Курсовая работа - Государственное регулирование земельных отношений в современной России - файл n1.doc

Курсовая работа - Государственное регулирование земельных отношений в современной России
скачать (118.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc119kb.18.09.2012 08:28скачать

n1.doc


Содержание

1. Земельные отношения в современной России, их регулирование 4

1.1 Проблемы и особенности земельных отношений в России 4

1.2 Государственное регулирование земельных отношений 7

2. Особенности земельных отношений в России и эффективность их использования 11

2.1 Особенности земли как фактора производства 11


2.2 Формы хозяйствования в аграрном секторе и их эффективность 14

3 Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России 18

3.1  Проблемы развития земельного рынка в России 18

3.2Пути совершенствования российского земельного рынка 21

Заключение 25

Список использованной литературы 27

Введение


Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, её местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

Основную роль в земельных отношениях играет сама земля, которая является одним из важнейших и особенных факторов производства. В связи с этим вопрос о земельных отношениях в России является актуальным на сегодняшний день. Рассматривая данный вопрос, в своей курсовой работе, хотелось бы отметить, что земельный вопрос России это не только экономический, хозяйственный вопрос, определяющий макроэкономическое поведение нации. Что земля не только главное средство производства в сельском хозяйстве, но и основа государственности, национального самоопределения и функционирования всего народного хозяйства, пространственный базис и кладовая полезных ископаемых, бесценное богатство страны.

Цель курсовой работы состоит в том, чтобы проанализировать земельные отношения в современной России и отметить традиции, проблемы и пути совершенствования эффективных форм хозяйстврвания. Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

1. Земельные отношения в современной России, их регулирование

1.1 Проблемы и особенности земельных отношений в России



Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей как ограниченного природного ресурса, как всеобщего труда и средства производства. Земельные отношения - очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а так же средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

Функционирование рынка земли обусловило появление многих злоупотреблений: значительные площади передаются или продаются в собственность без изменения в установленном порядке их целевого назначения.

Мировая практика выработала четкие механизмы экономических отношений в землепользовании. Как часть природного комплекса земля является достоянием народа в целом, но как пространственный базис и как средство производства она может быть объектом собственности отдельного индивидуума или людей. Из этого вовсе не следует, что в данном случае земля становится средством наживы и спекуляции. Опять же практика выработала механизмы государственного регулирования и пресечения этих негативных явлений [5].

Центральным звеном в процессе преобразования аграрных отношений на рациональной основе были и остаются земельные отношения и механизмы реализации земельной собственности. С появлением частной собственности на землю образовался рынок земли. Сейчас земельные участки можно купить или продать. Проблема в том, что в современной России спрос на земли не однороден. Для нашей страны характерен крайне повышенный спрос на земли расположенные вокруг крупных городов, в самих городах, курортных зонах, а также на земли имеющие запасы сырья для добычи полезных ископаемых. Одной из важнейших составляющих землепользования является определение стоимости земли для организации сельскохозяйственного производства. С одной стороны земля это основа жизни человечества, с другой стороны для сельскохозяйственных организаций она не пользуется спросом из-за низкой рыночной стоимости. Расширяется процесс криминализации необоснованного перепрофилирования земель [1].

Причин, по которой сложилась непростая ситуация в аграрной сфере немало, но основной является аграрная политика, проводимая федеральным центром. Сельскохозяйственные товаропроизводители обречены на убыточное производство. Взять, хотя бы, к примеру, диспаритет цен на сельхозпродукцию и продукцию промышленного производства. В западных странах для обеспечения примерного ценового равенства, существуют различные дотации. Для сравнения размер поддержки фермерам на 1 га сельскохозяйственных земель составляет: в США - 69 долл., Канаде - 83, странах ЕС - 943, Швейцарии - 4214, а в России - всего 6 долл. В связи с этим необходимо иметь какие-то приемлемые положения (решения) по использованию рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения [11].

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение. Она должна отражать, прежде всего, потребительную ценность [4].

Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий определила среднюю стоимость 1 гектара, которая оказалась существенно заниженной и намного отличается от рыночной стоимости. Поэтому рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях покупателя и продавца, хорошо информированных и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону.

Убыточность сельскохозяйственных предприятий оказывает непосредственное влияние на качество обрабатываемых земель. Отсутствие материальных средств, приводит к тому, что земли используются не рационально. При минимальной обработке или её отсутствии снижается плодородие пашни, увеличиваются площади подверженные водной и ветровой эрозиям, расширяются масштабы загрязнения почв тяжелыми металлами, нефтью, пестицидами и прочее. Улучшение ситуации не скоро произойдет, хотя и действует целевая программа "Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2011 года и на период до 2012 года". Даже не смотря на то, что по отчету министра за 2010 год, все основные, запланированные действия были выполнены. В графике 1 показано внесение минеральных и органических удобрений в расчете на 1 гектар [12].

Как пишет в своей статье доктор экономических наук, профессор А. Югай необходимо перераспределить средства, поступающие от плательщиков земельного налога. Создавать фонды для восстановления и сохранения природных ресурсов на федеральном уровне, за счет части доходов добывающих отраслей. Так же и на уровне муниципальных органов - фонд сохранения сельскохозяйственных земель и сельских территорий, за счет земельного налога и штрафных санкций к предприятиям, наносящим ущерб природной среде и других источников.

Эти меры в свою очередь улучшили бы качество угодий, что привело бы более выгодному положению земли в рыночной экономике. Ведь экономическая суть частной собственности на землю реализуется не в абстрактной возможности купли - продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением.

Формирование рынка земли, как объективно необходимого элемента рыночной экономики, невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.

Проблема использования сельскохозяйственных земель непосредственно связанна с земельными отношениями. На прошедшем заседании Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу совместно с бюро отделения экономики и земельных отношений Россельхозакадемии, рассматривали правовые экономические проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения, были выработаны рекомендации, предусматривающие мониторинг и совершенствование действующего законодательства в области регулирования земельных отношений в аграрном секторе, воссоздание на региональном уровне системы землеустройства, проведение работ по классификации угодий, разработке системы охраны земель этой категории и так далее. Передача Минсельхозу России функции по управлению земельными отношениями позволит надеяться на улучшение ситуации в этой сфере [10].

1.2 Государственное регулирование земельных отношений



Рыночная экономика, частная земельная собственность, новые формы хозяйствования выдвинули ряд проблем по созданию нашей, российской, модели землепользования и землевладения. В новых условиях прямые методы регулирования земельных отношений оказались малоэффективными.

Рост числа собственников, владельцев и пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера управления земельными ресурсами. Эти процессы во многом складывались самопроизвольно и часто опережали законодательную базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности землепользователей за ее использование. Контроль со стороны государства надо признать крайне неэффективным [5]. Органы государственного контроля, ежегодно проводя проверки соблюдения требований земельного законодательства, выявляют из них две трети нарушений.

Сегодня внесены существенные коррективы в содержание и методику государственного регулирования земельных отношений, составляющего основу целостной модели российского землеустройства. Сформирована система правовых механизмов воздействия на земельные отношения, закрепленных рядом законодательных актов. Кроме Земельного кодекса Российской Федерации к действующим федеральным законам относятся федеральные законы: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 27 июля 2002 года № 101-ФЗ; "О землеустройстве" от 18 июня 2001 года №78-ФЗ и другие. В дальнейшем эти законы были доработаны, а также дополнены большим количеством подзаконных нормативно - правовых актов. На уровне субъектов Российской Федерации действуют множество земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Однако многообразие законов неизбежно приводит к пересечению и дублированию соответствующих правил и норм, толкованию их группами, обладающими властью, в собственных интересах не зависимо от того, как это отразится на общем состоянии экономики аграрного сектора. Начинают действовать лишь те законы, которые в большей степени отвечают интересам господствующих социальных групп [8].

Устанавливая правовые нормы земельного законодательства, государство в той или иной степени стимулирует или ограничивает деятельность в сфере землепользования. При этом оно предоставляет защиту прав собственности на землю контрактных прав в сфере землепользования и в то же время обеспечивает набор общественных благ и услуг, а так же доход для себя.

Отнесение земель к той или иной категории, разрешение их использования регулируются законодательными актами и правовыми нормами. Любые изменения, связанные с переводом земель в другие категории, вправе осуществлять только органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. С одной стороны, такие формальные ограничения, необходимы для охраны земель особо ценных категорий, а с другой - это очередной способ не легального обогащения чиновников и заинтересованных лиц. В результате возникают неэффективные с точки зрения общего блага права собственности на землю.

Для того чтобы сохранялось аграрное землепользование, и земля не выбывала из сельскохозяйственного оборота, многие зарубежные страны применяют механизм льготного налогообложения земель сельскохозяйственного назначения. При этом практика применения механизма льготного налогообложения включает и полное освобождение сельскохозяйственных товаропроизводителей от земельного налога. Такая практика является наглядным примером для наших законодателей.

Аренда земельных участков - это ещё один из видов земельных отношений, для расширения площади возделываемых угодий сельскохозяйственные предприятия могут заключать договора аренды с собственниками земли. Эти отношения так же регулируются законодательно, установлено преимущественное право арендатора на заключение нового арендного договора и в случае продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на его покупку. Права арендатора защищены на период проведения полевых сельскохозяйственных работ, в этот период арендный договор не может быть расторгнут, что увеличивает мотивацию землепользователей к аренде земельных участков. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, за арендодателем закреплена обязанность информировать арендатора о существующих негативных факторах на сдаваемом в аренду земельном участке. Это позволяет снизить отрицательное влияние информационной асимметрии на оборот земли.

Землепользование является одним из основных инструментов государственной политики по использованию земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Его влияние на аграрный сектор выражается в применении такого организационно-экономического механизма, который позволяет образовать и сохранить относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства сельхозтоваропроизводителей. Поэтому стратегически при решении проблем земельных отношений в многоукладной экономике, которая достигнута в стране, акцент следует перенести из области прав собственности на землю в сферу устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей не результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования [7].

Таким образом, правовые нормы земельного законодательства создают для экономических субъектов стимулы для рационального распределения и использования земли, а также основу для продуктивного землепользования. Один базовый закон не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений и реально повысить эффективность использования земельных ресурсов [5].

2. Особенности земельных отношений в России и эффективность их использования



2.1 Особенности земли как фактора производства



Земля в современной экономической теории это один из четырех основных факторов производства. Она стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов, которые считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности.

Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительства жилища, населённых пунктов, дорог и прочее [3].

К этому фактору относятся следующие элементы природы:

1. сельскохозяйственные земли;

2. леса;

3. воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

4. химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

5. атмосфера, атмосферные и природно-климатические явления и процессы;

6. космические явления и процессы;

7. пространство Земли, как место размещения вещественных элементов экономики, а также околоземное пространство.

Земля как естественно исторический элемент природы входит в состав естественных производительных сил, а, следовательно, и общественных производительных сил, но не целиком, а лишь той своей частью, которая задействована в материальном производстве и получила определенную социально-экономическую и функциональную формы. Являясь средством сельскохозяйственного производства, земля при целенаправленной деятельности человека в процессе ее использования первоначально служит предметом его труда, когда человек изменяет его свойства, и лишь потом - продуктом труда. Как продукт совместной деятельности природы и человека земля одновременно выступает и в качестве орудия труда при производстве продукции растениеводства. Таким образом, земля в общественном производстве выступает в виде всеобщего средства производства, предмета и орудия труда.

Будучи активным элементом производительных сил общества, земля имеет ряд особенностей, характеризующих ее как уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных. Она основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека, а также природных ресурсов и элементов экономической среды, обеспечивающей ее функционирование в качестве средства производства. Как элемент окружающей среды земля проявляет природно-географическую и территориальную обусловленность: она пространственно ограничена и ее конкретные участки и площади расположены в определенной местности. Определенное местоположение земли сочетается с ее размещением в различных географических зонах. Земля имеет территориальную протяженность, неоднородна по рельефу, ландшафту и плодородию. Для каждой земельной территории характерны свои заданные природно-климатические условия [6].

Важнейшим свойством земли является почвенное плодородие. Оно определяет общую продуктивность биоценоза и урожайность сельскохозяйственных культур. В сельском хозяйстве средством производства служит именно почвенное плодородие, а не земельный участок как пространственный базис. При рациональном использовании, земля в сельском хозяйстве, не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность.

Наряду с основными естественными свойствами земля проявляет особенности как фактор воспроизводства, то есть как орудие труда, перманентно участвующее в создании новых потребительных стоимостей [].

Земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, потребление) и представляет объект всеобщего экономического интереса. В отличие от других факторов производства имеет не ограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Ограниченность земли, так же является одной из важнейших особенностей этого фактора производства, поэтому для земли, как для фактора производства характерен закон убывающей отдачи. Этот закон имеет место для земли, используемой в сельском хозяйстве. А при добыче природных ресурсов закон убывающей отдачи распространим лишь отчасти, то есть если при добыче любого полезного ископаемого, применить дополнительные единицы труда, залежи этого ископаемого будут исчерпаны быстрее.

Такая стоимостная неоднородность средств, израсходованных на покупку земли, объясняется сложностью процесса формирования почвенного плодородия, которое в сельском хозяйстве и является объектом купли-продажи. С одной стороны, когда речь идет о получении прав на естественное плодородие, инвестиции в приобретение земельного участка представляют собой фиктивный капитал, во всех остальных случаях это действительный капитал, вложенный в землю в целях превращения ее в общественную производительную силу [5].

Землевладение означает признание права (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях и подразумевает собственность на землю. Землепользование же означает пользование землей в установленном обычаем или законом порядке (без собственности на землю). Из этого можно сделать вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму - земельную ренту.[2].

2.2 Формы хозяйствования в аграрном секторе и их эффективность

Проводимая аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения, как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей. Земельная реформа предполагала изменение существовавшей системы государственных земельных отношений в направлении развития различных: частных, государственных, коллективно-долевых форм собственности на землю. Созданные на базе данных отношений собственности на землю, новые, более эффективно функционирующие организационно-правовые формы хозяйствования должны были обеспечить, по сравнению с государственной системой землепользования, более рациональный подход к использованию земли, повышение ее плодородия, и, в конечном счете, рост эффективности аграрного производства. Она осуществлялась методами проб и ошибок, которые явились результатом противоречивых позиций отдельных реформаторов, использования необоснованных рекомендаций иностранных консультантов, часто не учитывающих интересов населения, особенно крестьянства. Правовое обеспечение земельной реформы фактически создавалось в ходе ее проведения, причем многие правовые положения исходили из содержания практических действий, не проверенных временем.

В качестве результата земельной реформы следует выделить крупномасштабные перераспределения сельскохозяйственных угодий по формам собственности и основным типам сельскохозяйственных предприятий, включающие в себя развитие новых видов предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения [3].

Важной частью земельной реформы является выдача документов, удостоверяющих право собственности на землю. В первоначальном варианте это были свидетельства, подтверждающие право собственности на долю в земельном участке. В настоящее время проводится переоформление земельных паёв или долей в участки с проведением их межевания, то есть определение границ каждого участка. Эти участки, так же как и доли передаются в аренду либо крестьянским (фермерским) хозяйствам, либо крупным сельскохозяйственным предприятиям с разными организационно - правовыми формами, некоторые используют их в личных подсобных хозяйствах. В ходе проведения аграрного реформирования большинство колхозов и совхозов, которые были основными формами хозяйствования в дореформенный период, были расформированы, выкуплены или реорганизованы. Появились новые формы хозяйствования, где в основе лежит частная собственность. Реформаторские идеи прогрессивных чиновников 18 - 19 веков попытались внедрить уже наши современники.

В основе формирования многоукладной экономики в сельском хозяйстве должна лежать оптимизация отношений земельной собственности, сбалансированность преимуществ и недостатков крупного и мелкого производства [1].

В 2011 году за первые 3 квартала производилось валовой продукции сельского хозяйства в расчете на 100 га сельхозугодий 7159 тысяч рублей, что в 56 раз больше, чем в крупных сельскохозяйственных предприятиях, и в 89 раз - чем в крестьянских (фермерских) хозяйствах [11]. Данный показатель 2010 году, конечно, изменился, разница стала меньше, теперь в хозяйствах населения производство валовой продукции в расчете на 100 гектар сельхозугодий 34,8 млн. рублей, а это в 17 раз больше, чем в сельскохозяйственных предприятиях и в 28 раз - чем в крестьянских (фермерских) хозяйствах [12].

Если рассматривать три основные группы товаропроизводителей каждый в отдельности, то можно сделать ошибочный вывод, что производство в личных (подсобных) хозяйствах более эффективно. Однако анализ эффективности использования земли требует глубокого подхода, причина которого экономическая взаимосвязь между личным подворьем и сельскохозяйственным предприятием. Сегодня сельское хозяйство следует рассматривать не только как многоукладный сектор экономики, но и как смешанный сектор. При этом нельзя игнорировать то, что сельхозпредприятия и личные хозяйства дополняют друг друга, являются комплементарными. Например: оказание поддержки личному хозяйству транспортом, кормами, молодняком и так далее.

Крупные сельскохозяйственные предприятия снизили объемы производства. В ходе реорганизации из-за перераспределения земельной собственности размеры предприятий значительно сократились, что способствовало номинальной обеспеченности специалистами и рабочими. Но одновременно произошло резкое снижение использования производственного потенциала и, в первую очередь, земельных ресурсов.


Фермерское хозяйство сегодня занимает небольшой удельный вес в производстве сельскохозяйственной продукции, и говорить о его высокой эффективности при отсутствии материальных и финансовых ресурсов не приходится. Фермерская среда неоднородна, самые крупные по размерам земельных участков и степени оснащенности техникой фермерские хозяйства созданы бывшими руководителями и специалистами хозяйств. Крупным фермерским хозяйствам по силам решать многие проблемы самим, без развития кооперативных связей.

Личное подсобное хозяйство до сего времени служило, в основном, целью выживания сельского и частично городского населения. Но за последний год в этом секторе произошли изменения. В связи с мировым финансовым кризисом и сопутствующим ему ростом безработицы, с 2010 года выделяются денежные средства на обеспечение занятости населения. Для жителей села это явилось толчком для разведения личного (подсобного) хозяйства [12].

Сегодня перед аграрным производством стоит задача обеспечить устойчивость землепользования на основе организационно - экономических и правовых методов. В результате мирового финансового экономического кризиса сельское хозяйство России поставлено в условия, при которых рост производства аграрной продукции, повышение его эффективности - не просто декларативные тезисы, это условия выживания.

Земельный вопрос нельзя решать в отрыве от проблем аграрного производства. Сельское хозяйство - сложная и специфическая отрасль, исторически имеющая низкую конкурентоспособность, сезонный характер, высокий уровень физического труда, традиционно нуждающиеся в государственной поддержке. При самом активном участии государства должны быть созданы нормальные условия для производственной деятельности предприятий всех организационно - правовых форм. Это и эквивалентный обмен сельского хозяйства со смежными отраслями и рыночная инфраструктура, и возможность кредитования, в том числе и ипотечного под залог земли [7].


3 Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России

3.1  Проблемы развития земельного рынка в России

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2011г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения - 25%; земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. Мальцев К. В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий. Индикаторы Рынка Земли [11].

Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м [9].

В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

По сведениям «ИТАР-ТАСС», постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога, ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2010 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2011 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2010 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000 [12].

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2011 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено [11].

3.2Пути совершенствования российского земельного рынка

Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости перевели в режим «одного окна». С 1 января 2012 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ [8].

Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т. п.

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

1. Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

2. Необходимо разумно сочетать государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

4. Для старта в восстановлении экономики и обеспечении ее эффективного функционирования в дальнейшем нужно вовлечь в нее земельно-ресурсный потенциал, но, не проедая или продавая его, а делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

5. Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

По данным Росгосстата России, в государственной собственности находится 92,4 % всей земли. В 2012 году планируется завершить приватизацию государственной собственности в РФ, окончательно сформировать систему управления федеральным имуществом и удвоить доходы от приватизации государственного имущества. После разграничения государственной собственности на землю, планируется, что 16,3% земли будет в частной собственности, 2,2% - в собственности РФ, 8,2% - в собственности субъектов РФ, 73,3% - в собственности муниципальных образований [11].

Решение земельного вопроса в России может заключаться в том, чтобы наибольшие земельные участки, пригодные для слабомеханизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, могли находиться в личной собственности. Вся же остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящайся сейчас в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в «ответственной собственности», права на которую должны быть поделены между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице центральной или местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. Между совладельцами заключается бессрочный договор по пользованию совместной земельной собственностью на определенных условиях.

Вопросы ее купли-продажи, а также дарение решаются совместно обоими собственниками. Совместно решаются также вопросы перепрофилирования земли и ее расчленения на участки.

Заключение



Будучи активным элементом производительных сил общества, земля имеет ряд особенностей, характеризующих ее как уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных. Она основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека, а также природных ресурсов и элементов экономической среды, обеспечивающей ее функционирование в качестве средства производства. Как элемент окружающей среды земля проявляет природно-географическую и территориальную обусловленность: она пространственно ограничена и ее конкретные участки и площади расположены в определенной местности. Определенное местоположение земли сочетается с ее размещением в различных географических зонах. Земля имеет территориальную протяженность, неоднородна по рельефу, ландшафту и плодородию. Для каждой земельной территории характерны свои заданные природно-климатические условия.

Важнейшим свойством земли является почвенное плодородие. Оно определяет общую продуктивность биоценоза и урожайность сельскохозяйственных культур. В сельском хозяйстве средством производства служит именно почвенное плодородие, а не земельный участок как пространственный базис.

Низкая эффективность землепользования в сельском хозяйстве в настоящее время обусловлено тем, что применяемые экономические методы не позволяют обосновать адекватные управленческие решения в кардинально изменившихся экономических условиях. Если рассматривать три основные группы товаропроизводителей: личные (подсобные) хозяйства, крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные предприятия каждый в отдельности, то можно сделать ошибочный вывод, что производство в личных (подсобных) хозяйствах более эффективно. Однако анализ эффективности использования земли требует глубокого подхода, причина которого экономическая взаимосвязь между личным подворьем и сельскохозяйственным предприятием. Сегодня сельское хозяйство следует рассматривать не только как многоукладный сектор экономики, но и как смешанный сектор. При этом нельзя игнорировать то, что сельхозпредприятия и личные хозяйства дополняют друг друга, являются комплементарными.

Сегодня перед аграрным производством стоит задача обеспечить устойчивость землепользования на основе организационно - экономических и правовых методов. В результате мирового финансового экономического кризиса сельское хозяйство России поставлено в условия, при которых рост производства аграрной продукции, повышение его эффективности - не просто декларативные тезисы, это условия выживания.

Правовые нормы земельного законодательства создают для экономических субъектов стимулы для рационального распределения и использования земли, а также основу для продуктивного землепользования. Но один базовый закон не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений и реально повысить эффективность использования земельных ресурсов. Поэтому в дополнение к Земельному кодексу принимаются другие законы, регламентирующие отношения экономических субъектов в процессе распределения, использования и охраны земельных ресурсов страны.

Список использованной литерaатуры

  1. Верещагин А.Н. Земельный вопрос в России (политико-правовые аспекты).-М.: Международные отношения, 2004.- 192 с.

  2. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2005.

  3. Ивашковский С.Н. Микроэкономика: учебник - М.: Дело — 2002

  4. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. издательство, 2004.- 272 с.

  5. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики: учебник для вузов. - М.: Изд-во «НОРМА». 2002. - 572 с.

  6. Плотницкий М.И., Лобкович Э.И., Муталимов М.Г. Курс экономической теории: Учебник - Мн.: Интерпрессервис, 2008.

  7. Экономическая теория: Учебник / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 714 с.

  8. Экономическая теория: учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, Т.В.Чечелевой. - М.: Издательство «Экзамен», 2005. - 592 с.

  9. http://enbv. narod.ru/text/Econom_theory/ermishin_osn_teor/str/54.html Ермишин П.Г. Основы экономической теории

  10. http://elib. altstu.ru/elib/books/files/pa2000_3/pages/16/pap_16.html - Полюбина И. Формы хозяйствования в АПК: вопрос стабилизации и развития

  11. . http://www.itar-tass.com. Информационное агентство ИТАР-ТАСС.

  12. http://www.gks.ru — Официальный сайт Государственный комитет России



Содержание 1. Земельные отношения в современной России, их регулирование 4
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации