Министерство науки и высшего образования Российской Федерации
Муромский институт (филиал)
федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего
образования
«Владимирский государственный университет
имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых»
(МИ ВлГУ)
Факультет ГФ
Кафедра Юриспруденция
Курсовая работа
по дисциплине: Гражданское право
(наименование дисциплины)
Тема: Договор найма жилого помещения
Руководитель
Лаврентьева Т. В.
(фамилия, инициалы)
(подпись) (дата)
Студент ЮЗ-217
(группа)
Симантовская А.А.
(фамилия, инициалы)
(подпись) (дата)
Муром 2020
Содержание
Введение…………………………………………………………………….2
Понятие и виды договоров найма жилого помещения…………………..3
Пользование жилым помещением………………………………………...7
Изменение договора найма жилого помещения………………………...13
Расторжение договора найма жилого помещения……………………...21
Заключение………………………………………………………………..28
Библиографический список……………………………………………...29
Практическое задание……………………………………………………31
Введение
Жилищная проблема является традиционной в числе прочих социальных проблем в Российской Федерации. Начиная с 1993 г. на федеральном уровне законодательная и исполнительная власти декларируют необходимость обеспечения граждан жилыми помещениями.1
Договор найма жилого помещения является особым видом обязательств по передаче имущества во временное возмездное владение и пользование.
Договор найма по-прежнему рассматривался как форма обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями из государственного, муниципального и общественного жилищного фондов. Аренда жилья квалифицировалась как рыночный способ обеспечения граждан жилыми помещениями.
Актуальность темы курсовой работы. Уже более двадцати лет Россия живет в условиях рыночной экономики, когда жилье рассматривается как товар, причем общественный товар первой необходимости. Как следствие, появляются новые виды сделок с недвижимостью, в ряде случаев прямо не предусмотренные законом.
Для многих категорий населения Российской Федерации наем жилых помещений остается единственной возможностью для обеспечения своих жилищных потребностей. Несмотря на активное строительство нового жилья практически во всех городах Российской Федерации, проблемой является обеспечение граждан жилыми помещениями. Это связано с различными причинами, основной из которых является отсутствие средств для приобретения жилья в частную собственность. Рост процентных ставок по кредитам, отсутствие уверенности в завтрашнем дне ‒ все это не позволяет гражданам самостоятельно обеспечивать себя жильем.
В данном исследовании рассмотрен договор найма жилых помещений, который в настоящее время остается одним из важных правовых форм жилищной потребности.
Целью настоящего исследования является гражданско-правовой анализ договора найма жилых помещений и его разновидностей.
Для достижения поставленной цели необходимо разрешить следующие задачи:
Рассмотреть понятие и особенности договора найма жилых помещений в Российской Федерации;
Проанализировать виды договоров найма жилого помещения;
Охарактеризовать проблемы правового регулирования отношений найма жилого помещения;
Проанализировать судебную практику, связанную с договорами найма жилых помещений.
Предметом курсовой работы выступают особенности и разновидности договора найма жилого помещения.
Объект курсовой работы - договор найма жилого помещения как гражданско-правовая категория.
Методология исследования. В настоящем исследовании применяются методы, основанные на анализе законодательства, научной литературы и судебной практики по анализируемой проблеме.
1.Понятие и виды договоров найма жилого помещения
Наим жилого помещения – это один из способов осуществления конституционного права гражданина на жилище.2
Наем имеет много общего с арендой, но все же признается самостоятельным договором. И хотя имеет своей целью передачу во временное пользование и (или) владение имущества, но отличается рядом особенностей:
предметом;
существенными условиями;
содержанием прав и обязанностей сторон
ответственность.
Право на жилище. В основном, обеспечивается посредством предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма или на условиях коммерческого найма жилых помещений из состава частного жилищного фонда. Правовое регулирование социального найма жилья осуществляется на основании Главы 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации3, а наем жилых помещений из частного фонда регулируются исход из положений Главы 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации4.
По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем5. Договор коммерческого найма является возмездным, консенсуальным, двусторонним.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона- собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда ( действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством6. Договор социального найма является безвозмездным, консенсуальным, двухсторонним.
В обоих видах найма объектом договора выступает жилое помещение. Определение данного понятия содержится исключительно в ч.2 ст. 15 ЖК РФ7, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Часть комнаты не может быть предметом договора потому, что не обладает необходимым признаком жилого объекта оборота- изолированностью.8
До недавнего времени законом выделялись три вида договоров найма жилого помещения, необходимых для удовлетворение жилищной потребности граждан:
‒ договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК России, ст. 672 ГК России);
‒ договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК России9);
‒ договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК России10). Этот вид договора получил в литературе название договор коммерческого найма.
Таким образом, законодатель на современном этапе попытался разграничить два вида договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде – договор социального найма и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Последний, обладая свойствами договоров как социального, так и коммерческого найма, имеет свои специфические признаки и занимает промежуточное положение между названными видами договоров жилищного найма.
2. Пользование жилым помещением
В вопросах пользования жилым помещением необходимо обратить внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т.е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин «пользование» подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. Законом не определен какой-либо перечень данных действий, закон лишь указывает, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это означает, что жильцы дома, квартиры, комнаты могут делать все, что связано с целью их проживания в жилом помещении. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права. Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Каждое муниципальное образование самостоятельно решает вопросы состава и компетенции своих исполнительных органов, поэтому данное полномочие может быть у любого органа местного самоуправления.
Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т.д., а также Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ.
Общие требования к использованию жилого помещения
Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Никаких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение вподнаем.
В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
использовать жилое помещение только для проживания;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.