Шпаргалки - Экономика недвижимости - файл n1.doc

приобрести
Шпаргалки - Экономика недвижимости
скачать (365.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc366kb.16.09.2012 05:59скачать

n1.doc

  1   2   3
1. МОДЕЛИРОВАНИЕ МАСОВОЙ ОЦЕНКИ ОН

МО-одновременная оценка большой группы Он для н/обл. или управления гос.имуществом.

Инд. О-оценка отдельно взятого ОН с Y целями.

Модели Мо должны отражать структуру спроса и предложения для групп ОН.Статистические методы.

Этапы: 1.Постановка задачи.

2.Предварительное обследование и анализ

3.Сбор информации

3.1.общие характеристики

-экономич.пок-ли(макро- и региональные)

-социальные

-окружающей природно-антропогенной среды региона

-административно и правовые

3.2. Характеристики размещении ОН

-по ЗУ

-по непосредственному окружению ОН

-по зданиям, сооружениям(в плане улучшения девелопмент)

3.3. Показатели экономической харатеристикиОН

-по затратам

-по продажам

-по доходам

4.Анализ варианта наилучшего использования.

Функции СМОН:

-периодическая переоценка

-инвентаризация ОН

-ежегодное обновление и подствержедние значений Н/ОБл стоимости.

Виды стоимости:

ЗП-автоматизированиый расчет полных восстановительной стоимости и определение рыночной сто-ти ЗУ

СП-при ?рын.активности регрессионный анализ

ДП-Rкап.и дсконт.по соотв.типам доходной Н(ставка рефинансирования)

Круг наиболее типичных ОН y=f(x1.x2….xn)
2.ФИНАНСИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

Современные способы финансирования коммерческой недвижимости: лизинг, проектное финансирование, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Виды кредитования недвижимости в особых целях

- Методы финансирования нового строительства

Строительство требует К, поэтому для его финансирования привлекается ЗК. Срок кредитования = сроку для завершения строительства. Применяются ипотечные кредиты для нового строительства.

Условия существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за ?риска новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных ОН с известной ст-тью. При кредитовании нов. строи - риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться > рын.ст-ть ОН.

- Методы финансирования строящегося жилья

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

- Методы финансирования проектов по освоению земли

кредиты под освоение земли — это кредиты с «шаровым» платежом, на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства?Приобретаемая за счет ЗК земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

- Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

 Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи.


3. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Недвижимость характеризуется:

-она неоднородна

- прочно связана с землей

- долговечна

- дорогая.

Классификация по функциональному назначению:

жилая

нежилая

земля

промышленные п/п

АЗС


19 ВИДЫ КРЕДИТОВ (КРЕДИТЫ С ПОСТОЯННЫМИ И ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ).

Виды ипотечного кредитования:

А) постоянный ипотечный кредит;

Б) кредит с переменными выплатами.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита, они являются самоамортизирующимися. Амортизация обозначает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Постоянные кредиты характерны для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Они предполагают равные выплаты в погашение (амортизация) через одинаковые промежутки времени.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

Виды переменных кредитов:

А) кредит с шаровым платежом, который предполагает единовременный (шаровой) итоговый платеж.

- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, т.е. погашение кредита и капитализирующих процентов по нему производится в конце периода кредитования;

- кредиты с выплатой только одних процентов, при этом подразумевается шаровой платеж основной суммы в конце срока кредитования, а процентов выплачиваются регулярно;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Б) пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга, при этом проценты выплачиваются на остаток.

В) кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредит предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах от объекта. Кредитор может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого дохода или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Г) кредиты с нарастающими платежами предусматривают выплаты в течение всего срока кредитования и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться.

Д) кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат к концу срока.

Е) кредиты с переменой ставкой обычно привязывают к одному из индексов денежного рынка (инфляции, курса рубля и т.д.)

Ж) кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения. Такой кредит используют при кредитовании личной собственности и предполагают возможность досрочного погашения кредита.
4. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта. Д. от владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в аренду, Д от возможного прироста стоимости ОН при ее продаже в буд., доходы от использования ОН и выручка от его перепродажи капитализируется в тек.стоимость = рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается: С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта.

Чис.доход = действ-ная выручка ОН – расходы эксплуатации.

ДВ представляет собой ПВ (от основной деятельности и дополнительных услуг), уменьшенную на предполагаемые потери от использования объекта недвижимости.

ПВ определяется с учетом нормативной (проектной) удельной стоимости оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на:-операционные –фиксированные-расходы на замещение (резервы)

К операционным расходам: - зарплата обсл. персонала- коммунальные - на обслуживание территории - транспортные

Фиксированные расходы не зависят от степени эксплуатационной значимости объекта и вкюч.:- затраты на обслуживание долга- страховые платежи- аморт. отчисления

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых комплектов улучшения. В расчетах подразумевается, что деньги на эти расходы резервируются.

Б) определения чистого дохода от продажи объекта (стоимость реверсии)

= выручка от продажи объекта – затраты, связанные с ней.

В) Расчет коэффициента капитализации

Это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта, при этом учитывается как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещения основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие наз. Общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода, при этом, чистый доход, используемый для капитализации, определяется за некоторый период времени (чаще за год).

Методы расчета коэффициента капитализации:

Н анализе рыночных данных о рыночной стоимости объекта и чистых доходов, полученных от его эксплуатации.

Норма капитализации- общей ставкой капитализации.

Норма = чистый доход/ цена объекта

СУТЬ- сравнении оцОН с аналогом, тк. у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод применяется, когда для покупки объекта используется собственный и заемный капитал в известной пропорции.

Требования: общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат.

Ставка капитализации заемных средств наз. ипотечной постоянной и определятся отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая включает ставку % по кредиту и коэффициент фонда погашения.

Составляющая заемного капитала = Ккр*Укр

где Ккр – ипотечная постоянная

Укр – доля кредитных ресурсов

И тогда общая ставка капитализации:

Кобщ=Ккр*Укр+Кс*(1-Укр)

Кс- ставка капитализации собственного капитала

(1-Укр) – удельный вес собственных средств

Общий коэффициент капитализации определяется:

Кобщ=Сз*Кз+Сзд*Кзд

Сз – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса

Кз – ставка капитализации для земли

Сзд – стоимость здания в % от общей стоимости комплекса

Кзд – ставка капитализации для здания

Коэффициент капитализации состоит из 2 элементов:

- ставки дохода на инвестиции, кот. является компенсацией выплачиваемой инвестору за ценность денег

- норма возврата капитал

Возврат капитала – погашение суммы первоначальных вложений.

Тогда ставка дохода на капитал (инвестиции) = безрисковая ставка, которая используется в качестве базовой (и обычна равна ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации) + премия за риск + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата:

n=1:T

T- число лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗУ.

Необходимо иметь следующую информацию:

- титул собственности

- регистрационные данные по земельному участку

- физические характеристики износа

- данные о взаимосвязи участника с окружением

- экономические показатели, характеризующие участок

Источниками информации могут быть:

- городские,- районные,- земельные комитеты - риэлтерские фирмы- кредитные учреждения- СМИ

Методы оценки стоимости земельного участка:

Это сопоставление и сравнение данных по А свободным ЗУ, которые были проданы в последнее время и внесение поправок в цену продажи.

Является простым и эффективным методом может использоваться для оценки и свободной, и вакантной земли; позволяет определить конкретную цену ЗУ путем внесения % поправок к ценам продаж А. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия, месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), физические характеристики (размер, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Поправки вносятся к цене продажи сопоставляемого объекта.

Состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельные участки на 2 составляющие:

- цена земельного участка

- цена здания

Эксперт-оценщик сначала определяет стоимость зданий, сооружений, а затем общей цены имущественного комплекса – получается стоимость земельного участка.

при наличии информации о ставках аренды ЗУ можно проводить определение ст-ти этих ЗУ как текущей ст-ти буд. Д в виде арендной платы за оц.ЗУ. Величина земельной ренты = доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

VL =IL / RL , где

VL ст-тьЗУ, IL Д от владения ЗУ,RL: — ставка кап-ции для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по АЗУна цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оц.ЗУ

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Отличается от 3 метода только тем, что доход, который капитализируется рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Этапы метода остатка для земли: определяется

- ЧОД всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операц. расходов;
- ЧОД, строения (здания);
- ЧОД ЗУ, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Используется когда необходимо определить стоимость участка пригодного для разбиения на отдельные земельные участки.

6. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО(ЭКОН-ГО) ИЗНОСА ОН

Внешний (экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения внешней среды.

Способ измерения – это анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, а другой нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа.

Пример: оцените внешний износ

Цена продажи 4-х комнатной квартиры вдали от школы – 192 т.р.

Цена продажи 3- х комнатной вблизи школы – 178 т.р.

Разница 14 т.р., в т.ч.разница между площадями = 8 т.р.

Потеря в стоимости, вызванная улучшениями сост. 20%, следовательно, %износа из за школы = (4800/19200)*100%=2,5%

6000*0,2=1200

6000-1200=4800

Другой способ измерения – это сравнение доходов от арендной платы двух объектов аналогичных оцениваемом, один из которых подвирается негативному воздействию.

Квнеш.износа=1-(ci/c(i-1))

Где ci – спрос в текущем периоде

Сi-1 – в предыдущем периоде.
7. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

-·законность содержания;

-·правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

-·соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

-·соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Виды сделок с недвижимостью:

А) Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Б) Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

В) Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Г) Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная – выплачивается бессрочно;

- пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением.

Д) Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

13. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ.

Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. В ст.209 ГК определяется содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Право собственности возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи и гос. регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника в праве собственности, гибели и уничтожении имущества. Принудительное изъятие по следующим основаниям:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам

- отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу

- отчуждение имущества в связи с изъятием участка

- выкуп из хозяйственно-содержащихся культурных ценностей и домашних животных

- реквизиция, конфискация

Право собственностиэто совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав:
·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. Субъектами права собственности могут быть:
- частные лица (юридические и физические);- государство;
- местное управление (муниципальные образования).
18. МЕХАНИЗМ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОН.

Объект залога при ипотечном кредитовании понимается недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика.

Объект кредитования – конкретная цель, для достижения которой предоставляется суда. При этом возможны различные варианты сочетание объекта залога и кредитования.

Например: - ссуда на строительство жилья предоставляется под залог жилья

- ссуда на строительство жилья предоставляется под залог земельного участка

При отсутствии достаточного собственного капитала требуется привлечение заемных средств. Возможно также в случае экономической нецелесообразности отвлечения адекватных по величине собственных средств, вложенных в другие проекты. Для обеспечения приемлемого дохода на инвестируемые средства ставка % по ипотечным кредитам должна основываться на банковской надбавке сверх суммы предельной стоимости фондов. Эта надбавка должна включать ожидаемые расходы по формированию портфеля ипотечных кредитов и определенный доход на инвестированные средства и ожидаемые затраты, включают надбавки за риски, затраты по мобилизации средств и выдаче кредитов.
23. КРЕДИТЫ С ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ.

Виды ипотечного кредитования:

А) постоянный ипотечный кредит;

Б) кредит с переменными выплатами.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита, они являются самоамортизирующимися. Амортизация обозначает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. предполагают равные выплаты в погашение (амортизация) через одинаковые промежутки времени.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

Виды переменных кредитов:

А) кредит с шаровым платежом, который предполагает единовременный (шаровой) итоговый платеж.

- кредиты с замораживанием % выплат до истечения срока кредита, т.е. погашение кредита и капитализирующих % по нему производится в конце периода кредитования;

- кредиты с выплатой только одних %, при этом подразумевается шаровой платеж основной суммы в конце срока кредитования, а % выплачиваются регулярно;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Б) пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга, при этом проценты выплачиваются на остаток.

В) кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредит предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах от объекта. Кредитор может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого дохода или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Г) кредиты с нарастающими платежами предусматривают выплаты в течение всего срока кредитования и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться.

Д) кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат к концу срока.

Е) кредиты с переменой ставкой обычно привязывают к одному из индексов денежного рынка (инфляции, курса рубля и т.д.)

Ж) кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения. Такой кредит используют при кредитовании личной собственности и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

9. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта. Д. от владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в аренду, Д от возможного прироста стоимости ОН при ее продаже в буд., доходы от использования ОН и выручка от его перепродажи капитализируется в тек.стоимость = рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается: С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта.

Чис.доход = действ-ная выручка ОН – расходы эксплуатации.

ДВ представляет собой ПВ (от основной деятельности и дополнительных услуг), уменьшенную на предполагаемые потери от использования объекта недвижимости.

ПВ определяется с учетом нормативной (проектной) удельной стоимости оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на:-операционные –фиксированные-расходы на замещение (резервы)

К операционным расходам: - зарплата обсл. персонала- коммунальные - на обслуживание территории - транспортные

Фиксированные расходы не зависят от степени эксплуатационной значимости объекта и вкюч.:- затраты на обслуживание долга- страховые платежи- аморт. отчисления

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых комплектов улучшения. В расчетах подразумевается, что деньги на эти расходы резервируются.

Б) определения чистого дохода от продажи объекта (стоимость реверсии)

= выручка от продажи объекта – затраты, связанные с ней.

В) Расчет коэффициента капитализации

Это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта, при этом учитывается как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещения основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие наз. Общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода, при этом, чистый доход, используемый для капитализации, определяется за некоторый период времени (чаще за год).

Методы расчета коэффициента капитализации:

Н анализе рыночных данных о рыночной стоимости объекта и чистых доходов, полученных от его эксплуатации.

Норма капитализации- общей ставкой капитализации.

Норма = чистый доход/ цена объекта

СУТЬ- сравнении оцОН с аналогом, тк. у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод применяется, когда для покупки объекта используется собственный и заемный капитал в известной пропорции.

Требования: общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, причем ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат.

Ставка капитализации заемных средств наз. ипотечной постоянной и определятся отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая включает ставку % по кредиту и коэффициент фонда погашения.

Составляющая заемного капитала = Ккр*Укр

где Ккр – ипотечная постоянная

Укр – доля кредитных ресурсов

И тогда общая ставка капитализации:

Кобщ=Ккр*Укр+Кс*(1-Укр)

Кс- ставка капитализации собственного капитала

(1-Укр) – удельный вес собственных средств

Общий коэффициент капитализации определяется:

Кобщ=Сз*Кз+Сзд*Кзд

Сз – стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса

Кз – ставка капитализации для земли

Сзд – стоимость здания в % от общей стоимости комплекса

Кзд – ставка капитализации для здания

Коэффициент капитализации состоит из 2 элементов:

- ставки дохода на инвестиции, кот. является компенсацией выплачиваемой инвестору за ценность денег-- норма возврата капитал

ставка дохода на капитал (инвестиции) = безрисковая ставка, которая используется в качестве базовой (и обычна равна ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации) + премия за риск + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.

Метод дисконтировния денежных потоков

1.Прогноз потока буд.Д по годам

2.Опредделение стоимости реверсии

3.Ставка дисконтирования-кумулятивно Расчет Rt=1/(1+E)t

4.приведение буд.ст-ти к тек.ЧДД=?ЧДt*Rt

10. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН..

Основан на предположении, что З на строит.ОН(с учетом износа) в совокупности с рын.ст-тью ЗУ являются приемлимым ориентиром для определения ст-ти ОН

ЭТАП 1:Определение ст-ти ЗУ

- титул собственности

- регистрационные данные по земельному участку

- физические характеристики износа

- данные о взаимосвязи участника с окружением

- экономические показатели, характеризующие участок

Источниками информации могут быть:

- городские,- районные,- земельные комитеты - риэлтерские фирмы- кредитные учреждения- СМИ

Методы оценки стоимости земельного участка:

Это сопоставление и сравнение данных по А свободным ЗУ, которые были проданы в последнее время и внесение поправок в цену продажи.

Позволяет определить конкретную цену ЗУ путем внесения % поправок к ценам продаж А.

Поправки вносятся к цене продажи сопоставляемого объекта.

Состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельные участки на 2 составляющие:

- цена земельного участка- цена здания

Общая цена комплекса – ст-ть зданий=ст.ЗУ

Метод капитализации земельной ренты. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

VL =IL / RL , где

VL ст-тьЗУ, IL Д от владения ЗУ,RL: — ставка кап-ции для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по АЗУ на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оц.ЗУ

Отличается тем, что доход, который капитализируется рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ и ОН

ЧОДкомплекса-ЧОДздания=ЧОД ЗУ

ЭТАП 2 Рачет стоимости ОН

Восстановительная ст-ть:

1. Метод сравнительной единицы:нормативы затрат на СМР на основе данных об Об.стройки (кв.м) по типичным ОН?Nуд.затрат*SОН

2. М.поэтапного расчета: деление здании на отд.элементы и опред.удельной сто-ти единицы измерения исходя из поэлементных затрат(10,70сч.)

3.Сметный метод: сводные сметы как если бы ОН строился вновь.

4. Индексный метод

Индексный метод оценки объектов недвижимости з в определении восстановительной стоимости оцОН умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.(последнее прибежище оценщика)

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

ЭТАП 3.Оценка износа

Виды износа:

Физический-отражает изменение физических свойств(факторы физ.среды, результат использования)

Метод оценки физ.И:

-экспертный,- нормативный(аморт)-М.Эффективного возраста(Хронолог-сколько ОН проработал, типичный(нормативный)-в документах, Эфф-соотв.физ. состоянию объекта.Rфиз.износа=Тэфф/Ттип)

Функциональное устаревание-не соотв.новым технологиям

Внешний(экрономический износ)-влияние макро-среды.
ЭТАП 4.Оценка ОН без износа.Этап 2- износ

ЭТАП 5.Общая ст-ть ОН=Ст-ть ЗУ + Ст-ть Зд=Э.1+Э.4.
  1   2   3


1. МОДЕЛИРОВАНИЕ МАСОВОЙ ОЦЕНКИ ОН
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации