Боголюбов С.А. Земельное право - файл n1.doc

Боголюбов С.А. Земельное право
скачать (7307 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc7307kb.18.09.2012 06:55скачать

n1.doc

1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   24
§ 3. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Понятие В период существования советского государ-

постоянного ства пользование было единственно возмож-

(бессрочного) ным правом на землю как для граждан, так

пользования и для юридических лиц: земельные участки

земельным предоставлялись в постоянное (существовал

участком термин «вечное») или временное пользование,

то и другое могло быть только бесплатным. С

провозглашением в Российской Федерации права частной собственно­сти на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно озна­чает возможность использовать земельный участок (извлекать его по­лезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без ус­тановления конкретного срока такого пользования. В этом его отли­чие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от до­говора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком, находящимся в государственной или муниципальной собствен­ности, предоставляется на основании решения уполномоченного госу­дарственного или муниципального органа (ст. 29 ЗК РФ).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и ак­том о предоставлении участка в пользование.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный уча­сток предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Зда­ния, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим ли­цом для себя, являются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в по­рядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ).

Субъекты права

постоянного

(бессрочного)

пользования

земельным

участком

Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земель­ных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления Кодекса в силу не предоставляются земельные участ­ки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организа­циям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим

организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам прежнего Земельного кодекса все они могли использовать землю на указанном праве, хотя на практике в последние годы ком­мерческим организациям земли в бесплатное пользование практиче­ски не предоставлялись, участки предлагалось покупать либо арендо­вать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 подробно регулирует права граждан на такие земельные участки.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократ­но» в данном случае означает, что это может быть сделано в отноше­нии только одного земельного участка.

В соответствии с упомянутым Законом о введении в действие ЗК РФ передача в собственность граждан земельных участков, ранее пре­доставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установ­ленных земельным законодательством случаях сроком не ограничива­ется. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоря­жения такими земельными участками (о чем будет сказано ниже), ис­чезнет.

При этом в Законе о введении в действие ЗК РФ специально ука­зано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользова­ния.

В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 ст. 20, уста­новлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц Законом о введении в действие ЗК РФ уста­новлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земель­ным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2008 г.

Порядок переоформления юридическим лицом права на земель­ный участок установлен также Законом о введении в действие Зе­мельного кодекса. Этот порядок включает:

подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;

принятие решения исполнительного органа государственной вла­сти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РФ);

государственную регистрацию права в соответствии с Федераль­ным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

69

Содержание права

постоянного

(бессрочного)

пользования

земельным

участком

Поскольку до 2008 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками коммерческими и некоммерчески­ми организациями будет продолжать сущест­вовать, Законом о введении в действие ЗК РФ установлены следующие правила. При продаже зданий, строений, сооружений,

расположенных на земельных участках, предоставленных юридиче­ским лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на пра­ве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (посто­янного) пользования земельными участками подлежат переоформле­нию на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земель­ного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с ре­шением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых объекта­ми транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промыш­ленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участ­ками — запрет распоряжения этими участками. До сих пор земле­пользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в без­возмездное срочное пользование. Соответствующая норма содер­жится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные участки могут быть предоставлены в арен­ду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собствен­нику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на зе­мельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользо­вания предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении зем­ли, находящейся в государственной или муниципальной собственно-

70

сти, или договора не вытекает иное, собственник здания или соору­жения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. А со­гласно ст. 35 (п. 1) ЗК РФ при переходе права собственности на зда­ние, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участ­ке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строе­нием, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

§ 4. ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Понятие

и субъекты права

пожизненного

наследуемого

владения

земельным

участком

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками было введено в 1990 г. Основами законодательства о земле, приняты­ми Верховным Советом СССР, в условиях, ко­гда возможность существования в стране част­ной собственности на землю еще подвергалась сомнению. Конструкция права пожизенного наследуемого владения явила собой некоторый компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. Как видно из самого названия, этим правом мо­гут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в по­жизненное наследуемое владение, остается в государственной или муни­ципальной собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Земельный кодекс Российской Федерации 1991 г. также включил по­жизненное наследуемое владение в число прав на землю, и с начала 90-х годов миллионы российских фаждан оформили право постоянного насле­дуемого владения земельными участками, на которых располагались их дома, дачи, личные подсобные хозяйства. Однако после принятия в 1993 г. новой Конституции Российской Федерации Президент России своим Указом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного за­конодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил целый ряд статей Земельного кодекса, в том числе посвященных пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю был признан не соответствующим кон­ституционным нормам. Однако он продолжал существовать, и вот теперь новый Земельный кодекс четко определил, что впредь предоставление зе­мель фажданам на праве пожизненного наследуемого владения не допус­кается. Все лица, имеющие земельные участки на данном праве, могут бесплатно приобрести эти участки в собственность. Таким образом пред­полагается постепенно свести на нет существование права пожизненного наследуемого владения. Но при этом за всеми фажданами, которые полу­чили земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения до вступления Кодекса в действие, это право сохраняется, так же как

71


§ 5. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

и возможность передавать его по наследству Поэтому отношения, связан­ные с правом пожизненного наследуемого владения земельными участ­ками, будут сохраняться еще довольно долго.

Содержание права пожизненного наследуемого

владения

земельным

участком

Земельный кодекс внес существенные изме­нения в правомочия землевладельцев, запре­тив любые, кроме передачи по наследству, действия по распоряжению земельным участ­ком. До сих пор землевладельцы могли сда­вать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование: соответствующая норма имеется и в ст. 267 ГК РФ.

Согласно Закону «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации» (п. 3 ст. 3) предоставление в собственность граж­дан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное на­следуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которых идет речь в этом Законе, — это и есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение в собственность земельного участка, предостав­ленного в пожизненное наследуемое владение до вступления Земельно­го кодекса в силу.

Переход права пожизненного наследуемого владения на земель­ный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследст­ва и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом. Однако здесь могут возникнуть некоторые проблемы, свя­занные, например, с тем, что в отличие от права общей собственно­сти право общего владения законодательством не предусмотрено. Сле­довательно, если наследников права пожизненного наследуемого вла­дения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом кон­кретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного насле­дуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Кроме того, Федеральный закон «О садоводческих, огородниче­ских и дачных некоммерческих объединениях» 1998 г. в п. 2 ст. 30 ус­танавливает, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону», т. е. наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. Таким образом, могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных участках строения перейдет по наследству к одним лицам, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным участком — к другим.

Поэтому гражданам в настоящее время выгоднее использовать предоставленную законом возможность переоформить право пожиз­ненного наследуемого владения на право собственности.

72



Понятие аренды земельных участ­ков. Субъекты и объект договора аренды земельно­го участка

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положе­ния о договоре аренды определяются граж­данским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установ­лены законодательством земельным. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, по­этому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендато­ром в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком — может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказа­но ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законода­тельством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса специально указано, что иностранные граж­дане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собствен­ники земельных участков — в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользо­ватели. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Граж­данского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъ­ятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федераль­ными законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По действующему законодательству в аренду не могут быть переданы также земельные доли; для сдачи в аренду в счет земельной доли должен быть выделен самостоятельный земельный участок.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов ме­стного самоуправления, предоставляются земельные участки с предва­рительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

По общему правилу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не уста-

73

новлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не под­лежат государственной регистрации, за исключением случаев, уста­новленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Срок договора Договор аренды может быть заключен на оп-
аренды ределенный срок или без указания в догово-

ре конкретного срока, т. е. на неопределен­ный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое вре­мя отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом ис­полнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лица­ми право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Зе­мельный кодекс устанавливает несколько исключений из преимущест­венного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, нахо­дящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Кроме того, арендатор не имеет права на заклю­чение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятель­ства, перечисленные в ст. 46 ЗК РФ. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендато­ром земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сро­ки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды от­дельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 земель­ный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установленный зако­ном срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

Арендная плата В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная

плата. Размер арендной платы является существенным условием до­говора аренды. Своевременное внесение платы за пользование иму­ществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собствен­ности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Пра­вительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправле­ния.

74

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов или предоставления арендатором определенных услуг — та­кой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйст­венными организациями земельных участков и земельных долей у граж­дан. ]Иногда договором аренды предусматривают передачу арендодателю какой-либо вещи в собственность или аренду: например, это может быть аренда здания в счет платы за аренду земельного участка. Наконец, вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку, осушение, другие мелиоративные работы. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также со­четание нескольких разных форм.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвеча­ет, условия пользования земельным участком или состояние земли су­щественно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае сущест­венного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения аренд­ной платы, но не более чем за два срока подряд.

Права Основная обязанность арендодателя по до-

и обязанности говору аренды земельного участка — предос-

аренды земельного участка

сторон по договору тавить арендатору земельный участок в со­стоянии, соответствующем условиям до­говора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было — например, арендатор не может начать использова­ние участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйствен­ной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериа­лами, — то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных за­держкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убыт­ков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются пре­вышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, вы­бросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д. Возникающие в таких случаях вопросы реша­ются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были

75

известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при за­ключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех ос­тальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досроч­ного расторжения договора или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного уст­ранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредствен­но удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинен­ных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непо­крытой части убытков.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок — сервиту­те, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или из­менения таких прав (ст. 613 ГК РФ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответст­вии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоя­нии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обя­занности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Граждан­ский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предос­тавлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки земли предоставляются в без-возмезное пользование только собственниками.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, есди до­говором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земель­ным кодексом. Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено

76

договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним догово­ра аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответ­ствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субарен­ды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным ко­дексом (п. 9 ст. 22) для случаев аренды земельного участка, находяще­гося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Изменение условий такого договора аренды зе­мельного участка без согласия его арендатора и ограничение установ­ленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досроч­ное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении до­говора аренды земельного участка его арендатором.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендую­щего земельный участок, его права и обязанности по договору пере­ходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступле­нии в договор на оставшийся срок его действия, за исключением слу­чаев, когда заключение договора было обусловлено личными качест­вами арендатора (ст. 617 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть зе­мельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не ос­вобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неус­тойка за несвоевременный возврат земельного участка.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендован­ный земельный участок переходит в собственность арендатора по ис­течении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендо­ванного земельного участка.

Земельный кодекс (п. 8 ст. 22) устанавливает, что при продаже зе­мельного участка, находящегося в государственной или муниципаль­ной собственности, преимущественное право его покупки имеет арен­датор данного земельного участка — за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки зе­мельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

77

Понятие безвоз­мездного срочного

пользования зе­мельным участком


§ 6. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуще­ствляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей — времен­ным характером отношений (прежде он так и назывался — «временное пользование»).

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предос­тавляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собствен­ности), или на период трудовых отношений (служебные наделы). Зе­мельный кодекс РФ выделяет, таким образом, три возможных вица безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (му­ниципальным образованиям), организациям отраслей, работники ко­торых имеют право на служебные земельные наделы, или иным юри­дическим лицам и гражданам.

Из земель, находящихся в государственной и муниципальной соб­ственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учрежде­ниям, федеральным казенным предприятиям, а также органам госу­дарственной власти и органам местного самоуправления. Иные юри­дические лица и граждане могут получить такие участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основа­нии акта органа исполнительной власти или органа местного само­управления. Участки предоставляются на срок не более чем один год. Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юри­дическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в со­ответствии с п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая организация не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмезд­ное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, ру­ководителем, членом ее органов управления или контроля.

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного поль­зования регулируется ст. 689—701 ГК РФ, по отношению к нему при­меняются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном с рассматриваемым договором.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без ука­зания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и усло­виями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом дру­гую сторону за один месяц (если договором не предусмотрен иной

78

срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отка­заться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим до­говором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекра­щается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвида­ции юридического лица-землепользователя, если иное не предусмот­рено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица-собственника, предоставивше­го земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмезд­ного пользования в случае отчуждения земельного участка.

Служебные Порядок предоставления организациями в без-

земельные наделы возмездное пользование служебных земельных

наделов своим работникам практически без

изменений существовал в течение многих лет в советском, затем рос­сийском законодательстве и ныне воспроизведен новым Земельным ко­дексом.

Право предоставления служебных земельных наделов имеют орга­низации только определенных отраслей экономики (транспорта, лесно­го хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государст­венных природных заповедников и национальных парков). Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательст­вом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Так, в настоящее время действует постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транс­порта, автомобильных дорог и речного флота» (с изменениями от 21 апреля 1972 г., 26 февраля 1992 г.). Этим постановлением для пере­численных категорий работников, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения, установлен размер предоставляемого служебного надела (сенокоса и пашни) на се­мью. В частности, для лесников, постоянных рабочих, инженерно-тех­нических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питом­ников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплавных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуще­ствляющих строительство лесозаготовительных и лесосплавных пред­приятий, работников лесной охраны заповедников и государственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хозяйств и заказников предоставляется пахотной земли — до 0,30 га, а в многолесных рай­онах — до 0,50 га; сенокоса — от 1 до 2 га.

Служебные наделы предоставляются на время установления трудо­вых отношений на основании заявлений работников по решению со­ответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

79

Понятие сервитута.

Публичный

и частный

сервитут


1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   24


§ 3. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации