Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 О некоторых вопросах - файл n1.rtf

приобрести
Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 О некоторых вопросах
скачать (2146.2 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.rtf2147kb.16.09.2012 04:06скачать

n1.rtf

1   2   3   4   5   6   7   8

Но и об иске о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества нужно все же сделать оговорки.

В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 говорится, что суд не исследует права на истребуемое в порядке реституции имущество. В приведенном в п. 3 письма N 126 деле речь идет о недействительном договоре аренды. Но ведь то же самое может оказаться уместным и для оспаривания договора об отчуждении имущества - например, если основанием иска является тот факт, что продана чужая вещь, то в этом случае истец заведомо права на имущество иметь не может.

Учитывая такие возможности, следовало бы все же осторожно относиться к такому утверждению, что любое присуждение вещи по реституции автоматически дает основания стороне, получившей имущество, считать, что тем самым на это имущество установлено право собственности.

На мой взгляд, спор о применении реституции вообще не является спором о праве сам по себе, хотя не исключает, конечно, заявления требований о признании права наряду с требованиями о реституции.

Впрочем, Постановление, как можно видеть, не исключает возможности предъявления наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) либо иска о применении последствий недействительности сделки об отчуждении недвижимого имущества (п. 2 ст. 167 ГК РФ), либо иска о признании права собственности (а также и иного права, подлежащего регистрации в ЕГРП).

Вероятно, в тех случаях, когда имеется спор о праве, а не только спор о применении последствий недействительной сделки, следует все же одновременно с иском об истребовании имущества заявлять и иск о признании права на вещь.

Как уже говорилось, не может быть иск о признании права собственности недействительным. Ведь недействительным может признаваться только юридический факт, и то не любой, а лишь тот, относительно которого такая возможность предусмотрена законом (сделки, ненормативные акты, решения собраний). Действие юридического факта и есть право. Если юридический факт недействителен - значит, он не породил соответствующего права. А право недействительным быть не может: оно или есть, или его нет.

Неоднократно отмечая недопустимость исков (или даже просто аргументов) о признании права недействительным, судебная практика, однако, затруднялась с квалификацией такого спора, когда принадлежность права другому лицу являлась очевидным нарушением прав истца, но тем не менее истец не имел оснований претендовать на принадлежность этого права и потому не мог заявлять иск о признании спорного права за ним. В Постановлении приводятся соответствующие примеры - одно и то же исключительное право значится принадлежащим нескольким лицам. В этом случае истец не может требовать признания права за ним, поскольку он уже имеет это право.

В другом случае если залог прекратился прекращением обеспечиваемого им обязательства либо по иным основаниям, а запись о залоге сохраняется, то истец также не может требовать признать за ним право залога: его интерес состоит, напротив, в уничтожении записи о залоге (кроме того, залог является неисключительным правом и признание залога за одним лицом не исключает наличия права залога у другого).

В этих случаях предлагается предъявлять иск о признании спорного права отсутствующим. Хотя такой иск не указан в законе, он по своей природе может рассматриваться как родственный иску о признании права.

Возможен и случай, когда ответчик по виндикационному иску, оспаривая право истца, сам на это право претендовать не может. В комментариях к п. 36, 40 Постановления говорилось, что оспаривание зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество возможно лишь путем заявления встречного иска о признании этого же права за ответчиком (иначе становится возможной недопустимая ситуация, когда объект не принадлежит никому и выбывает из гражданского оборота). Но можно признать возможным оспаривание права, отличного от права собственности истца по виндикационному иску.

Например, ответчик - коммерческая организация, которой недоступно право оперативного управления (хозяйственного ведения), вправе, как представляется, заявить иск об отсутствии у истца права оперативного управления (хозяйственного ведения). Такой иск может мотивироваться тем, что ответчик всегда занимал спорное помещение и потому оно заведомо не могло быть передано во владение истца, при том что в решении собственника о закреплении за истцом права оперативного управления (хозяйственного ведения) не содержится каких-либо иных условий возникновения этого вещного права; не следуют они и из закона; либо предъявленный акт передачи имущества от собственника истцу оспаривается ответчиком как недостоверный.

Подобным образом может оспариваться и право аренды, право хозяйственного общества на имущество, внесенное в уставный капитал на праве, отличном от права собственности, и т.п.
Комментарий к пункту 53
В п. 53 Постановления обобщается обширная практика, затрагивающая участие государственного регистратора (иногда иного публичного органа) в спорах о зарегистрированных или подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество.

Последовательно проводится тот подход, что регистратор не может быть стороной (чаше всего ответчиком) в споре о праве на имущество. А этот спор, естественно, должен иметь форму искового производства.

Даже в том случае, если спор возник в результате действий регистратора (принят к регистрации порочный документ, неверно квалифицированы условия договора и т.д.), он тем не менее должен вестись с тем лицом, которое выступает как обладатель спорного права (сторона зарегистрированной сделки).

Это, конечно, не исключает возможности обращения в суд с различными предусмотренными законом требованиями, обращенными к регистрационным органам, вплоть до требования о взыскании убытков. Однако эти требования не могут быть требованиями о признании права на объект недвижимости. (Подробнее эти вопросы обсуждаются в п. 56 Постановления.)
Комментарий к пунктам 54, 55
В п. 54, 55 Постановления обсуждаются формальные аспекты осуществления права на иск о признании права на недвижимое имущество.

Условием предъявления такого иска не может быть предварительное обращение за регистрацией права. Соответственно доводы о том, что причиной иска стало нежелание истца соблюдать процедуру регистрации, отсутствие у него необходимых для регистрации права документов, сами по себе не дают оснований для отказа в приеме искового заявления.

В то же время истец должен во всяком случае подтвердить, что спорное право за ним не зарегистрировано предъявлением соответствующего документа от регистратора. Форма такого документа в отличие от выписки из ЕГРП может быть различной.
Комментарий к пункту 56
Право оспаривания тех или иных действий регистратора по правилам, установленным для споров с публичными органами (государственными органами, должностными лицами и др.), в любом случае не может заменить спора о праве на имущество, осуществляемого в порядке искового производства.

В отдельных случаях заявление, вынесенное в рамках гл. 24 АПК РФ, гл. 25 ГПК РФ, может все же завершиться решением, предписывающим произвести регистрационную запись, но при отсутствии всякого спора о праве. Кроме примера, приведенного в п. 56 Постановления, можно, видимо, сказать и о заявлении о регистрации права, поданном одной стороной после прекращения (смерти) другой стороны сделки об отчуждении имущества, если регистратор отказал в совершении записи о праве.
Комментарий к пункту 57
Вопрос об исковой давности по искам о признании права, в том числе о признании права собственности, представляет определенную трудность.

Постановление разъясняет ряд сложных вопросов применения исковой давности к спорам о принадлежности зарегистрированного права.

Хотя гипотеза иска о признании права собственности является основной, п. 57 Постановления имеет в виду и другие возможные споры о праве, подлежащем регистрации, - от права аренды до сервитута. При этом не всегда, конечно, оспаривание права, которое значится в ЕГРП за ответчиком, состоит в том, что на это же право претендует истец.

Прежде всего, обсуждая вопрос о начале течения срока, которое, по видимости, следует связать с регистрацией права другого лица в ЕГРП, Постановление отличает основания возникновения исковой давности от оснований добросовестности приобретателя, которая также увязана с осведомленностью о регистрации права отчуждателя в ЕГРП. Дело в том, что приобретатель должен предварительно, перед приобретением имущества, осведомиться о правах на него, поэтому добросовестность приобретателя отпадает с момента регистрации прав на имущество (регистрации ареста и т.д.) на лицо, не являющееся отчуждателем.

В то же время в обычной жизни собственник или иной обладатель права не должен проверять и не проверяет ежедневно, не появилась ли запись о праве на принадлежащее ему имущество за третьими лицами. Даже весьма длительное отсутствие интереса собственника к данным реестра, касающимся его имущества, не может само по себе рассматриваться как пропуск им срока исковой давности. Следует учитывать и иные обстоятельства - поведение иного лица как собственника его имущества (возведение оград, установление охраны), получение выписок и справок, из которых видна регистрация прав на имущество истца за третьими лицами, и т.д.

Для иска об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности. Видимо, это правило можно применить также и к иным искам о признании права, причем не только права собственности. Впрочем, окончательного решения данная проблема здесь не получила, да и такие задачи не стояли перед Постановлением.

Наиболее важным правилом, обобщающим судебную практику по этому вопросу, является то, что владеющий спорным имуществом истец не связан сроком исковой давности и вправе оспаривать зарегистрированное за ответчиком право независимо от того, когда эта регистрация состоялась.

Понятно, что владение истца имуществом должно быть вполне спокойным и исключительным. Если ответчик вмешивается во владение, занимает, скажем, часть здания или земельного участка, то перед нами будет уже виндикационный иск с общим сроком исковой давности.

Иногда иск владеющего истца к лицу, за которым зарегистрировано право на имущество, квалифицируют как разновидность негаторного иска (ст. 304 ГК РФ), опираясь на сложившееся понимание абз. 5 ст. 208 ГК РФ. Но негаторный иск направлен против тех или иных действий нарушителя, объективно препятствующих пользованию имуществом. В рамках негаторного иска доказывание права истца на имущество предваряет спор, но не составляет его содержания, а ответчик в свою очередь не претендует на имущество истца, но лишь мешает им пользоваться.

Между тем иск, описанный в абз. 3 п. 57 Постановления, состоит именно в доказывании права на имущество, никакие действия ответчика, мешающие пользоваться им, предметом спора не являются, и поведение ответчика в рамках этого иска вовсе не обсуждается. Поэтому правильнее оценивать этот иск как особый иск о признании права собственности, с изъятием из общих правил об этих исках в части исковой давности. Как уже говорилось, создание системы исков приводит к появлению новых требований, которых ранее не было.

Постольку, поскольку это правило в известной мере усиливает защиту фактического владельца, оно в некоторой мере отвечает тенденции защиты владения, которая, впрочем, пока еще весьма слабо поддерживается нашим правопорядком.

Необходимо заметить, что в отличие от иска, описанного в п. 58 Постановления, в п. 57 речь идет не только об исках о признании права собственности (или иного права) за истцом, но и об оспаривании иного права ответчика. Скажем, если за ответчиком зарегистрировано такое право, как право оперативного управления либо право залога и т.д., то в этом случае иск владеющего истца также не будет ограничен сроком исковой давности.
Комментарий к пункту 58
Теоретическое значение правила п. 58 Постановления состоит в том, что к известным искам о защите права собственности (виндикационный, негаторный, иск об освобождении имущества от ареста) добавляется также иск о признании права собственности.

Этот иск охватывает несколько возможных ситуаций.

Например, здесь возможно такое основание иска, как приобретение права собственности по давности (ст. 234 ГК РФ).

Кроме того, этот иск частично охватывает и тот, который описан в абз. 3 п. 57 Постановления, поскольку спор является спором о признании права собственности. В п. 57, как уже говорилось, рассматриваются также и иски об оспаривании прав на недвижимое имущество, отличных от права собственности. Соответственно иск владеющего истца к лицу, зарегистрированному в качестве собственника его имущества, не будет ограничен сроком исковой давности.

Иск, основанный на механизме приобретения имущества по давности, а также и иск о признании права собственности на самовольную постройку также не ограничены сроком исковой давности.
Комментарий к пункту 59
Постановление поддерживает тенденцию вытеснения судебных процедур, применяемых взамен порядка регистрации прав на недвижимое имущество, как это нередко еще бывает.

Если права на недвижимое имущество возникли после вступления в силу Закона о регистрации, то недопустимо обходить процедуру регистрации путем обращения в суд с иском о признании права на недвижимое имущество.

Исключения сделаны для тех случаев, когда права возникают независимо от регистрации (право на квартиру, дачу, гараж в кооперативе после выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК РФ), право собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), в порядке универсального правопреемства и др.). Такие исключения допускаются в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Имеет смысл уточнить само соотношение доказательств возникновения права собственности и акта регистрации, поскольку формулировка закона "регистрация перехода права собственности" нередко квалифицируется как путаная.

Основаниями возникновения права собственности являются юридические факты, указанные в законе. Скажем, в случае первоначального приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК РФ) таким будет факт строительства, а в случае производного приобретения права собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ) - договор купли-продажи (мены, дарения и др.) и тот факт, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию таким фактом является передача отчужденного имущества (п. 1 ст. 223 ГК РФ). При производном приобретении права собственности, стало быть, предполагается сложный (юридический) состав.

Если стороны увязали переход права собственности с договором об отчуждении имущества, что не исключено, хотя и нечасто практикуется, то договор будет выполнять сразу две функции - соглашения об отчуждении, что требуется п. 2 ст. 218 ГК РФ, и момента перехода права собственности, что предписано п. 1 ст. 223 ГК РФ. Тем самым юридический состав будет выступать в виде удвоения одного и того же факта; впрочем, этот вывод имеет скорее теоретическое, чем практическое значение. Фактически основанием регистрации будет в этом случае только договор.

Понятно, что факты обосновываются путем представления соответствующих доказательств этих фактов. Обычно эти доказательства упоминаются в законе. Закон о регистрации предусматривает определенные доказательства, которые не могут быть произвольно заменены иными.

Факт строительства доказывается актом ввода объекта в эксплуатацию, принимаемым в установленном законом порядке. Первоначальное приобретение права собственности не всегда обосновывается только фактом создания (строительства) объекта. Нередко здесь также необходим фактический (юридический) состав.

Юридический состав, необходимый для производного приобретения права собственности, доказывается предъявлением договора и представлением доказательств наступления того факта, с которым стороны связали переход права собственности. По умолчанию, как уже говорилось, таким фактом является передача имущества. Именно поэтому акт передачи имущества, являющийся доказательством, занимает такое важное место в Законе. Акт передачи имущества, как и любое доказательство, может быть оспорен как недостоверный. В то же время оспаривание акта передачи как ничтожного лишено смысла, если передача фактически состоялась. Пороки отчуждения должны лежать в основании спора о недействительности сделки в целом, включая как ее заключение, так и исполнение.

Отдельное оспаривание акта исполнения с целью признания его недействительности возможно лишь в рамках ст. 61.1 - 61.6 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Однако при этом основанием спора является не порочность акта передачи сама по себе (скажем, ввиду заблуждения или иных пороков воли участников передачи имущества), а нарушение прав кредиторов, возникшее вследствие передачи имущества.

Доказательства, обосновывающие возникновение права собственности, предъявляются регистратору, и только в случае отказа в регистрации спор может быть передан в суд.

Непосредственное обращение в суд с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество не допускается даже в том случае, когда имеющиеся доказательства возникновения права собственности вполне законны и убедительны.
Комментарий к пункту 60
Положения п. 60 и 61 восходят к п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

Несмотря на длительное существование правила п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 и на то, что оно опирается на солидную юридическую традицию, вопрос все еще остается трудным для практики.

Описывается классическая ситуация, когда вещь передана по договору купли-продажи (в принципе правило может быть применено и к иным договорам об отчуждении), но право собственности еще остается некоторое время за продавцом. Это возможно в случаях несовпадения момента фактической передачи имущества и момента перехода права собственности. А такая возможность бывает всегда, когда момент перехода права собственности в силу закона или договора отличается от момента передачи вещи, в частности если право собственности переходит в момент государственной регистрации.

Первый вопрос, возникающий в этой ситуации, связан с квалификацией покупателя - получателя имущества во владение. Он приобретает статус владельца имущества, причем его владение основано на действительном договоре. Как было показано выше, владение в силу действительного договора с собственником является владением законным. Законный владелец вправе защищать свое владение от всех нарушителей, включая собственника, виндикационным и негаторным исками.

Сделки такого покупателя с иными лицами об отчуждении имущества являются ничтожными (как и сделки иных законных владельцев, специально не уполномоченных собственником на отчуждение имущества). Впрочем, при соответствующих обстоятельствах (например, выдана ошибочная выписка из ЕГРП о принадлежности имущества покупателю до регистрации за ним права собственности) третье лицо может оказаться добросовестным приобретателем, несмотря на ничтожность сделки.

При отчуждении имущества покупателем, не получившим права собственности, третьим лицам продавец, остающийся собственником, может истребовать имущество от третьих лиц виндикационным иском. При этом он считается, конечно, лицом, утратившим владение по своей воле, что имеет значение, если ответчик заявит о своей добросовестности.

Второй вопрос, представляющий еще большую сложность, связан с позицией продавца, сохраняющего право собственности на проданную и переданную вещь.

Очевидно, что собственник вправе совершать со своим имуществом любые сделки, кроме тех, которые запрещены законом (ст. 209 ГК РФ). В свою очередь, ограничения права собственности в части отчуждения могут вводиться только прямым указанием закона и касаться только свойств самого объекта (ст. 129 ГК РФ). Стало быть, договор купли-продажи, каковы бы ни были его условия, не может ограничить право собственника на повторное отчуждение того же имущества.

В то же время здесь действует классическое правило: все сделки собственника об отчуждении вещи, пока он остается собственником, действительны, но кредиторы по требованию о передаче вещи имеют преимущество один перед другим по старшинству требования; однако владелец имеет преимущество перед всеми, оставляя другим только иск о взыскании убытков.

Правило о действительности сделок весьма важно потому, что недействительность сделки исключает убытки (ст. 167 ГК РФ). Иногда ссылаются на п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации <1>, которым признан правильным отказ в регистрации второго договора купли-продажи одной и той же квартиры одним собственником, как на обоснование недействительности повторной продажи одной вещи. Между тем позиция Президиума ВАС РФ состоит не в том, что сделка недействительна, а в том, что нарушится порядок ведения реестра, который, как говорится в п. 4 упомянутого Обзора, исключает регистрацию двух сделок с одним объектом <2>. В то же время действительность как первой, так и второй сделки в Обзоре не ставится под сомнение, но предлагается решить вопрос о прекращении первого договора для регистрации второго.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

<2> На мой взгляд, такое толкование не вполне согласуется со смыслом Закона: не допускается регистрация двух прав собственности за разными лицами, но регистрация двух договоров не только не исключена, но, напротив, отвечает целям ведения ЕГРП, ведь она дает третьим лицам все сведения, которые важны для них, поскольку их интересует данный объект. В то же время отказ в регистрации второго договора лишает участников оборота существенных для них сведений об объекте.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 имелось правило о возмещении продавцом (собственником) убытков, возникающих вследствие неисполнения обязательства о передаче вещи после ее повторной продажи (ведь вещь уже передана первому покупателю, законному владельцу). В п. 60 Постановления об убытках третьим лицам (второму, третьему и последующим покупателям) не говорится, однако это нельзя понимать в том смысле, что сделки собственника с проданным имуществом недействительны и что от убытков в случае повторных продаж он освобожден.

Более того, если в силу п. 43 Постановления впервые вводится ответственность за продажу чужого имущества в виде убытков, несмотря на недействительность сделки, то всякие сомнения в ответственности в виде убытков за продажу своей вещи, конечно, должны исключаться.

Имея в виду изложенное, я бы расценил тот факт, что в п. 60 Постановления вообще не упоминаются права собственника (продавца) относительно проданной и переданной вещи в том смысле, что действует приведенное выше правило: все сделки собственника действительны, но продавец отвечает перед покупателями за убытки. Этот вывод подтверждается и правилами, изложенными ниже, в п. 61 Постановления.

Положения п. 60 Постановления могут быть распространены не только на продажу (отчуждение) недвижимого имущества, но и на отчуждение движимых вещей, если момент передачи и момент перехода права собственности не совпадают по условиям договора.

Содержащееся в п. 2 ст. 551 ГК РФ положение о том, что исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами, охватывает, конечно, не только случай повторной продажи того же имущества.

Например, предметом судебного спора было дело (оно уже обсуждалось применительно к положениям п. 4 Постановления), в котором покупатели долей в праве общей собственности на подземную автостоянку оспаривали последующий залог той же автостоянки, совершенный до регистрации перехода права общей собственности на доли (хотя передача доли в праве общей собственности не является действием по исполнению обязательства, а совершается автоматически (ст. 251 ГК РФ), правило п. 2 ст. 551 ГК РФ здесь все же применимо в период между заключением договора и регистрацией перехода права собственности).

Исковые требования находятся, что вполне очевидно, в прямом противоречии с содержанием п. 2 ст. 551 ГК РФ, причем осведомленность или неосведомленность залогодержателя о ранее совершенной продаже того же имущества никак не может повлечь недействительность залога. Тот факт, что суд тем не менее иск удовлетворил, свидетельствует о том, что проблема неоднократного распоряжения тем же имуществом продолжает вызывать трудности на практике.
Комментарий к пункту 61
Проблема уклонения одной из сторон сделки от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности остается одной из самых практически важных.

В точном смысле слова действия по регистрации права собственности не являются гражданским обязательством (ст. 307 ГК РФ), поэтому здесь нельзя выделять кредитора и должника, говорить о просрочке должника (кредитора) и применять другие нормы об обязательствах <1>.

--------------------------------

<1> Если возникает вопрос о причинении вреда уклонением от регистрации перехода права собственности, то его невозможно решить путем привлечения общих норм об ответственности за нарушение обязательств. Именно поэтому закон содержит специальное правило о взыскании убытков за уклонение от регистрации в п. 3 ст. 551 ГК РФ, которое, видимо, отсылает все же к деликтной ответственности (гл. 59 ГК РФ).
В частности, оказывается неприменимым и иск о понуждении к выполнению обязанности в натуре, тем более о замене натурального обязательства денежным.

Выходя за рамки комментария, я бы отметил, что представление о регистрации права как о действии по исполнению обязательства часто приводит к неверной квалификации мнимой и притворной сделки, оценка которых зависит как раз от квалификации исполнения (мнимая сделка, как известно, вовсе не исполняется, а в случае с притворной исполняется прикрытая сделка, а притворная ее скрывает). Весьма часто суды исходят из того, что раз имеется регистрация перехода права собственности, то сделка не может быть мнимой. С соответствующими поправками подобная логика применяется и к притворным сделкам. Между тем такая логика неверна. Впрочем, непосредственно к защите права собственности это замечание, как уже говорилось, не относится. Нужно добавить, что обращение за регистрацией не является также и актом распоряжения правом, т.е. сделкой (ст. 153 ГК РФ).

Из нормы п. 3 ст. 551 ГК РФ вытекает иной иск, обозначенный в Постановлении как иск о государственной регистрации права собственности.

Этот иск состоит в требовании произвести регистрацию права собственности, несмотря на отсутствие тех действий, необходимых для регистрации, которые в силу закона возложены на ответчика.

Выше уже говорилось, что суд не может заменить собой регистратора. Именно поэтому требование является требованием не о признании права собственности, а о регистрации права собственности.

Суть спора состоит в том, что ответчик уклоняется от действий по регистрации, которые вытекают не из частноправовых отношений, но из публично-правовых. Суд не понуждает ответчика к совершению этих действий, а обсуждает лишь возможность регистрации права собственности помимо ответчика. Принципиально, как известно, регистрация права может производиться и в одностороннем порядке, т.е. по требованию только одной стороны, при известных условиях. Задача судопроизводства, стало быть, сводится к выяснению того, имеются ли условия, достаточные для односторонней регистрации права собственности.

Одним из предварительных условий регистрации права собственности является наступление того юридического факта, который завершает собой юридический состав, необходимый для перехода права собственности к покупателю. Выше, в комментарии к п. 59 Постановления, уже обсуждались вопросы оснований возникновения (перехода) права собственности.

Пока такого состава нет, отсутствует и возможность обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Поэтому нужно предварительно завершить необходимый для возникновения права собственности юридический состав и лишь после этого заняться регистрацией перехода права собственности. Но в большинстве случаев юридическим фактом, завершающим необходимый для возникновения (перехода) права собственности юридический состав, являются действия должника, и в первую очередь передача имущества. Исходя из логики ст. 209, 218, 223, 551 ГК РФ, нужно сначала добиться от должника совершения того действия, которое в силу договора необходимо для возникновения права собственности, в том числе с помощью суда, а потом, уже после совершения этого действия, зарегистрировать переход прав. Если должник снова уклоняется - на этот раз не от исполнения договора, а от регистрации перехода права собственности, - то нужно снова обратиться в суд.

Между тем такая ситуация, нередко возникающая в жизни, не только влечет непомерное затягивание процесса приобретения имущества, но и оказывается несправедливой, возлагая неоправданные материальные и иные издержки на исправную сторону договора, заставляя ее неоднократно обращаться в суд.

В случае же угрозы неплатежеспособности должника-застройщика (а это бывает, как известно, нередко) - затягивание получения права собственности влечет обычно утрату дольщиком (инвестором) всех его вложений.

Поэтому в Постановлении предлагается путем соединения двух требований - об исполнении договора и о регистрации права собственности - сократить процедуру приобретения имущества. Понятно, что если суд откажет в иске об исполнении договора, то иск о регистрации права собственности не будет удовлетворен.

В то же время Постановление не требует фактического исполнения решения в части понуждения должника к исполнению обязательства как предварительного условия регистрации права собственности. Следовательно, к моменту регистрации права собственности соответствующий факт (например, передача вещи) может еще отсутствовать. Тем не менее регистрация перехода права собственности должна все равно производиться.

Мы исходим из того, что истец, имея исполнительный лист, может в установленном порядке добиться передачи ему имущества либо исполнения иного действия должником.

В комментарии к п. 59 Постановления говорилось, что обязательным элементом (фактом), необходимым для возникновения права собственности производным способом (п. 2 ст. 218 ГК РФ), является договор. Передача вещи венчает юридический состав, необходимый для приобретения права собственности по договору купли-продажи, только в том случае, если стороны так договорились. По умолчанию (предполагается, конечно, что умолчание квалифицированное, т.е. стороны понимают содержание п. 1 ст. 223 ГК РФ и желают применения этого правила) моментом перехода права собственности также является передача вещи. Но стороны могут увязать переход права собственности и с иным юридическим фактом - платежом за имущество, истечением срока, завершением работ и т.д. В этом случае иск о понуждении к исполнению обязательства и регистрации перехода права собственности может быть заявлен помимо и независимо от передачи имущества.

Судьба самого имущества определяется в этом случае условиями договора - оно может некоторое время оставаться у продавца либо находиться у законных владельцев (арендатора, поверенного и т.д.).

Предложенное в п. 61 Постановления соединение исков об исполнении обязательства и регистрации права собственности может оказаться серьезным продвижением в разрешении проблем, возникающих на завершающей стадии строительства, когда застройщик уклоняется от регистрации права за участниками строительства (инвесторами).

Прежде чем обсудить, как положения п. 61 Постановления могут быть применены в сфере строительства, имеет смысл обратиться к вопросу о природе договоров, опосредующих строительство с позиций возникновения права собственности (ст. 218 ГК РФ). Дело в том, что обычные классификации договоров не затрагивают их отношения к способу приобретения права собственности - первоначальному (п. 1 ст. 218 ГК РФ) или производному (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
1   2   3   4   5   6   7   8


Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации