогодателя, чем залогодержателя.
Он может назначить начальную продажную цену предмета залога как независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (см. Информационное письмо N 26), так и равной оценке залога сторонами в договоре о залоге, основываясь на том, что оценка предмета залога независимым оценщиком является для сторон договора о залоге рекомендательной (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Возможно, что суды, занимая такую "прозалогодательскую" ("продолжниковскую") позицию, исходят также из того, что банк при выдаче кредита и заключении договора залога является более сильной и квалифицированной стороной, чем должник. По смыслу своей деятельности, исходя из разумной осмотрительности, банк был обязан предусмотреть возможность как ухудшения финансового состояния должника в период действия кредитного договора, так и снижения цен на рынке соответствующих предметов залога в период действия договора о залоге.

Необходимо также отметить, что суды должны следовать требованиям ВАС РФ о максимально быстром рассмотрении дел о взыскании задолженности и иных инициатив той же направленности.
Мнение

А. Артеменков, член Совета по стандартам и методологии при Национальном Совете по оценочной деятельности, ЗАО "Международный центр оценки"

При сопоставлении двух тесно сопутствующих друг другу баз оценки стоимости - "рыночная стоимость" (market value) и "справедливая рыночная стоимость" (fair market value) - необходимо помнить, что между ними имеются также и различия - они явствуют из буквального значения прилагательного "справедливая", а также его смысла как антитезы "спекулятивному".

В течение последних 50 лет мирового развития оценочной деятельности в чисто позитивистском русле (т.е. стоимость = наблюдаемые цены), к сожалению, полностью игнорировались ее долгосрочные макроэкономические элементы, сознательно нацеленные на смягчение ценовых колебаний и обеспечение ациклических оценок, о которых в последний раз серьезно задумывались лишь в период Великой депрессии 1930-х годов.

Ныне считается этическим и достаточным простое - "объективное" - отражение цен рынка, и неважно, к каким экономическим последствиям оно приводит.

Возобновление споров об экономической процикличности бухгалтерских измерений по справедливой (= рыночной) стоимости, в том числе на государственном уровне и даже в масштабе докладов Конгресса США, доказывает, что простого объективного отражения наблюдаемых цен недостаточно для того, чтобы результат оценки был объективным и безвредным для его будущих пользователей или экономики в целом.

Для выполнения последних условий необходимо развитие таких баз оценки, которые бы выделяли и исключали спекулятивные составляющие из наблюдаемых на рынке цен. Если этого не делать, то банки, применяя традиционные техники оценки рыночной стоимости, будут регулярно оказываться в крайне затруднительных ситуациях.

В рыночных стоимостях, понимаемых как цены рынка, всегда заложен компонент, который нельзя обосновать рациональными соображениями: это признается ныне даже в исследованиях фондовых рынков. Что же можно сказать о куда менее эффективных рынках имущества? Примечательно, что именно специалисты по оценке банковских залогов традиционно задумываются над этой проблемой. Концепция стоимости ипотечного кредитования (MLV), применяемая для оценки залогов в некоторых странах Евросоюза, являлась попыткой разрешить ее. Однако применение данной концепции, основанной на долгосрочных исторических рядах, возможно лишь на веками устоявшихся рынках имущества, таких как, например, в Германии.

Что же делать на российском и похожих на него рынках, статистическая история которых даже не дотягивает до одного полного цикла? Дело в том, что в самих текущих ценах и их недавней динамике уже содержатся сигналы для повышения их эффективности и исключения из них спекулятивных компонентов. Однако жители Изумрудного города не успели вовремя снять свои изумрудные очки: такие сигналы не были всерьез восприняты и использованы именно по причине априорного доверия эффективности цен.

Чтобы велосипед ехал, надо крутить педали. В существующей ситуации это означает, что если ценовой эффективности нет, то ее надо если не вменять, то подсказывать ценам и проводить постоянный мониторинг последних на наличие спекулятивной составляющей с помощью оценочных инструментов, в том числе через соответствующие индексы недвижимости.

Для начала нужно разобраться с существующими проблемами по ликвидации залогов и хоть один раз признать реальность цен рынка, даже если они кажутся нереалистично низкими относительно какой-либо произвольной точки отсчета из некритического прошлого.

Такое признание необходимо для того, чтобы на будущее понять, насколько важно правильно формировать - через ценовые ожидания и оценки - такую ценовую реальность и не давать ей снова уйти в самонадеянный самотек. Дадим безопасный прогноз для этого будущего: в нем мы научимся проводить различия между ценами и стоимостью, а профессия оценщика, определяющего стоимости и выносящего суждение о ценах, войдет в разряд уважаемых наряду с представителями банковской сферы.
В частности, летом 2009 г. Госдумой были приняты поправки к Арбитражному процессуальному кодексу, которые позволяют суду объединять в одно дело иски о взыскании долгов и ответные иски заемщиков, оспаривающих кредитные договоры. Ранее таким правом обладали только ответчики, что позволяло им затягивать процесс взыскания долга путем оспаривания кредитного договора. К усовершенствованию деятельности по взысканию залогов приложила усилия и Федеральная служба судебных приставов.

Рассмотрение по существу вопросов технологии оценки с назначением специальных экспертиз в такой ситуации, безусловно, не способствовало бы скорейшему взысканию задолженности.

Кроме того, хотелось бы обратить особое внимание на одно очень существенное обстоятельство, которое банки в своей текущей залоговой деятельности полностью игнорируют. Однако это обстоятельство, по нашему мнению, составляет суть договора о залоге - как минимум, с позиций операционного риск-менеджмента.

Обычно, заключая договор залога и согласовывая величину оценки залога, стороны договора держат в уме денежную сумму, которую залогодержатель согласен и рассчитывает получить от продажи предмета залога.

В подтверждение сошлемся на данные результата опроса руководителей кредитных и залоговых подразделений ряда банков: именно так характер требования по договору о залоге понимается подавляющим большинством (74%) опрошенных руководителей кредитных и залоговых подразделений ряда банков.

По их мнению, "под залоговой стоимостью следует понимать наиболее вероятную денежную сумму, которую банк сможет получить от реализации предмета залога для удовлетворения своих требований по кредитной сделке в случае дефолта" ("вероятную денежную сумму, которую можно будет направить в погашение обязательств при реализации залогового имущества").

Однако такое понимание сути залога полностью согласуется только с общим требованием законодательства о реализации предмета залога с публичных торгов, аукциона или иным способом; заключении соответствующего договора купли-продажи с победителем торгов (аукциона) или иным покупателем; получении от него соответствующей денежной суммы и "получении удовлетворения" за счет этой денежной суммы.

Это понимание и в самом деле близко к понятию рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, если не принимать во внимание сокращенные сроки экспозиции.

Тем не менее углубленный "стоимостный" анализ п. 1 ст. 334 ГК РФ ("...В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества...") показывает, что в тексте при существительном "стоимость" не фигурирует прилагательное "рыночная".
Примечание. Смысл текста п. 1 ст. 334 оказывается глубже: законодатель вовсе не гарантирует залогодержателю получение удовлетворения исключительно из денежной суммы, которую можно связать со стоимостью в обмене.
И это вовсе не случайность и не недосмотр законодателя, хотя ни в одном из известных нам комментариев ГК РФ внимание на этом не заостряется.

То, о чем в реальности договариваются залогодержатель и залогодатель при заключении договора, более наглядно показано в ст. 352 ГК РФ. Прекращение договора о залоге вследствие продажи предмета залога - это только один из возможных вариантов прекращения правоотношений, возникающих при заключении договора о залоге путем получения удовлетворения "из стоимости заложенного имущества".

В частности, при заключении договора о залоге залогодержатель соглашается также и с возможным прекращением договора о залоге при гибели предмета залога-вещи, то есть, по сути, в большинстве случаев на получение в счет своих требований суммы страхового возмещения, размер которой устанавливается отдельным договором страхования предмета залога. И в этом смысле рыночная стоимость (в меновом понимании) является только верхним ограничением страховой суммы. Страховая сумма же, в свою очередь, является верхним ограничением размера страхового возмещения.

Отметим, что размер страхового возмещения при полной гибели предмета залога вовсе не обязательно будет равным размеру страховой суммы, указанной в договоре страхования и совпадающей с оценкой залога. При имущественном страховании предмета залога размер страхового возмещения будет рассчитываться страховщиком на основании стоимости замещения. Существенно, что в этом случае залогодержатель также получает удовлетворение "из стоимости", но из стоимости замещения, а не из рыночной цены.

При неадекватно высокой оценке залога, определенной исходя из рыночных цен купли-продажи, размер страхового возмещения может быть меньше страховой суммы на величину предпринимательской прибыли, добавленной к стоимости замещения предмета залога за вычетом износов. Хотя этот вариант относительно маловероятен, но смысл получения удовлетворения "из стоимости" без прилагательного показательно расширяется.

Еще более существенным является потенциальное согласие залогодержателя с тем, что при определенных обстоятельствах (признании несостоявшимися повторных торгов) он готов оставить предмет залога у себя по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах либо отказаться от этого права и не получить ничего.

Оставление предмета залога у себя также означает получение удовлетворения "из стоимости", но опять-таки не из стоимости в обмене (рыночной цены), а из стоимости чистых денежных потоков, которые способен "генерировать" предмет залога, его полезности, стоимости в использовании.

Таким образом, фиксируя в договоре о залоге величину оценки залога (существенное условие), залогодержатель в реальности соглашается сразу на три возможных непосредственных рациональных исхода*(12).

При этом оставление предмета залога у залогодержателя с точки зрения суда является обстоятельством, исключающим нарушение его прав, поскольку, повторимся, законодатель и не гарантировал залогодержателю получение удовлетворения из денежной суммы.

Определенно можно сказать, что увлечение позитивистскими сравнительными вычислениями, (сравнительный подход), и игнорирование прогнозной нацеленности метода дисконтирования денежных потоков (или его тривиально-подгоночное использование) сыграли свою отрицательную роль.

Пренебрежение стоимостью замещения (затратный подход) как основой для расчета размера страхового возмещения не оказало влияния только по той причине, что страховые случаи, сопровождающиеся полной гибелью предмета залога и прекращающие договор залога, чрезвычайно редки. Однако, как показывает практика, при отсутствии сделок стоимость замещения в настоящее время является основным ориентиром для покупателей, располагающих ликвидными активами, то есть именно тех покупателей, которые интересны банкам. Причем, как выясняется, такая тенденция наблюдается во всем мире.

Что происходит с ценами сделок?



Очень существенно, что, отстаивая свою позицию в суде, банки правы с рыночно-экономической точки зрения. Цены реальных, а не сконструированных в отчетах об оценке путем применения экспертных скидок сделок показывают катастрофическое снижение.

Например, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев приблизительно год назад заявлял, что на российском рынке, помимо институциональных, существуют и иного рода инвесторы, которые рассчитывают на меньший объем инвестиций и большую доходность. По его словам, "...они рассматривают сильно подешевевшие активы, стоимость которых равна себестоимости строительства в новых ценах. Можно сказать, что они пользуются более уязвленным состоянием рынка недвижимости в России по сравнению с западными рынками. Такие фонды есть, и вполне вероятно, что они в ближайшее время начнут заключать сделки и у нас в стране". В основном к этой категории относятся западные фонды, но "встречаются и российские, которые приближены к банкам, у которых заложены и перезаложены активы девелоперов"*(13).

Правительство Москвы в лице заместителя мэра, курирующего вопросы земельно-имущественных отношений, Владимира Силкина и СГУП по продаже имущества столицы констатируют, что сегодняшние объемы продаж имущества Москвы на торгах можно оценить как очень низкие*(14).
Примечание. На аукционах по продаже нежилой недвижимости, принадлежащей Москве, нередко озвучиваются цены, близкие к докризисным, что в сложившейся ситуации представляется ненормальным.
Отметим, что в соответствии с действующим законодательством начальная цена аукциона определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком.

Завышенные цены на нежилую недвижимость серьезно отражаются на активности покупателей - участников аукциона. По этой причине многие торги просто признаются несостоявшимися, поскольку при таких ценах желающих участвовать в торгах не находится. Однако, как только эти же объекты выставляются на публичные торги и стоимость снижается в два раза, на них возникает ажиотажный спрос.

Судя по такому поведению покупателей, можно сделать вывод, что стартовая цена на имущество города не соответствует рыночной ситуации.

"Необходимо провести анализ стоимости объектов и пригласить для этого оценщиков, чтобы они скорректировали цены с учетом сегодняшнего дня", - утверждает Владимир Силкин.

Американский опыт



Аналогично, и даже более жестко, дела обстоят в США.

J. Norbut указывает, что "...точка отсчета при оценке - стоимость замещения и ваша способность приобрести собственность по цене, равной или ниже стоимости замещения. В ином случае оценка зависит от потока дохода от собственности или дисконтированного денежного потока, если нет адекватного потока дохода"*(15).

S. Levy, старший управляющий директор восточного подразделения CBRE Capital Markets, отмечает, что "...в категории дистресс-активов наблюдаются довольно большие спреды "предложение-спрос" (bid-ask spread). Большинство дистресс-сделок, которые мы видим, оценены на основании фракции стоимости замещения, которая для большинства людей является одной из немногих объективных характеристик стоимости. В то время как оценка при помощи метода сопоставимых продаж является лучшим индикатором стоимости, малое количество сделок препятствует тому, чтобы оценщики использовали этот метод. В конечном счете, традиционная ставка дисконтирования выводится исходя из нового дохода от недвижимости и тогда, когда этот новый доход появляется"*(16).

Но наиболее жесткие данные приводит B. Mattson-Teig: "Дистрессовые объекты, как правило, продаются за 30-40% от стоимостей, которые были установлены год или два назад. Подходы к заключению сделок резко изменились. Даже стоимость замещения больше не является точкой отсчета, как было ранее. Инвесторы не собираются покупать недвижимость просто потому, что она продается за 50% от стоимости замещения. Если не будет явно виден путь к созданию дохода, то найдется очень немного заинтересованных покупателей"*(17).
Примечание. Наступление дефолтов наиболее вероятно на этапе спада деловой активности и сопровождающего этот процесс падения спроса и цен на соответствующие предметы залога.

Особенности оценки предмета залога в условиях конфликта банка и залогодателя



Как было указано выше, сутью конфликта является отказ залогодателя признать снижение оценки залога, указанной в договоре.

А. Бактимиров (2009) приводит следующие особенности такой ситуации для банка:

- заказчиком отчета выступает банк;

- у банка нет возможности получить "обычный" объем актуальной документации по оцениваемому объекту;

- нет возможности провести полноценный осмотр объекта.

Очевидно, что последние обстоятельства являются следствием конфликтности ситуации:

- залогодатель не желает выступать заказчиком оценки перед тем оценщиком, который не обеспечит приемлемый для него (залогодателя) результат оценки;

- залогодатель отказывается предоставлять залогодержателю "обычный" объем актуальной документации по оцениваемому объекту, а также допускать оценщика, представляющего залогодержателя, на объект.

Необходимо отметить, что сама законность оценки предмета залога, когда заказчиком выступает залогодержатель, но предмет залога не находится в его владении и (или) распоряжении (закладе, управлении), представляется нам сомнительной, а документ, выданный оценщиком залогодержателю, не может представлять собой документ доказательственного значения.

Эта проблема стара как мир и следует из текста ст. 6 Закона N 135-ФЗ: "Физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным..."

Полагаем (и небезосновательно), что данный текст можно толковать следующим образом: безусловное право на проведение оценщиком оценки любых объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, имеют только те физические и юридические лица, которым объекты оценки принадлежат, то есть в данном случае - залогодатели.

У такого толкования всегда обнаруживается множество противников. Кроме того, право залогодержателя на свою независимую оценку предмета залога может быть закреплено в договоре о залоге, согласно которому залогодатель обязан обеспечивать доступ представителей залогодержателя к предмету залога, предоставлять по первому требованию всю необходимую документацию и т.д.

Однако приведенное толкование представляется верным, если исходить из того, что договор о залоге уже является предметом спора, между его сторонами имеет место конфликт и, самое главное, в результате залогодержатель и его оценщик не имеют доступа ни к актуальным на дату оценки документам, ни к самому объекту оценки.

Проведение оценки в таких условиях может противоречить целому ряду статей Закона N 135-ФЗ. В частности:

- в соответствии со ст. 9 "...основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов", а в соответствии со ст. 10 "...договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов;

- в соответствии со ст. 10 "...отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. "..." В отчете должны быть указаны: ...точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - ...балансовая стоимость данного объекта оценки..."

Естественно, что ни точного описания объекта оценки, ни даже данных о его актуальной балансовой стоимости в вышеприведенных условиях обеспечить невозможно. Несоблюдение же указанных условий позволяет признать отчет об оценке недействительным как противоречащий законодательству.

Отметим, что все сказанное относится и к внесудебному порядку обращения взыскания на предмет залога. По нашему мнению, заказчиком такой оценки также должен являться только залогодатель.

Выводы



Приведенные нами данные позволяют несколько иначе взглянуть на процесс операционного риск-менеджмента при осуществлении кредитования.

Очевидно, что процесс взыскания задолженности путем обращения взыскания на предмет залога не может сводиться к судебным разбирательствам и мастерству юристов, участвующих в них. Он должен быть многоэтапным, многоплановым и стартовать еще при рассмотрении объекта как потенциального предмета залога. По нашему мнению, банкам уже в ближайшее время следует переключить свое внимание на анализ фундаментальных стоимостных характеристик объекта залога.
Ал-р А. Слуцкий,

независимый аналитик, к.т.н.
"Банковское кредитование", N 2, март-апрель 2010 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) Поддубная И. Корпоративная просрочка: тенденции в работе с задолженностью (http://bankir.ru/publication/article/4220328).

*(2 Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255.

*(3) Хотя имеются и исключения: прежде всего, Германия.

*(4) Слуцкий Ал-р А. Кризис кредитования: в поисках фундаментальной стоимости залогов // Банковское кредитование. 2009. N 2. С. 52-68.

*(5) Артеменков А.И. Обзор истории методологии профессиональной стоимостной оценки / Серия конъюнктурных сборников по оценке недвижимости. Одесса: ИЭОС, 2009.

*(6) Marchitelli R. Market Value: the Elusive Standard (Under the Microscope: Winter 1992) // Appraisal Journal. July 1992.

*(7) McCloud Jr., Hodges B. Three Approaches? (Perspectives about the Appraisal Process) // Appraisal Journal. October 1993.

*(8) См.: Lawson J.W.W. The Search for a Valuation Theory. The Time for a Tested and Adopted Valuation Theory Has Arrived / Proceedings from the PRRES Eighth Annual Conference. Christcrunch, New Zealand, 2002; Marchitelli R. Op. cit.

*(9) Несмотря на возраст, данный документ сохраняет свою актуальность. В частности, ссылка на него содержится в тексте главы 23 ГК РФ "Обеспечение исполнения обязательств".

*(10) Чрезвычайно существенно то, что определение "типичный срок реализации (экспозиции)" не является предметом оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости основано на неопределенном типичном сроке. Поэтому, даже если такой срок и указан в отчете об оценке и является не соответствующим конкретным рыночным условиям, данное обстоятельство ни в коей мере не свидетельствует о несостоятельности вывода о рыночной стоимости.

*(11) В докризисный период "хорошим тоном" считалось обеспечивать соотношение "оценка (рыночная стоимость) залога - долг" более 2,0, что позволяло до нуля минимизировать размер отчислений в резерв на возможные потери по ссудам.

*(12) Возможны также варианты отступного, новации и т.д., которые здесь не рассматриваются как не относящиеся к делу.

*(13) Западные инвесторы не вернутся на рынок недвижимости РФ еще несколько лет // РИА Новости. 27.04.2009 (http://www.riarealty.ru/ru/article/0/47903.html).

*(14) Москва из-за кризиса может снизить цены на имущество города // РИА Новости. 29.01.2010 (http://www.riarealty.ru/ru/article/71805.html); Московские власти научат оценщиков недвижимости грамотно работать // Интернет-портал "Оценщик.Ру". 01.02.2010 (http://www.ocenchik.ru/news/770.html).

*(15) Norbut J. Betting on Troubled Assets. CCIMs Share Creative Strategies for Playing in This High-risk Market // Commercial Investment Real Estate. November-December 2009.

*(16) CBRE: Uncertain Distressed Property Appraisals Complicate Deals // Appraisal Institute: Appraiser News Online Headlines. February 10, 2010. Vol. 11. N 3/4.

*(17) Mattson-Teig B. Distressed Asset Dynamics. CCIMs Bank on Their Skills to Service and Sell Lender-owned Properties // Commercial Investment Real Estate. January-February 2010. Здесь и выше перевод автора.




Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации