Бохан В.Ф. Строительство и приобретение квартир - файл n1.doc

приобрести
Бохан В.Ф. Строительство и приобретение квартир
скачать (203.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc204kb.10.09.2012 12:21скачать

n1.doc


УДК 347.214.2

ББК 67.404.2

Б 72

Гражданин может построить жилье путем возведения индивидуального жилого дома и строительства квартиры в многоэтажном доме.

Ниже излагается порядок строительства жилья в мно­гоэтажном жилом доме.


Бохан В.Ф.

Б 72 Строительство и приобретение квартир: Пра-

вовые вопросы / В.Ф. Бохан. - Мн.: Дикта, 2004. - 36 с.

ISBN 985-6758-18-1.

Освещаются правовые аспекты строительства и приобре­тения квартир посредством создания ЖСК, организации мо­лодежных жилищных комплексов и т.д. Раскрываются от­дельные вопросы, связанные с куплей-продажей квартир.

Для широкого круга читателей.

УДК ББК

347.214.2 67.404.2

1. СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТИР В МНОГОЭТАЖНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ

Строительство квартир в многоэтажном жилом доме осу­ществляется путем создания организаций граждан-за­стройщиков (жилищно-строительных кооперативов, кол­лективов индивидуальных застройщиков, молодежных жилищных комплексов), а также долевым способом.

1.1. Организация жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) организу­ются для обеспечения их членов квартирами путем строи­тельства многоэтажных жилых домов на собственные сред­ства кооперативов с помощью государственных кредитов, а также для последующей эксплуатации и управления этими домами. В сельских населенных пунктах, городах и посел­ках городского типа ЖСК могут строить также одноквар­тирные и двухквартирные жилые дома усадебного типа, а также многоквартирные блокированные жилые дома с на­дворными постройками для ведения личного подсобного хо­зяйства.

ЖСК организуются при:

Для организации ЖСК требуется объединение граждан в количестве, соответствующем числу квартир в принятом


ISBN 985-6758-18-1

© Бохан В.Ф., 2004

© Оформление. «Дикта», 2004

к строительству жилом доме, а при строительстве одно­квартирных или двухквартирных жилых жомов - в коли­честве, определяемом местным исполнительным и распоря­дительным органом.

При объединении граждан в ЖСК на предприятии, в учреждении, организации преимущественным правом вступ­ления в члены кооператива пользуются их работники и граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право состоять на учете нуждающихся в улуч­шении жилищных условий по месту работы. При организа­ции ЖСК при местном исполнительном и распорядитель­ном органе предпочтение для вступления в кооператив отдается гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства. Спи­сок желающих вступить в кооператив составляется в соот­ветствии с установленной очередностью.

В члены ЖСК принимаются граждане, постоянно прожи­вающие в данном населенном пункте, достигшие восемнадца­тилетнего возраста и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Граждане, не достигшие восемнадцатилетнего воз­раста, принимаются в члены ЖСК:

- если они в предусмотренных законом случаях вступи­ли в брак или поступили на работу до достижения указан­ного возраста;

— если они являются наследниками умершего члена ко­оператива. В этом случае осуществление прав и выполне­ние обязанностей несовершеннолетнего члена кооператива возлагается на его опекуна (попечителя).

При организации ЖСК при предприятии, учреждении, организации в его члены принимаются работники этого предприятия, учреждения, организации, а также гражда­не, оставившие работу в связи с уходом на пенсию.

Работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, предприятий общественного питания, торгов­ли, бытового обслуживания, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, и других предпри­ятий, учреждений, организаций, непосредственно обслужи­вающие предприятие, учреждение, организацию, при кото­рой организован ЖСК, принимаются в члены этого

кооператива наравне с работниками данного предприятия, учреждения, организации.

Лица, проживающие вне пределов данного города, по­селка городского типа, принимаются в члены кооператива, организованного при предприятии, учреждении, организа­ции, если они 'продолжительное время проработали на этом предприятии, в учреждении, организации. Сроки работы, необходимые для приема граждан в указанный кооператив, устанавливаются местными исполнительными и распоря­дительными органами, но не могут превышать пяти лет.

В кооперативы, организованные при предприятиях, уч­реждениях, организациях, расположенных в сельской мес­тности, Граждане, указанные выше, принимаются незави­симо от места их постоянного жительства.

Вопрос об организации ЖСК возбуждается местным ис­полнительным и распорядительным органом, а если коопе­ратив организуется при предприятии, учреждении, органи­зации - перед их администрацией и профсоюзным комитетом, которые составляют списки граждан, вступаю­щих в данный кооператив, и членов их семей. Они органи­зуют и проводят общее собрание граждан, вступающих в создаваемый ЖСК, на котором принимается решение об организации кооператива и утверждается его устав.

Решение собрания об организации кооператива, а также списки граждан, вступающих в кооператив, и членов их се­мей, которые будут вселяться в кооперативные квартиры, утверждаются местным исполнительным и распорядитель­ным органом, на территории которого организован коопера­тив. Там же регистрируется устав кооператива. После этого ЖСК приобретает права юридического лица, а граждане, включенные в утвержденный местным исполнительным и распорядительным органом список лиц, считаются членами этого кооператива со дня регистрации устава.

Строительство жилого дома (домов) ЖСК может осуще­ствляться после:

- внесения кооперативом в учреждение банка собствен­ных средств в размере не менее 30 процентов, а в случаях, предусмотренных законодательством - не менее 20 процен­тов сметной стоимости строительства дома (домов);

По просьбе кооператива при строительстве дома может производиться улучшенная отделка квартир и устанавли­ваться более совершенное оборудование. Оплата связанных с этим расходов осуществляется за счет собственных средств кооператива по дополнительным сметам, без переутверждения сметной стоимости строительства дома. Размещение предприятий и учреждений торговли, общественного пита­ния и культурно-бытового обслуживания населения во встроенных и пристроенных помещениях в домах коопера­тива, а также оборудование в этих домах помещений обще­ственного назначения допускается только с согласия коо­ператива.

Высшим органом управления ЖСК является общее со­брание членов кооператива. Если в кооперативе имеется пятьдесят и более членов, то вместо общих собраний могут созываться собрания уполномоченных. Уполномоченные избираются на общем собрании членов кооператива сроком на два года. Нормы представительства и порядок избрания уполномоченных определяются общим собранием членов кооператива по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом.

Общее собрание членов ЖСК (собрание уполномочен­ных) в части обеспечения жильем:

на содержание и эксплуатацию дома (домов) и содержание придомовой территории;

Член ЖСК вносит на расчетный счет кооператива всту­пительный и паевые взносы. Размер и сроки внесения всту­пительных взносов определяются общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных). От уплаты всту­пительных взносов освобождаются несовершеннолетние на­следники и члены семьи умершего члена кооператива, суп­руг члена кооператива при разделе пая, а также граждане, вступившие в кооператив, в связи с передачей им пая. Об­щее собрание членов кооператива (собрание уполномочен­ных) вправе освобождать от уплаты вступительного взноса и других граждан.

Член ЖСК вносит на расчетный счет кооператива пае­вые взносы. Размер должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой жильцам квартиры с учетом ее износа. Член вновь организованного ЖСК вносит до нача­ла строительства дома паевой взнос в размере не менее 30 процентов, а в случаях, предусмотренных законодатель­ством Республики Беларусь, не менее 20 процентов стоимо­сти строительства квартиры.

Остальная часть пая вносится членом кооператива в сроки, предусмотренные его обязательством кооперативу по погашению государственного кредита. Член кооператива вправе внести указанные суммы досрочно.

Если член кооператива или члены его семьи лично при­нимали участие в строительстве дома, стоимость их трудо­вых затрат засчитывается в счет пая.

ЖСК для обеспечения строительства дома, как прави­ло, заключает с соответствующей структурой местного ис­полнительного и распорядительного органа (например, с УКСом) договор о выполнении функций заказчика и осуще­ствлении технического надзора за выполняемыми работами подрядчиком. А с подрядчиком заключается договор строи­тельного подряда, в соответствии с которым возводится жилой дом. После завершения строительства дом вводится в эксплуатацию подрядчиком с участием ЖСК.

Члену ЖСК, выполнившему обязательства по уплате вступительного и паевых взносов, квартира предоставляет­ся по решению общего собрания членов кооператива (со­брания уполномоченных), утвержденному местным испол­нительных и распорядительным органом. Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.

Если до получения ордера на квартиру состав семьи члена кооператива изменится, в результате чего эта квартира перестает отвечать требованиям, установленным зако­нодательством, члену кооператива при возможности предо­ставляется другая квартира в доме данного кооператива, соответствующая новому составу семьи. Предоставление другой квартиры, если это повлечет увеличение размера паевых взносов члена кооператива, допускается только с его согласия. При невозможности выделения другой квар­тиры члену кооператива предоставляется прежняя кварти­ра либо, по его желанию, обеспечивается возможность всту­пить вне очереди в другой кооператив.

1.2. Организация жилищно-строительных коллективов индивидуальных застройщиков

Работники могут объединяться по месту работы (при предприятиях, организациях и учреждениях), жительства (при исполнительном и распорядительном органе) в жилищ-

но-строительные коллективы индивидуальных застройщи­ков (КИЗы). Они создаются для совместного строительства своими силами многоквартирных жилых домов с сохранени­ем права собственности застройщика на квартиру или одно­квартирный жилой дом на праве собственности.

Члены КИЗов пользуются льготными кредитами, выда­ваемыми в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконст­рукцию) или приобретение жилых помещений» (Нацио­нальный реестр правовых документов Республики Беларусь. 2000. № 38. 1/1172).

Объединение индивидуальных застройщиков в жилищ­но-строительные коллективы оформляется договором, зак­лючаемым между участниками этих коллективов.

Договор жилищно-строительного коллектива индивиду­альных застройщиков удостоверяется в нотариальном по­рядке.

В договоре должно быть указано:

- фамилии, имена, отчества участников коллектива;

— какие, где и в какой срок будут строиться коллекти­вом жилые дома;

В договор о совместной деятельности участников кол­лектива могут быть включены и другие, не противоречащие

8

закону, условия совместного строительства и эксплуатации жилых домов, какие коллектив сочтет необходимыми.

Договор составляется в двух экземплярах, один из ко­торых остается в делах нотариальной конторы, второй вы­дается коллективу.

Участники жилищно-строительного коллектива инди­видуальных застройщиков для ведения дел коллектива из­бирают из своей среды одного или нескольких уполномо­ченных. Указанные лица совершают все действия от имени участников коллектива на основании решения общих со­браний коллектива и доверенности, подписанной всеми участниками коллектива и удостоверенной в нотариальном порядке. На практике иногда избираются и другие органы управления (например, председатель, правление).

1.3. Организация жилищных молодежных комплексов (жилищных коллективов)

Строительство жилья для молодежи осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10 сентября 1996 г. № 358 «О мерах по улучшению жилищ­ных условий молодежи». Жилье стало выделяться местными исполнительными и распорядительными органами молодым гражданам, стоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем выделения земельных участков для индивидуального жилищного строительства квартир в порядке долевого участия в жилищном строительстве, в составе жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, молодежных жилищных комплексов.

Учет молодежи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, ведется общественными объединениями «Молодеж­ный жилищный комплекс» и в организациях Белорусского республиканского союза молодежи. Порядок учета опреде­ляется, как правило, облисполкомами, Мингорисполкомом. Так, Мингорисполком в 1998 г. утвердил Положение о рас­пределении жилья в общественном объединении «Молодеж-

ный жилищный комплекс г. Минска» и в Белорусской пат­риотическом союзе молодежи в г. Минске.

В соответствии с этим Положением в общественном объединении «Молодежный жилищный комплекс» органи­зуется прием ходатайств от предприятий, организаций, уч­реждений г. Минска об улучшении жилищных условий сре­ди своих молодых работников. Объединение рассматривает поступающие ходатайства. На учет принимаются молодые граждане - члены «Молодежного жилищного комплекса», работающие в г. Минске, добившиеся высоких показателей в труде, активно участвующие в общественной жизни, со­стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по категории молодых семей и имеющие ходатай­ство от администрации и профсоюзного комитета в адрес объединения.

Решение о принятии на учет нуждающихся в улучше­нии жилья принимается штабом объединения. В порядке очередности он принимает решение о включении нуждаю­щихся в список молодежных ЖСК, коллективов индивиду­альных застройщиков, организуемых в установленном по­рядке в «Молодежном жилом комплексе», других организациях граждан-застройщиков в пределах жилья, пе­редаваемого объединению для распределения.

Список членов общественного объединения «молодеж­ный жилой комплекс» о выделении жилой площади утвер­ждается администрациями районов г. Минска.

Жилье для членов Белорусского республиканского со­юза молодежи распределяется в домах, строящихся за счет:

Большей частью жилье строится путем организации молодежных ЖСК, которым выдаются соответствующие льготные кредиты.


10

11

Члены Белорусского республиканского союза молодежи, желающие улучшить жилищные условия, подают заявле­ние на имя Первого секретаря ЦК Белорусского республи­канского союза молодежи. К нему прилагаются:

Указанное заявление регистрируется в соответствующем райкоме союза молодежи. Заявление рассматривается Бюро ЦК Белорусского республиканского союза молодежи. В при­нятом решении указывается дата принятия на учет, состав семьи нуждающегося, основание принятия на учет.

Предложение по распределению выделенных Белорусско­му республиканскому союзу молодежи квартир выносит об­щественная комиссия в присутствии нуждающихся в жилье в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет.

1.4. Порядок строительства жилья организациями граждан-застройщиков

Порядок создания организации граждан-застройщиков, строительства ими жилья установлен законодательством Республики Беларусь, которое приведено выше. С учетом региональных особенностей, структуры и полномочий мес­тных исполнительных и распорядительных органов облис­полкомы, Минский горисполком уточняют установленный законодательством порядок, распределяя для этого функ­ции подведомственных подразделений по приведенным во­просам.

Мингорисполком решил эту проблему следующим обра­зом.

Организации граждан-застройщиков (ЖСК, молодежные жилищные комплексы, КИЗы) создаются при администра­циях районов и предприятиях города.

12

Подготовка проектов решений Мингорисполкома о со­здании организаций граждан-застройщиков при админист­рациях районов возлагается на коммунальное унитарное предприятие «Управление капитального строительства Мингорисполкома» (далее УП «УКС Мингорисполкома»).

Подготовка проектов решений Мингорисполкома о со­здании организаций граждан-застройщиков при организа­циях города возлагается на комитет строительства и жи­лищной политики.

Организация строительства жилых домов организация­ми граждан-застройщиков, созданных при администрациях районов и предприятиях г. Минска, осуществляется в сле­дующем порядке:

1. УП «УКС Мингорисполкома»:

- при формировании годовой программы строительства
жилья вносит в горисполком предложения по объемам об­
щей площади жилья, предполагаемой для строительства
через соответствующие организации граждан-застройщиков,
с указанием конкретных домов и готовит проекты решений
Мингорисполкома о созданий организаций граждан-застрой­щиков при администрациях районов города;

— после принятия решения Мингорисполкома о созда­нии организаций граждан-застройщиков при администра­циях районов не позднее, чем за три месяца до планируемо­го начала строительства жилых домов предоставляет в комитет строительства и жилищной политики информацию по домам с указанием квартир, их жилой и общей площа­ди, планируемых сроков начала и окончания строитель­ства, ориентировочной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади жилья;

- в установленном порядке заключает договоры о со­трудничестве по строительству жилых домов с организаци­ями граждан-застройщиков, создаваемыми при предприя­тиях.

2. Комитет архитектуры градостроительства и землеус­тройства:

— в установленном порядке дает заключение по выпол­нению предприятиями города, при которых создаются

организации граждан-застройщиков, обязательств по ранее при­нятым решениям Мингорисполкома по строительству жи­лых домов.

3. Комитет строительства и жилищной политики:

4. Администрации районов г. Минска по мету постанов­ки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных
условий:

14

ставляют списки желающих участвовать в строительстве жилых помещений с соответствующей записью об этом в учетном деле;

— в случае отказа граждан от строительства жилых по­мещений или исключения их из организаций граждан-заст­ройщиков в срок до двух недель перераспределяют осво­бождающиеся жилые помещения;

- утверждают в установленном порядке списки членов
организаций граждан-застройщиков, созданных при пред­
приятиях города.

5. Администрации районов г. Минска по месту регист­рации организаций граждан-застройщиков:

15

6. Предприятия г. Минска, при которых создаются орга­низации граждан-застройщиков:

- формируют в установленном порядке в строгом соот­ветствии с очередностью списки работников предприятий
из числа состоящих на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий, изъявивших желание строить жилье
в составе организаций граждан-застройщиков, и утвержда­ют их в администрациях районов по месту расположения
этих организаций;

7. Председатель правления организаций граждан-за­стройщиков:

- совместно с администрациями районов города обеспе­чивают полное укомплектование организаций граждан-за­стройщиков и своевременную подготовку списков граждан-
застройщиков, имеющих право на получение льготных
кредитов;


Строительство жилых домов осуществляется по правилам, установленным для капитального строительства. Жилые по­мещения распределяются между членами организаций граж­дан-застройщиков после ввода жилых домов в эксплуатацию.

2. СТРОИТЕЛЬСТВО КВАРТИР ДОЛЕВЫМ СПОСОБОМ

В начале 90-х годов прошлого столетия всем разрешили привлекать средства граждан и юридических лиц для стро­ительства жилья. Соответствующим организациям в горо­дах начали выделяться земельные участки, финансирова­ние строительства жилых домов осуществлялось за счет личных средств лиц, для которых строились квартиры. Тем самым желающий построить жилье финансировал строи­тельство своей доли (квартиры) в жилом доме. Исходя из этого, возник широко известный в настоящее время термин - долевое строительство жилья.

Министерство архитектуры и строительства в целях дальнейшего регулирования подобного строительства утвер­дило Типовой договор о долевом строительстве.

Строительство жилья долевым способом определяется следующими общими условиями:

1. Застройщик, т.е. лицо, желающее строить дом, по­лучает в местном исполнительном и распорядительном органе разрешение на строительство дома с долевым учас­тием физических и юридических лиц.


16

17

  1. Застройщик выполняет все функции, связанные с
    подготовкой к строительству дома, в том числе утверждает
    проектно-сметную документацию.

  2. Застройщик доводит до сведения нуждающихся в
    улучшении жилья стоимость строящегося жилья, знакомит
    их с качеством жилого дома (панельный, кирпичный; ха­рактеристиками квартир, наличием встроенных помещений
    и т.п.), после чего выявляет желающих принять участие в
    долевом строительстве соответствующего жилого дома.




  1. С каждым из дольщиков застройщик заключает до­
    говор, в соответствии с которым определяется конкретная
    квартира в жилом доме, строящаяся для дольщика, срок
    возведения жилого дома, стоимость квартиры и порядок
    внесения дольщиком денежных средств для строительства
    квартиры.

  2. Застройщик заключает со строительной организаци­ей договор строительного подряда на строительство жилого
    дома и после этого выполняет функции заказчика по этому
    строящемуся зданию.

  3. Заказчик финансирует строительство за счет средств,
    полученных от дольщиков, которые вносятся заказчику в
    установленном договорами порядке. Для этого поступаю­щие от дольщиков средства аккумулируются на отдельном
    субсчете в учреждении банка, чем обеспечивается целевое
    использование этих средств.

  4. После ввода жилого дома в эксплуатацию заказчик рас­пределяет квартиры среди дольщиков, внесших средства на
    строительство, в соответствии с заключенными договорами.

  5. Получив квартиры, дольщики самостоятельно офор­мляют право собственности на них.

Организацию строительства жилья долевым способом определяют облисполкомы, Мингорисполком. Так в г. Мин­ске долевое строительство жилья осуществляется:

- через коммунальное унитарное предприятие «УКС
Мингорисполкома»;

- другими юридическими лицами и предпринимателями.
Так, в соответствии с решением Мингорисполкома УП

«УКС Мингорисполкома» при формировании годовой про-

граммы строительства жилья ежегодно вносит в Мингорисполком предложения по объемам общей площади жилья (с указанием конкретных жилых домов), предполагаемого для долевого строительства:

— гражданами, а также юридическими лицами, изъя­вившими желание строить жилье по договорной цене.

Для заключения договоров долевого строительства жи­лья с оказанием гражданам государственной финансовой поддержки УП «УКС Мингорисполкома»:

  1. за месяц до начала строительства жилых домов на
    основании списков граждан, состоящих на учете нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий по месту житель­ства, представленных администрациями районе г. Минска,
    а также списков граждан, состоящих на учете нуждающих­ся в улучшении жилищных условий по месту работы, пред­ставленных организациями г. Минска и согласованных с
    администрациями районов по месту нахождения организа­ций, готовит проекты договоров долевого строительства
    жилья и приглашает граждан для их подписания;

  2. заключает договоры с гражданами, состоящими на
    учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, име­ющими право на строительство жилья с государственной
    финансовой поддержкой в соответствии со списками адми­нистраций районов и организаций г. Минска;

  3. в случае неявки без уважительных причин в течение
    10 дней граждан, приглашенных для заключения договора
    долевого строительства жилья с оказанием государствен­ной финансовой поддержки, а также в случае расторжения
    с ними уже ранее заключенных договоров извещает об этом


18

19

администрации районов г. Минска для дальнейшего реше­ния вопроса о перераспределении квартир.

Для заключения договоров долевого строительства жи­лья с гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеющими права на государственную финансовую поддержку, изъявившими же­лание осуществлять строительство за счет собственных средств с освобождением от платы за создание жилищной инфраструктуры, УП «УКС Мингорисполкома»:

  1. не позднее, чем за месяц до начала работы по заклю­чению договоров долевого строительства жилья, распреде­ляемого УП «УКС Мингорисполкома» самостоятельно в
    домах, строящихся за счет собственных средств граждан с
    освобождением от оплаты за создание жилищной инфра­
    структуры, информирует администрации районов г. Минс­ка и граждан через средства массовой информации и иным
    способом отключении таких договоров с указанием места
    расположения домов, предполагаемых размерах общей и
    жилой площади квартир, о стоимости их строительства, а
    также сроках приема заявлений;

  2. осуществляет прием заявлений граждан, изъявивших
    желание строить жилье за счет собственных средств, фор­мирует списки кандидатов на заключение договоров доле­вого строительства и приглашает граждан для их подписа­ния. При этом количество принятых заявлений должно
    соответствовать количеству предусмотренных к строитель­ству квартир с учетом резерва, без создания очереди.

При рассмотрении вопросов о заключении договоров до­левого строительства жилья учитывается год постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, как по месту жительства, так и по месту работы, а также наличие ходатайств организаций по месту работы (службы) граждан;

3) заключает договоры долевого строительства жилья с
гражданами на основании списков, представленных адми­нистрациями районов г. Минска, а также поданных само­стоятельно гражданами в УП «УКС Мингорисполкома» за­
явлений с представлением ими справок о нахождении их
на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

20

Для заключения договоров долевого строительства жи­лья с гражданами и юридическими лицами по договорной цене УП «УКС Мингорисполкома» информирует админист­рации районов г. Минска и граждан через средства массо­вой информации и иным способом и заключает договоры долевого строительства жилья с гражданами и юридичес­кими лицами, изъявившими желание строить жилье на до­говорной основе за счет собственных средств, исходя из го­довой программы строительства жилья, предусмотренного для этих целей.

УП «УКС Мингорисполкома» по завершении строитель­ства жилья информирует администрации районов и органи­зации г. Минска 6 гражданах, построивших жилье по до­левому участию, для решения вопроса о снятии с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Администрации районов г. Минска:

  1. предлагают гражданам, состоящим на учете нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий, строительство
    жилья через УП «УКС Мингорисполкома» в порядке доле­вого участия, как с оказанием государственной финансовой
    поддержки, так и за счет собственных средств без оказания
    им государственной финансовой поддержки с освобождени­ем их от платы за создание жилищной инфраструктуры;

  2. согласие либо отказ граждан от участия в долевом
    строительстве жилья фиксируют в учетных делах граждан,
    состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищ­ных условий;

  3. формируют списки граждан, изъявивших желание
    строить жилье, с рассмотрением их на заседаниях обще­ственных комиссий по жилищным вопросам администра­ций районов г. Минска;

  4. составленные списки за подписью главы администра­ции района г. Минска направляют в УП «УКС Мингорис­полкома» для заключения договоров долевого строитель­ства жилья;

  5. после получения от УП «УКС Мингорисполкома» све­дений о стоимости строительства, месте расположения жи­лого дома, предполагаемых размерах общей и жилой пло-

21

щади квартир и сроках приема заявлений на строительство жилья, осуществляемое за счет собственных средств, ин­формируют об этом граждан, изъявивших желание осуще­ствлять такое строительство. Указанная информация в обя­зательном порядке размещается на стендах в администрациях районов г. Минска;

  1. выдают гражданам справки о нахождении на учете
    нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту
    жительства;

  2. на основании поступившей из УП «УКС Мингорис-
    полкома» информации об окончательном расчете за жилое
    помещение, построенное по долевому участию, в установ­ленном порядке принимают решение о снятии граждан с
    учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для всех категорий лиц установлен единый порядок оформления договоров долевого строительства жилья.

Строительство жилья на долевых условиях, кроме УП «УКС Мингорисполкома» в г. Минске практикуется и дру­гими заказчиками. Эти заказчики, как правило, строят жилье для лиц, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для осуществления строительства жилья застройщик обращается в Мингорисполком с просьбой выделить земель­ный участок и разрешить проектирование. Мингорисполком, принимая решение, определяет категории дольщиков (граждане или юридические лица, либо и те и другие), фи­нансирующих строительство. Привлечение дольщиков за­казчиком разрешается в период проектирования и строи­тельства жилого дома. Дольщики привлекаются независимо от членства в трудовом коллективе заказчика. В остальном соблюдаются приведенные выше правила долевого строи­тельства.

3. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОСТРОЕННУЮ КВАРТИРУ

3.1. Оформление права собственности на квартиру в ЖСК

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права.

Для оформления права собственности на квартиру необ­ходимо подать заявление в правление ЖСК. К нему прила­гаются заявления всех совершеннолетних членов семьи, принимавших участие в выплате паенакопления, о согла­сии оформления права собственности на квартиру за чле­ном ЖСК.

Члены семьи члена ЖСК, вложившие при уплате пае­вого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денеж­ные средства с целью создания общей собственности, впра­ве требовать при оформлении ее в собственность признания за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию. При этом кроме заявления, в правление жилищно-строительного ко­оператива необходимо представить письменное соглашение о разделе паенакопления между членом ЖСК и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства. В случае, если такое соглашение не было достигнуто или кто-либо из указанных граждан не дал согласия на оформление права собственности на квартиру, к заявлению должно прила­гаться решение суда по данному вопросу.

Правление ЖСК выдает заявителю справку, подписан­ную председателем и бухгалтером данного кооператива, скрепленную печатью, с указанием фамилии, имени, отче­ства члена ЖСК, полностью внесшего свой паевой взнос, либо участников, имеющих право на паенакопление, с ука­занием их доли, а также характеристики и месторасполо­жения квартиры, даты окончательного расчета и суммы па-


22

23

енакопления. Справка и соглашение либо решение суда о разделе паенакопления представляются в орган регистра­ции и технической инвентаризации и служат основанием для регистрации права собственности на квартиру, долю в квартире.

Орган регистрации и технической инвентаризации при необходимости обследует квартиру, выдает на нее техни­ческий паспорт и в качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, регистрационное удосто­верение. При оформлении квартиры в общую долевую соб­ственность регистрационное удостоверение и технический паспорт выдаются каждому члену семьи члена ЖСК, при­нимавшему участие в выплате паенакопления, с указанием их доли, определенной в соглашении или решении суда о разделе паенакопления.

Если член ЖСК полностью выплатил паевой взнос за квартиру, но не оформил в установленном порядке право собственности на квартиру, то в случае его смерти откры­вается наследство на паенакопление.

3.2. Оформление права собственности на квартиру, построенную долевым способом

Регистрация жилых помещений на праве собственности за участниками долевого строительства проводится бюро технической инвентаризаций, обслуживающим район стро­ительства жилого дома.

Если единым заказчиком (застройщиком) долевого стро­ительства жилого дома выступает управление (отдел) ка­питального строительства исполкома соответствующего ме­стного Совета, для установления права собственности юридических и физических лиц на жилые помещения в бюро технической инвентаризации представляются следую­щие документы:

- договор о долевом строительстве и эксплуатации дома;
— акт приемки в эксплуатацию жилого дома;

- решение исполкома местного Совета об утверждении
акта приемки в эксплуатацию жилого дома, в котором ука-

24

зываются передаваемые каждому участнику долевого стро­ительства в собственность квартиры, их номера, площадь (общая и жилая), доля собственности в доме, организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома;

- справка о балансовой стоимости жилого дома (части
жилого дома, соответствующей доле участника долевого
строительства), выдаваемая заказчиком (застройщиком);

— договор на участие собственника части жилого дома в
расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту жилого
дома, заключаемый между собственником части жилого
дома и жилищно-эксплуатационной организацией.

Если исполком не выступает единым заказчиком доле­вого строительства жилого дома, то для установления пра­ва собственности на жилые помещения, построенные при долевом участии, в бюро технической инвентаризации пред­ставляются следующие документы:

- решение исполкома об отводе земельного участка для
долевого строительства жилого дома с указанием всех уча­стников долевого строительства;




В случае, когда заказчик привлекает участников долево­го строительства (дополнительных участников) в процессе строительства жилого дома, или происходит смена участ­ников долевого строительства, для регистрации и оформле­ния им права собственности в бюро технической инвентари­зации дополнительно представляются:

— решение исполнительного комитета о разрешении осу­ществления строительства жилого дома с привлеченными участниками долевого строительства;

25

- разрешение на привлечение участников долевого стро­ительства от вышестоящего хозяйственного органа (для
предприятий и организаций государственной формы соб­ственности.

Жилые помещения, построенные за счет средств пред­приятий и организаций государственной формы собствен­ности с частичным привлечением средств своих работни­ков, предоставляются работникам этих предприятий и организаций по договору найма. При этом привлечение средств на долевое строительство производится только от работников, которым должны быть предоставлены жилые помещения. Приватизация таких помещений осуществля­ется в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда с зачетом в стоимость приватизируемой квартиры ранее внесенных средств при ее строительстве.

При частичном использовании средств своих работни­ков для строительства жилья между предприятием и ра­ботником заключается договор о совместном строительстве квартиры.

Право собственности на жилое помещение, построенное предприятием - участником долевого строительства за счет средств своего работника, когда эти средства перечисля­лись заказчику через предприятие, устанавливается непос­редственно на этого работника при представлении им до­полнительно к вышеуказанным документам:

Право собственности на жилые помещения участников долевого строительства возникает после регистрации этих помещений в бюро технической инвентаризации, выдачи регистрационного удостоверения и технического паспорта установленного образца, на основании которых выдаются домовые книги.

26

4. КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИР (ДОМОВ)

Продажа квартир осуществляется их собственниками или уполномоченными ими лицами. Подлежат купле-продаже:

незаселенные квартиры, относящиеся к государствен­ному жилищному фонду;

— жилые дома (квартиры), не завершенные строитель­ством, если они не являются объектами приватизации;

ч

Не подлежат продаже:

жилые помещения в общежитиях;

— квартиры, расположенные в обособленных военных го­родках, определяемых Министерством обороны;

27

Продажа жилых помещений, построенных (реконструи­рованных, приобретенных) с привлечением льготного кре­дита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться соответствующему районному, го­родскому, районному в городе исполнительному и распоря­дительному органу. При его отказе в приобретении данных помещений продажа осуществляется в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.) с разрешения данного исполнительного и распорядительного органа.

Договор купли-продажи между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотари­ально удостоверен и зарегистрирован в местном исполни­тельном и распорядительном органе по месту нахождения квартиры, а между юридическими лицами - зарегистриро­ван в соответствующем местном исполнительном и распо­рядительном органе.

Граждане и юридические лица, купившие квартиры, приобретают право собственности на них после регистра­ции договора купли-продажи в местном исполнительном и распорядительном органе.

Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоян­но проживающие за ее пределами, вправе приобретать квар­тиры (дома) по договорам купли-продажи в любых насе­ленных пунктах Республики Беларусь.

Иностранные граждане и лица без гражданства, посто­янно проживающие в Республике Беларусь и занимающие­ся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами.

Юридические лица имеют право на приобретение квар­тиры, если они зарегистрированы на территории Республи­ки Беларусь

Продажа квартир гражданами производится с письмен­ного согласия всех совершеннолетних членов семьи, про­живающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением.

Продажа жилого помещения, в котором проживают не­совершеннолетние члены семьи собственника этого поме­щения, допускается только с согласия органа опеки и по­печительства.

Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случае, если они не заселены жильцами.

Имеются некоторые особенности купли-продажи от­дельных видов жилья:

  1. продажа находящихся в собственности Республики
    Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых
    домов (квартир) осуществляется с разрешения вышестоя­щих органов управления, в ведении которых они находят­ся, по согласованию с соответствующими местными испол­нительными и распорядительными органами;

  2. местные исполнительные и распорядительные орга­ны, государственные предприятия, имеют право продавать
    квартиры, не завершенные строительством жилые дома
    (квартиры) гражданам, а квартиры, построенные для про­дажи и незавершенные строительством жилые дома, подле­жащие реконструкции, и юридическим лицам;

  3. жилые дома, не завершенные строительством, и дома,
    подлежащие реконструкции, после отселения всех прожи­вающих в них граждан, приобретаются в общем порядке,
    при условии завершения в дальнейшем их строительства
    (реконструкции) и использовании по назначению.

Владельцам квартир, приобретенных в собственность, в установленном порядке выдаются технические паспорта и домовые книги.

Приобретенные квартиры должны использоваться для постоянного проживания граждан.

Установлены следующие условия продажи государ­ственных квартир гражданам:

1. Для приобретения в собственность квартиры гражда­нин подает заявление в местный исполнительный и распо­рядительный орган по месту жительства или на предприя­тие, которому принадлежит квартира.


28

29

  1. Местные исполнительные и распорядительные орга­ны, предприятия ведут учет граждан, желающих приобрес­ти в собственность квартиры. При этом очередность их
    формируется с учетом времени нахождения на учете нужда­ющихся в улучшении жилищных условий.

  2. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, имеют преимущественное пра­во на приобретение в собственность квартир.

  3. Оценочная стоимость квартир устанавливается оце­ночными комиссиями, образуемыми местными исполнитель­ными и распорядительными органами, предприятиями,
    либо по соглашению сторон (в зависимости от категории
    жилья).

  4. Решения о продаже в собственность квартир, при­
    надлежащих местным исполнительным и распорядитель­ным органам, предприятиям, объединениям, организаци­ям, принимаются соответственно этими исполкомами либо
    предприятиями.

  5. Выплата гражданами стоимости квартир может про­
    изводиться одновременно или в рассрочку на условиях до­
    говора.

Квартиры (жилые дома), находящиеся в частной соб­ственности, покупаются по договорам купли-продажи. Ус­ловия этих договоров определяются соглашением сторон.

Споры, связанные с куплей-продажей квартир, разре­шаются судом.

НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. Примерный устав жилищно-строительного коопера­тива, утвержден постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 10 сентября 1996 г. № 358 (Собрание Указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1996. №26).

О некоторых вопросах организации деятельности жи­лищно-строительных кооперативов, постановление Совета

30

Министров Республики Беларусь от 22 сентября 1999 г. № 1469 (Национальный реестр правовых актов Республи­ки Беларусь. 1999. № 74. 5/1689).

О некоторых мерах по развитию жилищного строитель­ства, Указ Президента Республики Беларусь от 22 декабря 1995 г. № 526 (Национальный реестр правовых актов Рес­публики Беларусь. 2001. № 1/2128).

О кредитовании жилищно-строительных кооперативов, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 мая 1994 г. № 338 (Собрание постановлений Прави­тельства Республики Беларусь. 1994. 14).

Об изменении условий погашения льготных кредитов, выданных за счет бюджетной ссуды на строительство домов жилищно-строительных кооперативов, постановление Со­вета Министров Республики Беларусь от 1 апреля 1997 г. № 269 (Собрание постановлений Правительства Республи­ки Беларусь. 1997. № 10).

О порядке и условиях возврата (внесения) средств, по­ступивших из различных источников, прекращении (возоб­новлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 декабря 2001 г. № 1735 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 115. 5/9509).

О некоторых вопросах строительства и финансирования жилых домов ЖСК, МЖК и КИЗоВ, решение Мингориспол-кома от 26 декабря 1996 г. № 1031 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 9/1320).

О формировании ЖСК без привлечения банковских кре­дитов, решение Мингорисполкома от 10 февраля 1994 г. № 80 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 9/1488).

2. Положение о жилищно-строительных коллективах ин­дивидуальных застройщиков, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11 января 1960 г. № 8 (Бюллетень нормативно-правовой информации. 1994. № 9).

О нотариальном удостоверении договоров жилищно­строительных коллективов индивидуальных застройщиков,

31

письмо Министерства юстиции Республики Беларусь от 18 июля 1991 г. № 05-17/3152 (Бюллетень нормативно-правовой информации. 1994. N° 9).

О некоторых вопросах строительства и финансирования жилых домов ЖСК, МЖК и КИЗов, решение Мингориспол-кома от 26 декабря 1996 г. № 1031 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 9/1329).

3. О мерах по улучшению жилищных условий молоде­жи, Указ Президента Республики Беларусь от 10 сентября 1996 г. № 358 (Собрание Указов Президента и постановле­ний Кабинета Министров Республики Беларусь. 1996. № 26).

О государственной поддержке Белорусского патриотичес­кого союза молодежи. Указ Президента Республики Бела­русь от 9 июля 1997 г. № 380 (Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. № 20).

О порядке включения молодых граждан в МЖК, реше­ние Мингорисполкома от 20 февраля 1997 г. № 174 (Наци­ональный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 9/1337).

Положение об учете и распределении жилья в Белорус­ском патриотическом союзе молодежи в г. Минске, утв. Решением Мингорисполкома от 18 ноября 1998 г. № 1225 (Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь. 2001. № 9/1475).

О формировании жилищно-строительных кооперативов для молодежи, решение Мингорисполкома от 3 апреля 1997 г. № 298 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 9/1346).

Положение о финансовой помощи государства молодым семьям при рождении детей и погашении задолженности по кредитам, полученным в открытом акционерном обществе «Сберегательный банк «Беларусбанк» на строительство (ре­конструкцию) или покупку жилых помещений, утв. Поста­новлением Министерства финансов, Сберегательного банка «Беларусбанк», Государственного комитета по делам молоде­жи от 4 октября 1996 г. № 06-6/1068 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 8/5074).

32

Положение о распределении жилья в общественном объединении «Молодежный жилой комплекс г. Минска», утв. Решением Мингорисполкома от 18 ноября 1998 г. № 1224 (Национальный реестр правовых актов Республи­ки Беларусь. 1998).

  1. Инструкция о порядке организации строительства
    жилых домов организаций-застройщиков, утв. Решением
    Мингорисполкома от 18 июня 2002 г. № 848 (Нацио­
    нальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
    2002. № 9/2095).

  2. Временное положение о строительстве жилых домов
    и других объектов специального назначения для граждан,
    утв. Постановлением Совета Министров Республики Бела­русь от 9 декабря 1992 г. № 741 (Собрание постановлений
    Правительства Республики Беларусь. 1992. № 34).

Типовой договор о долевом строительстве жилья, утв. Приказом Министерства архитектуры и строительства Рес­публики Беларусь от 4 ноября 1998 г. N° 370 (Бюллетень нормативно-правовой информации. 1998. № 2).

Инструкция о порядке заключения договоров долевого строительства жилых помещений коммунальным унитар­ным предприятием «Управление капитального строитель­ства Мингорисполкома», утв. Решением Мингорисполкома от 2 октября 2003 г. № 1722 (Национальный реестр право­вых актов Республики Беларусь. 2003. № 120. 9/2971).

О строительстве объектов в г. Минске на долевых усло­виях, решение Мингорисполкома от 5 марта 1998 г. № 239 (Национальный реестр правовых актов Республики Бела­русь. 2001. № 9/1430).

6. О порядке оформления в собственность жилых поме­щений, построенных путем долевого участия в жилищном
строительстве, решение Мингорисполкома от 21 декабря
1995 г. № 701 (Национальный реестр правовых актов Рес­
публики Беларусь. 2001. № 9/1233).

Инструкция о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительных кооперати­вов, утв. Постановлением Министерства жилищного и ком­мунального хозяйства от 19 марта 2002 г. № 2 (Нацио-

33


нальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002. N° 43. 8/7939), (Собрание постановлений Правитель­ства Республики Беларусь, 1992 г. № 34).

Методические указания о порядке оформления в соб­ственность жилых домов (квартир), построенных долевым способом, утв. приказом Минжилкомхоза Республики Бе­ларусь от 1 февраля 1994 г. № 388 (Бюллетень нормативно-правовой информации. 1994. № 4).

• 7. Временное положение о порядке купли-продажи квар­тир (домов), утв. постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 589 (Нацио­нальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002. № 2. 5/9644).

Порядок продажи построенных, продажи (в том числе по льготным ценам) либо безвозмездной передачи не завер­шенных строительством жилых домов (квартир) в сельской местности, утв. постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 15 мая 1997 г. № 498 (Собрание декре­тов, Указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. № 14).

Положение об аукционной купле-продаже квартир, утв. приказом Минжилкомхоза от 13 января 1994 г. № 2 (На­циональный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. № 8/5255).

О строительстве жилых домов и других объектов соци­ального назначения для граждан, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 9 декабря 1992 г. № 741 (Собрание постановлений Правительства Республи­ки Беларусь, 1992 г. № 34).

Порядок продажи (в том числе по льготным ценам) или безвозмездной передачи находящихся в собственности Рес­публики Беларусь не завершенных строительством жилых домов (квартир), а также неэффективно используемых зда­ний и сооружений, подлежащих реконструкции и переобо­рудованию под жилые помещения, утв. постановлением Со­вета Министров Республики Беларусь от 02 февраля 1998 г. № 159 (Собрание Декретов, Указов Президента и поста­новлений Правительства Республики Беларусь. 1998. № 4).

СОДЕРЖАНИЕ

1. Строительство квартир в многоэтажном

жилом доме 3

  1. Организация жилищно-строительного
    кооператива 3

  2. Организация жилищно-строительных
    коллективов индивидуальных застройщиков 8

1.3. Организация жилищных молодежных комплексов
(жилищных коллективов) 10

1.4. Порядок строительства жилья организациями
граждан-застройщиков 12

  1. Строительство квартир долевым способом 17

  2. Оформление права собственности на построенную
    квартиру 23


3.1. Оформление права собственности

на квартиру в ЖСК 23

3.2. Оформление права собственности на квартиру,
построенную долевым способом 24

4. Купля-продажа квартир (домов). 27

Нормативные правовые документы 30


34

35


Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации