Реферат - Региональный рынок недвижимости Республики Башкортостан - файл n1.doc

Реферат - Региональный рынок недвижимости Республики Башкортостан
скачать (491 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc491kb.16.09.2012 07:15скачать

n1.doc



Региональный рынок недвижимости


Содержание


Введение 3

1. Анализ возникновения и развития рынка недвижимости в Республике Башкортостан 4

2. Современное состояние развития рынка недвижимости в Башкортостане 7

3. Развитие ипотечного рынка в Башкортостане 17

Заключение 20

Список литературы 21


Введение


Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют особого внимания со стороны президента России.

Президент Российской Федерации и руководство нашей республики в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2010 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной работы является определение перспектив развития и основных направлений совершенствования рынка недвижимости в Республике Башкортостан.

1. Анализ возникновения и развития рынка недвижимости в Республике Башкортостан


Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Законодательную основу рынка недвижимости составили Законы "О собственности в Башкирской ССР", "О земельной реформе в Башкирской ССР", "О предприятиях и предпринимательской деятельности", "О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан", "О приватизации государственного и муниципального имущества в Республике Башкортостан", "Об инвестиционной деятельности в Республике Башкортостан" и другие.

Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья, формированию рынка нежилой недвижимости и становлению института рыночной оценки недвижимого имущества. Недвижимость городов и других населенных пунктов, промышленных предприятий и объектов социальной инфраструктуры в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство - свойство ликвидности.

Одной из наиболее активно развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществления операций с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.

На сегодняшний день в республике приватизировано 670 тыс. квартир общей площадью более 130 млн. кв. метров. Получили развитие новые внебюджетные формы инвестирования жилищной сферы, в том числе с использованием жилищных сертификатов и механизмов ипотечного кредитования.

В республике осуществляется реализация Государственной целевой жилищной программы. Ведется строительство жилья с привлечением средств населения, организаций и кредитных учреждений. Только Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан в 2005 году по данной схеме велось строительство более 200 жилых домов в городах и районах Республики Башкортостан. В ходе выполнения федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" 130 семей военнослужащих приобрели квартиры и жилые дома.

В результате оформления гражданами прав собственности на земельные участки, ранее предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, идет процесс вовлечения в гражданский оборот земли. Новый тип земельных отношений, основанный на многообразии форм собственности, нашел отражение в дополнениях к Земельному кодексу Республики Башкортостан и соответствующих указах Президента Республики Башкортостан.

В основном решена проблема обеспечения граждан земельными участками. К 2006 году в республике предоставлено в пожизненное наследуемое владение гражданам более 300 тыс.га земель, в том числе для организации:

В собственность граждан Республики Башкортостан передано 16 тыс. земельных участков.

Идет формирование основ земельного рынка, ежегодно гражданами совершается более тысячи сделок с земельными участками, наблюдается тенденция увеличения их количества.

Таким образом, в республике идет процесс становления рынка недвижимости, сопровождаемый интенсивным вовлечением в экономический оборот различных категорий недвижимого имущества, формированием института новых собственников и созданием предпринимательских структур, профессионально работающих с недвижимостью, - риэлтерских, оценочных и консалтинговых фирм, страховых и кредитных учреждений, инвестиционно - строительных и управляющих компаний.

Вместе с тем в ходе осуществления преобразований стало очевидным отсутствие надлежащей системы управления недвижимостью - как адекватного инструмента государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.

Недвижимое имущество, составляя две третьих национального богатства республики и являясь, по сути, ее основным капиталом, приносит сегодня в государственную казну 17 процентов общих поступлений, из которых только 2 процента составляют доходы государства от использования имущественно-земельного комплекса республики.

Анализ существующих механизмов управления недвижимым имуществом свидетельствует о несовершенстве нормативно - правовой базы учета недвижимого имущества и отсутствии четкой системы гарантий прав на недвижимость.

В деятельности государственных органов, осуществляющих функции учета, регистрации и управления недвижимым имуществом, преобладает отраслевой подход. В результате происходит искусственное деление единого целого - объекта недвижимости - на земельный участок, жилое здание, нежилое строение с установлением различных правовых режимов их использования, включения в гражданский оборот.

Все это влечет за собой неполное использование потенциальных источников пополнения бюджета, недостаточную эффективность использования имущественного и земельного комплексов республики, обострение негативных процессов, связанных в том числе с увеличением числа имущественных правонарушений в сфере недвижимости.

Формирование в Республике Башкортостан цивилизованного рынка недвижимости предполагает наличие:



2. Современное состояние развития рынка недвижимости в Башкортостане



На жилую недвижимость цены в Башкортостане падают уже не один месяц. В 2006 -2007 году многие предпочитали использовать недвижимость в качестве выгодных инвестиций. Но кризис распорядился так, что сейчас эти квартиры стоят дешевле, чем куплены. Причем, цена может отличаться на 30%. Продавать эти квартиры сейчас совсем невыгодно. Остается единственный вариант - сдавать. На рынок таким образом выброшено очень много предложений по аренда. Настолько много, что даже привычный нам сезон начала нового семестра в ВУЗах, который обычно приводил к ажиотажному спросу и повышению среднерыночной стоимости аренды, прошел с точностью до наоборот.

Начало 2009 года окончательно утвердило в сознании людей невыгодность продажи, поэтому эти два момента совпали, и вместо повышения среднерыночных цен мы увидели снижение.

Другая тенденция следующая. Многие ипотечные заемщики столкнулись со сложностями в оплате ипотечных платежей. Если есть альтернатива – пожить у родителей или родственников хотя бы до окончания кризиса, многие решили сдать ипотечные квартиры в аренду с тем, чтобы получаемой суммой гасить основную часть ипотечного платежа.

Тенденция пока наблюдается, и будет наблюдаться, так как стоимость продажи продолжает дешеветь. С другой стороны, дороговизна ипотеки не позволяет людям приобрести квартиры, поэтому они их арендуют. Но это не дает большого притока арендаторов, так как многие из них арендовали и раньше.

Что касается «дна цен» на аренду жилья, то чисто теоретически минимум определяется совокупной стоимостью коммунальных платежей. За счет аренды собственники квартир обычно производят две основные расходные операции: гасят ипотечный кредит, если квартира инвестиционная или для детей и куплена в ипотеку; и платят коммунальные услуги. В целом, стоимость коммунальных услуг в совокупности является точкой безубыточности. Т.е. если квартплата в однокомнатной квартире 1500 руб, плюс телефон 150 руб, кабельное ТВ 100 руб, электричество и газ. Т.е. 2000 руб. за однокомнатную.

Желательно, конечно, заложить в стоимость аренды и амортизацию косметического ремонта, который «убивается» арендаторами года за 3-4. Например, около 100 тыс. руб. делим на 36-48 месяцев и получаем около 2,5 тыс. руб. в месяц. Ну, это уже совсем безубыточная схема, определяющая минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в 4,5 тыс. руб. Да и в любом случае, стратегией сдачи в аренду жилья в случае сильного снижения цен будет не максимизация прибыли, а минимизация убытков. Так как коммунальные услуги собственнику все равно нужно оплачивать, если квартира не сдается в аренду.

Но обычно при установлении стоимости аренды, собственник требует дополнительно оплачивать арендатора комуслуги сверх стоимости аренды, предоставляя ежемесячно квитанции об оплате.

Следующим «сезоном» на аренду жилья будет середина лета, когда обычно происходит очередной наплыв абитуриентов. Насколько повышение спроса скажется на стоимости аренды, пока сказать сложно.

Наибольшим спросом пользуются аккуратные недорогие квартиры в удобно расположенных районах.

Первичное (строящееся) жилье Уфы. Средняя цена в августе 2009 года снизилась на 0,7% и составила 41,1 тыс. руб. за 1 кв.метр

Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир в августе 2009 года составила 41,1 (+/-1,0) тыс.рублей, изменения за месяц: -0,7%:

средняя цена на 1 к.кв. составила 40,3 т.р./кв.м., изменения за месяц -1,0%;

средняя цена на 2 к.кв. составила 41,9 т.р./кв.м., изменения за месяц -1,2%;

средняя цена на 3 к.кв. составила 40,9 т.р./кв.м., изменения за месяц +0,2%;

Средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы – 49,4 т.р./кв.м. (расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов)1.

Тип

квартиры

Средняя цена 1 кв.м.

январь 2008 г., тыс.руб.

Средняя цена 1кв.м.,

декабрь 2008 г., тыс.руб.

Изменения

с января 2008 г.

по август 2009 г.

Изменения

с начала года

по всем типам

46,4

44,8

-11,4%

-8,3%

1 к.кв.

47,3

44,7

-14,8%

-9,8%

2 к.кв.

46,0

45,3

-8,9%

-7,5%

3 к.кв.

45,1

44,1

-9,3%

-7,3%

           

Хотя цены на первичном рынке жилья г. Уфы в августе 2009 г. продолжали снижаться, риэлторы отдела первичного жилья Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» считают, что это нижняя граница цен для застройщиков. На дальнейшее снижение застройщики уже почти не идут, зафиксировав цены. Цены продавливают субподрядчики, которые сбрасывают бартерообменное жилье по более дешевым ценам, нежели застройщики.




Минимальная цена предложения по городу:

1-комн.квартира в мкр. Солнечный по улице Бакалинская - 23,4 т.р./кв.м;

Обращаем ваше внимание на то, что аналитики не учитывают квартиры, которые по демпинговым ценам продают «субподрядные организации»: поставщики арматуры, цемента, кирпича, в связи с небольшим объемом данных предложений.

 Также не учитывается элитное жилье, в связи с небольшим объемом данных предложений.

 Максимальная цена предложения по городу: 1-, 2- комн. квартиры в Центре по улице Цюрупы по 70,0 т.р./кв.м.

 

По состоянию на 5 октября 2009 г. цены на вторичном рынке жилья г. Уфы снизились за неделю на 0,4% до 37,9 т.р. за 1 кв.метр

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 5 октября 2009 г. составила 37,98 (+/-0,64) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,4%:

- средняя цена на 1 к.кв. составила 40,61 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;

- средняя цена на 2 к.кв. составила 37,32 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;

- средняя цена на 3 к.кв. составила 36,4 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,2%;

- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 36,9 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;

- средняя цена на элитное жилье составила 57,8 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).     

Тип квартиры

Средняя цена 1 кв.м.

Янв.2008 г., тыс.руб.

Средняя цена 1кв.м.,

дек.2008 г., тыс.руб.

Изменения

с января 2008 г.

по 05.10.09 г.

Изменения

с декабря 2008 г.

по 05.10.09 г.

по всем типам

50,68

49,31

-25,1%

-23,0%

1 к.кв.

54,07

51,56

-24,9%

-21,2%

2 к.кв.

49,35

48,83

-24,4%

-23,6%

3 к.кв.

48,32

47,13

-24,7%

-22,8%

4 и более к.кв.

50,78

50,75

-27,3%

-27,3%

 

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

 

Индекс доходности жилья Уфы на 5 октября 2009 года ИДЖ=-8,0 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 5 октября 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.

Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 5 октября 2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки. Дальше – полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.

Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 9 из 10 сделок в сентябре 2009 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях1.

Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.

Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 1000 рублей по ул.Б.Хмельницкого, площадь 30 кв.м, а самую дорогую «элитную» 5 комн.кв, площадью 150 кв.м. по ул. Цюрупы за 20 млн. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по ул. Сельская, площадью 12 кв.м. за 500 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Сельская, площадью 26 кв.м., за 800 тыс.руб.

Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. руб., в п. 8 Марта, 297 кв.м, 7 соток в собственности.

 

 


3. Развитие ипотечного рынка в Башкортостане


Финансовый кризис внес радикальные изменения на рынок ипотечного кредитования. Ужесточились условия предоставления кредитов, повысились процентные ставки, некоторые банки вообще отказались от выдачи ипотечных кредитов. Все это привело к тому, что с начала кризиса рынок ипотечного кредитования сократился в шесть раз.

Сегодня рынок ипотечного кредитования в России практически полностью отсутствует. И хотя формально кредитование существует, но процентные ставки поднялись на такие высоты, что отбивают желание воспользоваться этой услугой у любого здравомыслящего человека. А если и находятся особо отчаянные желающие воспользоваться ипотекой, то еще одним, практически непреодолимым, барьером становятся требования банков к потенциальным заемщикам. А продажа в кредит строящегося жилья и вовсе сведена к нулю.

Президент России Дмитрий Медведев подал россиянам надежду. По его словам вскоре рынок ипотечного кредитования в стране начнет восстанавливаться. Не стоит ждать каких-то фантастических условий, но на докризисный, или даже более низкий уровень, ставки, по мнению Президента, вернутся.

Ставки по ипотечным кредитам в России могут вернуться к докризисному уровню лишь через два-три года. Об этом заявил президент России Дмитрий Медведев, общаясь с работниками Улан-Удэнского авиационного завода.

«Государство будет заниматься тем, чтобы общую экономическую ситуацию регулировать и, скажем так, успокаивать банки, чтобы они делали соответствующие резервы и не боялись давать ипотечные кредиты, — сказал президент. — Здесь чудес не произойдет, но я думаю, в ближайшие два-три года, не раньше, мы вернемся к ситуации по ипотеке, которая была. Однако она нас тоже не устраивает. Должны ставку сделать ниже»1.

По мнению президента, «нормальная ставка ипотеки, когда с удовольствием берут кредит, — 6-7 процентов». «Но нельзя делать того, что делали американцы. Они выдавали под один процент, и у них грохнулась вся ипотечная система», — напомнил Медведев. В то же время, подчеркнул он, «нельзя сохранять ситуацию, когда 20 или 30 процентов, это абсолютно нереально».

Президент считает, что сейчас есть предпосылки для снижения ставок по ипотечному кредиту. «Ставка рефинансирования Центробанка падает, и это неплохо, это позитивный результат», — цитирует Медведев ИТАР-ТАСС. «Но банки, к сожалению, пока ипотечные кредиты дают с очень большим рисковым запасом», — посетовал Медведев. По его мнению, при ставке рефинансирования 11 процентов коммерческие банки могли бы выдавать ипотечные кредиты под 14 процентов. Это тоже «плохо, но хоть как-то взять можно, но они закладывают еще свои риски», сказал президент.

Для реализации плана по двукратному увеличению объемов рефинансирования ипотеки АИЖК намерено задействовать пять источников средств. Это 30 млрд руб. прошлогоднего взноса государства в уставный капитал АИЖК (всего на 60 млрд руб.), которые не были израсходованы в первом полугодии, обещанный правительством дополнительный взнос в уставный капитал еще на 20 млрд руб., утвержденная кредитная линия ВЭБа на 40 млрд руб., средства от размещения корпоративных облигаций АИЖК с госгарантиями на 28 млрд руб. и еще трех выпусков ипотечных облигаций АИЖК на 16,5 млрд руб.

Пессимистичный вариант бизнес-плана будет реализован при невозможности привлечь средства от размещения облигаций агентства, говорится в его сообщении. Как пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, реализация того или иного сценария будет зависеть от состояния экономики страны и конъюнктуры рынка. «Мы рассчитываем, что реализуется некий промежуточный сценарий, ближе к оптимистичному»1.

Наибольшие трудности возникнут с размещением ипотечных облигаций АИЖК, прогнозирует один из членов наблюдательного совета агентства. «АИЖК рассчитывает на средства Пенсионного фонда РФ, и для реализации этих расчетов одних лишь поправок в инвестдекларацию ПФР мало, лишних денег у фонда нет», - говорит он. Получить средства под корпоративные облигации АИЖК будет проще, соглашается другой собеседник в наблюдательном совете агентства. Для этого АИЖК намерено продавать собственные бумаги ЦБ в рамках сделок репо через уполномоченный банк либо обменять их на ипотечные закладные банков, которые, в свою очередь, смогут получить под них ломбардные кредиты.

Заключение


В заключение работы необходимо подвести обозначить выводы инвесторов сейчас нет, долгосрочные инвестиции в готовую жилую недвижимость ( а мы проводим анализ именно вторичного жилого рынка) практически отсутствуют ( только в строящееся, первичное жилье, либо когда квартира планировалась для семья, детей впоследствии, а пока сдавалась), а краткосрочные сейчас не выгодны. И нормы прибыли у большинства инвесторов уже зафиксированы вовремя, т.е. инвестиционные квартиры в большинстве уже проданы. Те же, которые не были проданы по экономически целесообразной цене, сданы в аренду.

Цены на жилье падают достаточно давно, и основной вопрос, который беспокоит немногочисленных покупателей, обладающих финансовыми средствами для покупки без использования ипотеки – когда будет минимум цен? Продолжится ли снижение далее, или стоит приобретать недвижимость сейчас, в удобный для покупки сезон.

Наблюдается сижение темпов строительства нового жилья. Эта проблема реально может возникнуть, и вкупе с повышением себестоимости строительства жилья, привести к коррекции цен на недвижимость вверх. Снижение же темпов строительство будет объясняться недостатком у частных застройщиков ресурсов на строительство и развитие. Кредиты банков получить сложнее, цена капитала в Уфе как и во всей России становится дороже.

Список литературы


  1. Анализ цен в Башкортостане // Бюллетень агентства «Сан-Эксперт» 10 сентября 2009 г № 34, с. 2

  2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 200/ г. - № 12

  3. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Республика Башкортостан 26 марта 2008 г.

  4. Крысин А.В. Российская ипотека в первый год реализации национального проекта // "Национальные проекты" - N5 (2002)

  5. Рамаханов В.А. Перспективы ипотеки в Башкортостане // Уфа, № 10, с. 44-45

  6. Урчукова Ж.М. Особенности организации рынка недвижимости в современных условиях//Финансист. -2009. -№1

  7. Хайруллин Ф.М. Недвижимость в Башкортостане: итоги за 2008 года // Республика Башкортостан, 22 января 2009 г.

  8. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2008

  9. http://www.proipoteku.ru/1437.htm - Анализ ипотеки в Башкортостане

  10. http://www.expert-russia.ru/ - Агентство недвижимости Эксперт




1 Хайруллин Ф.М. Недвижимость в Башкортостане: итоги за 2008 года // Республика Башкортостан, 22 января 2009 г – с. 3

1 Урчукова Ж.М. Особенности организации рынка недвижимости в современных условиях//Финансист. -2009. -№1 - с. 22

1 Анализ цен в Башкортостане // Бюллетень агентства «Сан-Эксперт» 10 сентября 2009 г № 34, с. 2

1 http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/2621 - Агентство недвижимости Эксперт

1 Урчукова Ж.М. Особенности организации рынка недвижимости в современных условиях//Финансист. -2009. -№1 – с. 33

1 http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/2621 - Агентство недвижимости Эксперт



Региональный рынок недвижимости
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации