Ответы на вопросы к экзамену - файл n1.docx

приобрести
Ответы на вопросы к экзамену
скачать (52.7 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx53kb.15.09.2012 22:12скачать

n1.docx

1.Роль оценки объектов и прав собственности в условиях рыночной экономике. Понятие объекта оценки.

Объект оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

Оценка собственности явл. необходимым элементом рыночной инфраструктуры. В условиях рынка невозможно эф-но руководить любой компанией без реальной оценки. Оц. соб. выступает универсальным показателем эф-ти любых управленческих решений и стратегий.
2.Субъекты оценки. Участие в саморегулируемых организациях оценщиков.

Субъектом оценочной деят-тиявл. с 1ой стороны профессиональные оценщики обладающие спец. знаниями и практическими навыками, с другой стороны потребители их услуг, заказчики. В роли профессиональных оценщиков выступают юр. лица – это оценочные компании и физ. лица. Оценщики работают по заказам поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов и граждан.
3.Обязательность и необходимость проведения оценки.

Оценка стоимости имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба в преддверии потерь, для инвесторов – при определении исходной и будущей стоимости проекта развития бизнеса. Если компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости бизнеса, принадлежащего последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода хозяйствующих субъектов из состояния банкротства, формирования и проведения антикризисной политики по предотвращению банкротства.
4.Система информации в оценке собственности.

Для проведения оценки исп. след.инф.:

-информация предоставляемая собственником

-физ-е и экон-е характеристики объектов оценки и аналогов

-ценовая информация

-финансовая инф.

Внутренняя информация:

-инф. о производстве. Оценщик анализирует данные и наличии производственных мощностей, сопоставление их с данными о спросе на продукцию и капиталовложения предприятия.

-внутренняя фин. информация. Она вкл. основ.инф-ю из бухгалтерской отчетности, о прибыли и издержках, об имуществе и обязательствах и т.д.

-инф. о трудовых ресурсах.

Внешняя инф:

-инф. о политически, экон. и соц. и прочих факторов оказывающих влияние на стоимость объктов оценки.

-инф. о спросе и предложении на рынке к которым относится объект оценки.

5.Правовое обеспечение оценочной деятельности. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности».

Правовые нормы оценочной деятельности закреплены в Федеральном законе РФ «Об оценочной деятельности», где введены понятия оценочной деятельности, объекта и субъекта оценки, обязательность проведения оценки отдельных объектов, права и обязательности оценщика и др.

Правовые взаимоотношения оценщика и заказчика регулируются в письменной форме и нетребующим нотариального удостоверения.
7.Национальные и международные стандарты оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются по стандартам оценки, международной организации объединяющей организации оценщков более, чем 50 стран мира.

Национальные стандарты оценки отражают:

-внутреннюю политику и установившееся принципы оценочной деятельности

-нац-но политические и общественные цели

-влияние разнообразных обычаев и языковых особенностей.
8.Экономическое содержание понятий: стоимость, цена, затраты. Классификация стоимости в оценки.

Стоимость - в трудовой теории стоимости - выраженный в денежной форме и овеществленный в товаре труд товаропроизводителей, проявляющийся при обмене товарами в виде меновой стоимости.

Затраты — размер ресурсов, использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

цена - средняя цена, по которой можно приобрести товар на определенном рынке.

При осуществлении оценки объекта используются следующие виды стоимости:

1.рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

2. инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

3.ликвидационная стоимость-расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки.

4. кадастровая стоимость- стоимость, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
12.Принципы оценки собственности основанные на представлениях продавца (производителя).

- пр. полезности-заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

-замещения. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью

-ожидания -это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.
9.База оценки: виды стоимости в оценке и цели оценки.

1.рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

2. инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

3.ликвидационная стоимость-расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки.

4. кадастровая стоимость- стоимость, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Цели:

-повышение эффективности текущего управления предприятием

-купли-продажи акций, облигаций, предприятий на фондовом рынке.

-принятие обоснованного инвестиционного решения

-разработки планов развития пред-ия

-страхование

-налогообложение

-определение платежеспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.
10.Принципы оценки собственности. Принцип наилучшего использования.

принципы оценки имущества можно разделить на 3 группы:

1.принципы отражающие компоненты объекта:

-пр. вклада

-остаточной продуктивности

-предельной продуктивности

-сбалансированности

2.Принципы, основанные на предъявлениях собственника:

-полезности

-замещения

-ожидания

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

-внешних изменений

-спроса и предложения

-экономического разделения

-соответствия, регрессии, прогрессии

Принцип наилучшего использования основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости данный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

13.Принципы оценки собственности связанные с рыночной средой.

-внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среду, степени политической и экономической стабильности в стране.

-спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости.стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и предложения.

-экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

-соответствия, регрессии, прогрессии. Принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.


14.Экономическое содержание затратного подхода к оценке собственности. Область применения и ограничения затратного подхода. Достоинства и недостатки.

Затратный подход основан на определении рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств.

данный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения варианта лучшего использования земли, и в целях страхования.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

15.Подходы в оценке собственности. Сущность, достоинства и недостатки.

1.Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3.Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
16.Будущая стоимость единицы: экономический смысл, формула расчета.

FV = PV * (1+ r)n , где

FV - будущая стоимость;
PV - текущая стоимость;
r - процентная ставка
n - количество лет.

Будущая стоимость (futurevalue, конечная стоимость, FV) - инвестированные средства и сумма всех начислений сложных процентов на них или проекция заданного в настоящий момент количества денег на определенный промежуток времени вперед при определенной процентной ставке.
17.Накопление единицы за период и текущая стоимость единичного аннуитета: экономическое содержание, способ расчета.

|PVA|nr=(1/r)[1 - 1/(1+r)n]

r - процентная ставка
n - количество лет.
19.История развития оценочной деятельности в России.

Принципы и методы оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной эк-ой в 440х годах 20го столетия. Россия уже в 9 веке была одной из передовых стран в области оценки. Первоначальный период развития оценивалось имущество в различных целях. Особое внимание как объект оценки привлекла в 1ую очередь земля.

28 февраля 1752 г елизаветинским манифестом положено начало общегосударственным оценочным работам. 1899г. был принят закон об оценке.в 1883 были приняты правила оценки недвижимого имущества. В 19в преобладал метод оценки по доходности.Затем образовались 2 вида кредитных институтов: коммерческие банки и специализирующиеся на выдаче денежных средств. Т.о. появилась ипотека. Развитие в России промышленности, рост парка машин привели к появлению новых форм и видов оценки. Основной целью такой оценки явл. налогообложение.
20.Ипотечная постоянная и фактор фонда возмещения: экономический смысл, формула расчета.

Ипотечная постоянная - соотношение между ежегодными требованиями по (ипотечному) кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Фактор фонда возмещения - один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.

|pmt/fva|nr = r/[(1+r)n-1], где n - количество периодов начисления, r - ставка дисконтирования.
22.Экономическое содержание сравнительного подхода в оценке собственности. Область применения и ограничения. Достоинства и недостатки.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
23.Информационное обеспечение оценки собственности.

Для проведения оценки исп. след.инф.:

-информация предоставляемая собственником

-физ-е и экон-е характеристики объектов оценки и аналогов

-ценовая информация

-финансовая инф.

Внутренняя информация:

-инф. о производстве. Оценщик анализирует данные и наличии производственных мощностей, сопоставление их с данными о спросе на продукцию и капиталовложения предприятия.

-внутренняя фин. информация. Она вкл. основ.инф-ю из бухгалтерской отчетности, о прибыли и издержках, об имуществе и обязательствах и т.д.

-инф. о трудовых ресурсах.

Внешняя инф:

-инф. о политически, экон. и соц. и прочих факторов оказывающих влияние на стоимость объктов оценки.

-инф. о спросе и предложении на рынке к которым относится объект оценки.

24.Затратный подход в оценке бизнеса. Алгоритм оценки предприятия методом чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудо-вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
25.Затратный подход в оценке бизнеса. Алгоритм оценки предприятия методом ликвидационной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

1. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов производится в течение различных временных периодов;

2. Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

3. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные юридическим и оценочным компаниям, налоги и сборы). С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

4. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

5. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

6. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходных пособий и выплат работникам, требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженностей по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчетов с другими кредиторами.
27.Методы определения рыночной стоимости земельного участка. Сущность, экономическое содержание.

-метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

-метод остаткаможет использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.

-метод выделения. Расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля).

-метод предполагаемого использования.Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок.

-метод распределения.Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

-метод капитализации земельной ренты. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
28.Определения рыночной стоимости земельного участка: метод сравнения продаж, метод остатка. Сущность, этапы оценки.

-метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующиххарактеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

-метод остаткаможет использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

-расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

-расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

-расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

29.Определения рыночной стоимости земельного участка: метод выделения, метод предполагаемого использования. Сущность, этапы оценки.

-метод выделения. Расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

-определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

-определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

-расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

-расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

-расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

-метод предполагаемого использования.Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

! анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

! составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

! прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

! расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

! оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

30.Определения рыночной стоимости земельного участка: метод распределения, метод капитализации земельной ренты. Сущность, этапы оценки.

-метод распределения.Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;

-определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижи мости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

-расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

-расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в ры ночной стоимости единого объекта недвижимости.

-метод капитализации земельной ренты.Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
31.Износ в оценке собственности. Экономический смысл, виды износа.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

виды:

-Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.


32.Доходный подход. Характеристика, методы, сфера применения.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества.
33.Доходный подход в оценке бизнеса. Метод капитализации дохода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

V=D/R

D-чистый доход бизнеса за год

R-коэффициент капитализации

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.


34.Доходный подход в оценке бизнеса. Метод дисконтирования денежного потока.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном иззаопре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
35.Оценка государственной собственности. Экономическая характеристика, особенности оценки.

Оценка государственной собственности — профессиональная услуга, целью предоставления которой является выдача заключения о рыночной оценочной стоимости объектов государственной собственности. Оценку государственной собственности производят при национализации имущества, при передаче объекта оценки в качестве вклада в фонды или уставные капиталы, при спорных вопросах ипотечного кредитования физических и юридических лиц, при определении стоимости объекта оценки, при приватизации объекта собственности и в ряде других случаев.

Особенности:

1.В законодательстве указана возможность оценки государственных активов в обороте коммерческих компаний и фирм, частных предпринимательств и некоммерческих структур. Для этого среди желающих агентств по оценке проходит отбор кандидатур на конкурсной основе.

2.Оценка муниципального имущества не завершается составлением экспертом отчета по оценке. Полученные данные должны быть представлены на проверку в соответствующий государственный орган. Если доля государства в оцененных активах или имуществе составляет более двух процентов, то проводится проверка результатов отчета по оценке, завершением которой является выдача положительного заключения на отчет.
36.Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости. Экономическое сущность и этапы оценки.

1.Метод парных продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

2. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

3.Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Этапы сравнительного подхода:

1 этапИзучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этапСбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этапКорректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этапУстановление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
37.Методы определения стоимости машин и оборудования затратным подходом. Классификация. Сущность.

При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования.






Затратные методы оценки можно разделить на :

-прямой метод

-метод индексации затрат.Согласно этому методу первоначальную стоимость объекта разбивают на экономические элементы, которые затем индексируют в соответствии с динамикой цен на расходуемые ресурсы.-метод корреляционно-регрессионного анализа. Применяются для определения зависимости изменения цены от изменения технико-экономических параметров продукции, относящейся к данному ряду, построения и выравнивания ценностных соотношений.

-метод расчета по цене однородного объекта.

-метод расчета по цене удельно-затратного показателя. Метод, который использует наличие прямой пропорциональной связи между стоимостью и затратным показателем.

-нормативно-параметрический метод.; Нормативно-параметрические модели успешно применялись при разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.

38.Затратный подход машин и оборудования: прямой метод, метод индексации затрат, метод корреляционно-регрессионного анализа.

-метод индексации затрат Согласно этому методу первоначальную стоимость объекта разбивают на экономические элементы, которые затем индексируют в соответствии с динамикой цен на расходуемые ресурсы. -метод корреляционно-регрессионного анализа. Применяются для определения зависимости изменения цены от изменения технико-экономических параметров продукции, относящейся к данному ряду, построения и выравнивания ценностных соотношений.
39.Затратный подход машин и оборудования: метод расчета по цене однородного объекта, метод расчета по цене удельно-затратного показателя, нормативно-параметрический метод.

-метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

-метод расчета по цене удельно-затратного показателя. Метод, который использует наличие прямой пропорциональной связи между стоимостью и затратным показателем.

-нормативно-параметрический метод.; Нормативно-параметрические модели успешно применялись при разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.
40.Оценка нематериальных активов. Сущность. Особенности оценки.

Понятие нематериальные активы, применяемой в бух.учете, установлено «учет нематериальных активов», согласно которому это:

-объекты интеллектуальной собственности

-деловая репутация организации

-организационные расходы

Оценщики деловую репутацию чаще всего называют «гудвилл» - стоимость нематериальных активов предприятия, отражающая известность фирменного наименования предприятия, имидж, деловые связи и д. факторы, которые способствуют получению предприятием избыточного уровня прибыли по сравнению со среднеотраслевыми показателями.


42.Оценка в целях реструктуризации. Сущность. Особенности оценки.

Цель реструктуризации – повышение стоимости акционерного капитала за счет изменения структуры активов. Процесс реструктуризации связан с поиском внутренних и внешних источников развития предприятия. Внутренние факторы основаны на выработке операционной, инвестиционной и финансовой стратегий создания стоимости за счет собственных и заёмных источников финансирования; внешние- на реорганизации видов деятельности и структуры предприятия. Возможность реструктуризации появляется тогда, когда между стоимостью, которой обладает компания в настоящее время, и потенциальной стоимостью, достижимой при изменении ряда обстоятельств, существует так называемый стоимостной разрыв.
43.Временная оценка денежных потоков. Общая характеристика.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.
Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента, или шести функций денежной единицы.

1Сложный процент.

2Дисконтирование.

3Текущая стоимость аннуитета.

4Периодический взнос на погашение кредита.

5Будущая стоимость аннуитета

6Периодический взнос в фонд накопления.
44.Оценка банков. Сущность. Особенности оценки.

Количество банков на российском рынке продолжает сокращаться вследствие обостряющейся конкуренции, ужесточения монетарной политики со стороны государства, повышающихся требований по достаточности капитала, снижения доходности на всех сегментах российского финансового рынка. Вследствие этого возрастает потребность в проведении квалифицированной оценки банка при слияниях и поглощениях. В процессе оценки стоимости банка, оценщик учитывает особенности банковского бизнеса.

При оценке банка важное место занимает анализ финансовой устойчивости. Надзорные органы выделяют ряд важных признаков устойчивости коммерческого банка:

-достаточный уровень капитала;

-ликвидный баланс;

-платежеспособность;

-удовлетворение требований по качеству капитала;

-умеренный риск.


45.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Сущность, методы, достоинства и недостатки.

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку.

По предприятию-аналогу рассчитывается соотношение между ценой продажи и важнейшими финансовыми показателями. Это соотношение называется оценочным мультипликатором. Умножив величину мультипликатора на аналогичный финансовый показатель оцениваемого предприятия, определяется стоимость оцениваемого предприятия.

Реализуется посредством трех методов:

1.метод рынка капитала основан на анализе сложившихся на фондовом рынке реальных цен акций открытых предприятий. Базой для сравнения цена на единичную акцию акционерного общества.

2.метод сделок заключается в сравнении данных о продажах контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком.

3.метод отраслевых коэффициентов-предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.
46.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Метод отраслевых коэффициентов.

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку.

Метод отраслевых коэффициентов-предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.
47.Сравнительный подход в оценке бизнеса. Метод компании аналога.

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
49.Оценочная деятельность в США.

В последнее время рентабельность деятельности оценщика недвижимости в США снизилась. По новым нормам федерального законодательства не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. На эти объекты нужны лишь небольшие отчеты риэлторских фирм, которые финансовые институты получают бесплатно. Оценочная деятельность в США в конце XX века стала нерентабельным бизнесом.

Начало формы

Конец формы

1.Роль оценки объектов и прав собственности в условиях рыночной экономике. Понятие объекта оценки
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации