Контрольная работа по экономике недвижимости - файл n1.doc

Контрольная работа по экономике недвижимости
скачать (607.5 kb.)
Доступные файлы (1):

608kb.

13.09.2012 13:41

n1.doc

1 Дайте понятие недвижимости, приведите классификации недвижимости, принятые на российском и западном рынках.
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в статье 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

На российском рынке объекты недвижимости, как правило, классифицируются с использованием фасетного метода следующим образом:

а) по типу недвижимости:

- земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

- коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т.п.);

- промышленная недвижимость (производственно-складская);

- жилая недвижимость.

б) по функциональному назначению:

- производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);

- непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

в) по происхождению:

- воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);

- невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

г) по степени готовности к эксплуатации:

- объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;

- объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

д) по форме собственности:

- объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций;

- др.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В. Категория А - недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

- специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т.п.).

- неспециализированную недвижимость — обыкновенные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б - недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В - избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

2 Экономический принцип гласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принципом:

- замещения;

- соответствия;

- полезности;

- прогрессии и регрессии.
Данный экономический принцип носит название - принцип замещения, который означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. В основе данного принципа лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности.

3 Стоимость покупки дома в настоящий момент составляет 300 000 у.е. Через 5 лет этот дом можно будет продать за 410 000 у.е.

Выгодно ли приобретение дома, если текущая ставка банковского депозита составляет 10 % годовых.
Решение:

Через 5 лет 300 000 у.е при вложении в банк при 10 % годовых станут равны

_{Это больше чем можно будет получить при продаже дома.}
Ответ: приобретение дома не выгодно.

4 Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из двух альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

а) для офисного здания:

- стоимость застройки - 577 000 руб.;

- чистый операционный доход - 80 000 руб.;

- коэффициент капитализации для улучшений - 0,13;

- коэффициент капитализации для земли - 0,12;

б) для торгового центра:

- стоимость застройки - 721 000 руб.;

- чистый операционный доход - 105 000 руб.;

- коэффициент капитализации для улучшений - 0,14;

- коэффициент капитализации для земли -0,12.
Решение:

а)

б)

Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования - строительство торгового центра (вариант б), т.к. в этом случае ставка капитализации больше и доход, который принесет недвижимость, будет больше.
5 Определить стоимость дачи, если известны следующие данные:

площадь дачи - 800 кв. м;
стоимость 1 кв. м дачи - 300 у.е.
площадь гаража -50 кв. м;
стоимость 1 кв. м гаража - 90 у.е.
стоимость всех других сооружений на даче - 2300 у.е.
устранимый физический износ дачи -2700 у.е.
неустранимый физический износ дачи - 1900 у.е.
устранимое функциональное устаревание - 1000 у.е.
рыночная стоимость земельного участка - 6000 у.е.

Решение:

а) Рассчитаем полную стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на участке

б) Рассчитаем сумму накопленного износа

в) Рассчитаем рыночную стоимость дачи

Ответ: стоимость дачи составляет 247 200 у.е.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009, с изм. от 08.06.2010)
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие – М.: МИКХиС, 2001
Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - 107с.
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003 - 70 с.
Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости – СПб: СПбГУИТМО, 2008 – 120 с.
Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я.В. Паттури - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002