Защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков - файл n1.doc

приобрести
Защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков
скачать (185.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc186kb.19.09.2012 12:40скачать

n1.doc





прямоуг. 1



Содержание:








1.Правовые формы и способы защиты землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков…………………..

3

1.1 Основания возникновения прав и обязанностей землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков…………………..

3

1.2 Способы защиты прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков…………………………………………….

4

1.3 Формы защиты нарушенных или оспоренных прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков…………………..

7

2.Судебная защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков……………………………………………

8

2.1 Судебная защита как форма защиты нарушенных или оспоренных прав.

8

2.2 Значение судебного решения………………………………………………..

9

2.3 Особенности решения земельных споров………………………………….

10

3.Правовое регулирование возмещения убытков , причиненных изъятием земельных участков…………………………………………………..

11

3.1 Возмещение убытков как способ защиты прав……………………………

11

3.2Лица, имеющие право на предварительное и равноценное возмещение.………………………………………………………………………

12

3.3 Определение рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества………………………..………………………

15

3.4 Возмещение убытков………………………………………………………...

19

Список используемой литературы……………………………………………

26

























































1.Правовые формы и способы защиты землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.



    1. Основания возникновения прав и обязанностей землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.


Как и любые другие права и обязанности, права и обязанности землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков возникают из юридических фактов.

Юридическими фактами называют такие обстоятельства, при наступлении которых возникают, изменяются или прекращаются права и обязанности. В правовой науке выделяют два вида юридических фактов – события и действия. События наступают независимо от воли субъектов и являются, как правило, непреодолимыми и непредотвратимыми.

Действия – это волеизъявление лица, направленное на создание правовых последствий. Действиями могут быть заключение договоров, издание нормативных актов, судебные решения.

Права наступают с момента наступления события или совершения действия. Отдельные виды прав возникают с момента их государственной регистрации. К числу таких прав относятся, например, права на недвижимое имущество, в том числе земельные участки.

Несмотря на сложившуюся в результате реформ структуру землепользования, образованную на многообразии форм собственности на землю при наличии вторичных, производных от права собственности прав на земельные участки, государство все же остается крупнейшим правообладателем земельных ресурсов в нашей стране и основным фигурантом земельных отношений. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования - каждый на своем уровне - являются, с одной стороны, собственником земельных участков, осуществляющим владение, пользование и распоряжение земельными участками как хозяйствующий субъект, а с другой - сувереном, властные полномочия которого распространяются на всю территорию страны, субъекта РФ, муниципального образования.

Правовая система земельных отношений базируется на положениях Конституции РФ, Земельного, Гражданского кодексов РФ, федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов Федерации, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов Федерации, решений и определений судов различного уровня.

Однако в процессе осуществления хозяйственной или иной деятельности права участников земельных отношений могут быть нарушены. Законодательством предусмотрены способы и формы защиты от таких нарушений.
1.2 Способы защиты прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.
Законодательство предусматривает несколько способов защиты нарушенных прав. Наиболее полный перечень таких способов содержится в ст.12 Гражданского кодекса РФ:

Защита прав может также осуществляться иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты права принадлежит стороне, чье право нарушено.

Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт.

Высшими судебными инстанциями Российской Федерации неоднократно признавались недействующими не соответствующие закону акты. Например, изъятие земель лесного фонда в лесах 1-й группы может быть произведено только Правительством Российской Федерации, тогда как такие акты неоднократно издавались органами местного самоуправления.

При восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав на земельный участок, и пресечении действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, помимо ГК РФ применяются также нормы ст.60 ЗК РФ.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

  1. признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

  2. самовольного занятия земельного участка;

  3. в иных предусмотренных федеральным законом случаях.

Современное земельное законодательство не имеет четкой классификации способов защиты нарушенных или оспоренных прав. Так, например, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

  1. признание недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

  2. постановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;

  3. приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

  4. восстановления положения, существовавшего до нарушения прав, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Большое значение имеет такой способ защиты, как признание права. В частности, признания права гражданина на имущественный пай и земельную долю при реорганизации колхозов и совхозов.

В соответствии со статьей 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
1.3 Формы защиты нарушенных или оспоренных прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.
Защита нарушенных или оспоренных прав осуществляется в двух основных формах – административной и судебной. У лица, чье право было нарушено, есть возможность обратиться как в вышестоящую организацию, так и в суд.

Граждане и организации обращаются за защитой своего права в вышестоящую в порядке подчиненности организацию. Такими организациями могут являться органы власти и местного самоуправления (для государственных и муниципальных организаций), а также специальные отделы этих органов, которые осуществляют контрольно-надзорные функции за деятельностью государственных, муниципальных и частных предприятий.

В области землепользования к таким органам относятся, прежде всего, специализированные управления (отделы) администраций субъектов Российской Федерации.

Немалую роль в защите граждан и организаций играют и органы прокуратуры. В соответствии с Федеральным законом «О прокуратуре» органами прокуратуры рассматриваются обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Обращение в прокуратуру, как и обращение в другие инстанции, не является препятствием для обращения в суд.

Обращения заявителей должны быть рассмотрены в установленные законом сроки. В течении этого времени обратившемуся лицу должен быть дан ответ на его запрос в письменной форме. В ответе указывается: принимается или отклоняется его жалоба (если отклоняется, то по каким причинам) и меры воздействия, которые были применены к нарушившему право лицу. Кроме того, заявителю может быть объяснено, какие недостатки обращения послужили причиной его отклонения, и предложено их устранить. Если причиной отклонения послужила неподведомственность спорного вопроса данному органу, разъясняется, в какую инстанцию заинтересованное лицо может обратиться.

2.Судебная защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков.
2.1 Судебная защита как форма защиты нарушенных или оспоренных прав.
Одной из форм защиты нарушенного или оспариваемого прав является судебная защита. Статья 46 Конституции РФ предоставляет каждому право обращаться за защитой своих прав в суд. В суд могут быть обжалованы любые решения и действия ( бездействия ) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций и должностных лиц.

Право на судебную защиту также закреплено в Гражданском кодексе РФ ( ст. 12 ).

Заинтересованные лица могут обращаться в суды общей юрисдикции, арбитражные суды, третейские суды и в Конституционный Суд РФ.

В судах общей юрисдикции рассматриваются споры с участием граждан. Споры с участием юридических лиц и граждан-предпринимателей подведомственны арбитражным судам. В независимые третейские суды стороны могут обращаться по взаимному соглашению. Конституционный Суд определяет соответствие нормативных актов различного уровня Конституции РФ.

Землевладельцы, землепользователи и собственники земельных участков имеют право принимать участие в разрешении дел любой из названных инстанций. Однако наибольший интерес представляют споры, рассматриваемые судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Правила рассмотрения дел в различных судах определяются соответствующим процессуальным законодательством – гражданским или арбитражным. Основными актами в этой сфере являются Гражданский процессуальный кодекс и Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

Обращение в суд может осуществляться в форме подачи искового заявления или жалобы. Жалобы подаются в суды общей юрисдикции на действия административных органов и должностных лиц, которым законом предоставлено право производить взыскания в административном порядке, на действие государственных органов, общественных организаций и должностных лиц, нарушивших права и свободы граждан и по делам о взыскании недоимок по налогам, самообложению сельского населения и государственному обязательному страхованию. Во всех остальных случаях в суд подаются исковые заявления.
2.2 Значение судебного решения.
В ходе судебного разбирательства выясняются все обстоятельства дела и выносится решение. В соответствии с действующим законодательством решение, выносимое судом, должно быть законным и обоснованным. При его принятии судья должен руководствоваться требованиями законодательства, оценивая доказательства с точки зрения собственного правосознания.

Решение выносится всеми судьями, принимавшими участие в рассмотрении дела, в совещательной комнате. Это обеспечивает независимость принятого решения от давления сторон или иных лиц.

Решение выносится и оглашается непосредственно после судебного разбирательства. Составление и оглашение решений по сложным, в основном по экономическим, спорам может быть отложено на срок не более трех дней. Однако вопрос об удовлетворении или в отказе в удовлетворении иска должен быть разрешен немедленно.

В законную силу решение суда общей юрисдикции вступает по истечении 10 дней со дня вынесения. Решение арбитражного суда – по истечении месяца. При этом первым днем срока считается день провозглашения решения. Если решение обжалуется в кассационном порядке, оно вступает в силу после вынесения кассационной инстанцией решения по жалобе заинтересованной стороны.

Неотмененные решения всех судов имеют для последующих судебных разбирательств преюдициальнуюсилу, то есть служат своего рода законом . Пока такое решение действует, изложенные в нем обстоятельства и сделанные выводы не подлежат сомнению. Если имеются веские причины для его отмены, оно обжалуется или опротестовывается в обычном порядке.

Постановления высших судебных инстанций – Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ – определяют порядок рассмотрения дел различных категорий, чем достигается единый подход судов к оценке аналогичных фактов, что очень важно при принятии решений по сходным делам.

2.3 Особенности решения земельных споров.

При использовании земель могут возникать такие ситуации, при которых действия или бездействия участников хозяйственных отношений могут нарушить чьи-то права и интересы. Например, происходит самовольный захват земли, нарушение условий аренды, неприведение участка в надлежащее состояние. Возникающие при этом разногласия составляют содержание земельных споров.

Земельные споры могут возникать не только между собственниками земли, землепользователями, арендаторами, землевладельцами, но и между ними с одной стороны, и государственными органами – с другой.

Многие вопросы, возникающие при разрешении земельных споров, разъяснены в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, это постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» от 22 апреля 1992 года и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики применения Закона РФ «Об охране окружающей природной среды» от 21 октября 1993 года.

В названом постановлении Пленума Верховного Суда РФ определена подведомственность земельных споров и дается перечень основных категорий дел.

1.Требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства , ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального садоводства и огородничества.

2.Жалобы на отказ в регистрации и выдаче государственных свидетельств, удостоверяющих право на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли.

3.Требования о признании неправомерным прекращения местной администрации прав на землю.

4.Требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для садоводства и животноводства и наследования права аренды.

5.Требованияо возмещении убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков.

6.Жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка другим лицам.

7.Споры между садоводческими товариществами и их членами, а также споры членов таких товариществ (кооперативов) между собой.

Судам подведомственны и другие категории земельных споров. Все земельные споры разрешаются судами в порядке, предусмотренных для других категорий дел.
3.Правовое регулирование возмещения убытков , причиненных изъятием земельных участков.


    1. Возмещение убытков как способ защиты прав.


Актуальность проблем, связанных с защитой прав землепользователей и землевладельцев при изъятии земельного участка, в последние годы резко увеличилась.

Это связано с резким увеличением потребности в земельных участках для возведения жилых, промышленных и административных объектов, а также для установки временных сооружений.

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение.

При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Возмещение убытков является в соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты прав граждан и организаций.

Убытки, причиненные нарушением прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, а также арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав, может быть принужденно к исполнению обязанности в натуре.
3.2Лица, имеющие право на предварительное и равноценное возмещение.

Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Следует отметить, что изъятие земельного участка у собственника влечет также правовые последствия для землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Статья 283 ГК РФ определяет, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 настоящего Кодекса. Однако данные нормы ГК РФ не в полной мере применимы к этим категориям правообладателей земельными участками, т.к. не учитывают специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования, аренды. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Однозначные ответы на поставленные вопросы исключаются по следующим основаниям. Во-первых, согласно ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ после введения в действие указанного Кодекса гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и на праве пожизненного наследуемого владения не предоставляются. Во-вторых, юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование также не предоставляются. Вместе с тем указанные статьи ЗК РФ содержат положения, согласно которым граждане, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Таким образом, если данные граждане не воспользовались предоставленным правом до изъятия у них земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то земельный участок может быть предоставлен указанным лицам на праве собственности. В-третьих, следует учитывать положение ст. 28 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельных участков в собственность юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Так, в частности, п. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что религиозным организациям, имеющим в собственности здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Таким образом, гражданам и организациям, имеющим право на бесплатное приобретение права собственности на земельные участки, участки взамен изымаемых для государственных или муниципальных нужд должны быть предоставлены на праве собственности. Полагаю, что в ином случае возможно предоставление земельного участка на праве аренды.

В связи с предоставлением земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд возникает ряд вопросов: по каким критериям определяется равноценность земельных участков? Могут ли органы, уполномоченные изымать земельный участок, отказать в предоставлении натуральной компенсации? Должны ли органы давать правообладателю право на выбор земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд? Может ли правообладатель определять местоположение земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого?

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. Однако Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики указал, что данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.). Данное заключение возможно применить по аналогии к земельному участку, предоставляемому взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких, как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п.

Что касается второго вопроса, то анализ ст. 281 ГК РФ, 63 ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что предоставление участка взамен изымаемого может осуществляться только по взаимному согласию сторон соглашения. При этом, по нашему мнению, следует учитывать наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для общественных нужд. Таким образом, отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении натуральной компенсации.


    1. Определение рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии - решением суда.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом определение рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с положениями вышеуказанного Закона. Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется также с учетом Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519. Указанные Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

В настоящее время рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р. В соответствии с ними рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности, изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Учитывая данные положения, в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка следует указывать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Свои особенности имеет расчет рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Так, рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Возмещению подлежат также стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место, а также стоимость мелиоративных объектов по расценкам, действующим на момент изъятия земельного участка. Так, Жилищный кодекс РФ устанавливает, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если соглашением с собственником не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7 ст. 32). Рыночная стоимость объектов недвижимости, состоящих из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Необходимо заметить, что в случае, если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.
3.4 Возмещение убытков.

Порядок возмещения убытков определяется статьями 15, 280 - 282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 <8>. В соответствии с п. 5 этих Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Правил).

Возмещение потерь сельскохозяйственного производства осуществляется в соответствии с Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства". При этом следует отметить, что данное Положение признано утратившим силу лишь в части возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам вышеназванным Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.

К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка, относятся также стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений исходя из оценки саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом следует учитывать возраст, породно-сортовой состав и особенности пространственного размещения многолетних насаждений, а также возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотности дорожной сети, классности дорог, близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Таким образом, понесенные правообладателями расходы могут быть самыми разнообразными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т.п.

Однако следует указать, что действующее законодательство прямо предусматривает, в каких случаях убытки правообладателям не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ).

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении этой ставки необходимо учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. Безрисковая доходность капитала, в свою очередь, представляет собой доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

Под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. При определении данного периода могут учитываться строительные нормы и правила, проекты организации строительства, предусматривающие сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планы и иная достаточная и достоверная информация о периоде восстановления нарушенного производства.

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, не полученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав. При этом для определения величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота следует учитывать:

- наибольшую вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

- подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;

- типичность условий функционирования рынка;

- отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Следует указать, что п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривает, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами.

Размер убытков, которые несут правообладатели земельных участков в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется путем сложения:

- сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством);

- сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

Постановлением Правительства РФ №262 от 07.05.2003 г. “Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц”., установлено, что расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Таким образом, из вышеуказанных положений следует, что на собственника отнесены все затраты, произведенные им после принятия решения. Однако не вполне ясно, как лицо может нести данные убытки, не зная о принятии в отношении его подобного решения и уведомления о его регистрации.

Представляется, что без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным. В связи с этим на каком основании для правообладателя наступают ограничения и другие неблагоприятные последствия с момента государственной регистрации, когда он еще не уведомлен о ее осуществлении?

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Учитывая все вышесказанное, приходим к выводу, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике при расчете выкупной цены.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

  1. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2006. С. 135.

  2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. N 5; 2002. N 6.

  3. СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2007. N 7. Ст. 834.

  4. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. N 519 // СЗ РФ. 2001. N 29. Ст. 3026; 2006. N 52 (часть III). Ст. 5587.

  5. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон. 2002. N 21.

  6. Постановление Правительства РФ №262 от 07.05.2003 г. “Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц”




прямоуг. 5 линия 6
Лист




Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации