Диплом MBA. Управление недвижимостью - файл n1.docx

Диплом MBA. Управление недвижимостью
скачать (6238 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.docx6238kb.30.05.2012 00:35скачать

n1.docx

  1   2   3   4   5
Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Академия народного хозяйства

при правительстве РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Программа MBA

Master of Business Administration

«УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»


ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:

«Концепция развития девелоперского проекта курортного поселка на берегу горного озера в Республике Болгария».

Научный руководитель Иванкина Е.В., д.э.н.


Рецензент Дойчинова Мара Стоянова

Слушатель Милов В.А.

Поток № 8 В,

форма обучения – без отрыва от работы.

«Допустить к защите»

Декан факультета, д.э.н.

Иванкина Е.В. ________________

Москва 2009

РЕЦЕНЗИЯ

На дипломную работу слушателя Программы МВА «Управление недвижимостью»

Милова Вадима Анатольевича

ТЕМА: «Концепция развития девелоперского проекта курортного поселка на берегу горного озера в Республике Болгария»
Работа посвящена актуальной проблеме по развитию девелоперского проекта курортного поселка в Республике Болгария. На активно развивающемся рынке зарубежной недвижимости для собственника особенно важно построить грамотный план по созданию эффективного девелоперского проекта объекта недвижимости, учесть риски и доходность своих вложений.

Работа Милова В.А. последовательно раскрывает механизм мотивов на рынке недвижимости Республики Болгария, показывает привлекательность недвижимости этой страны как объекта инвестирования как со стороны болгарского, так и со стороны российского инвестора. Глубокий временной анализ рынка недвижимости Республики Болгария доказывает состоятельность изучаемого рынка.

Особого внимания заслуживает глубокий теоретический анализ рынка недвижимости в период мирового финансового кризиса и прогнозирование его развития.

Разработанная слушателем разноуровневая система критериев оценки объекта недвижимости может представлять практический интерес.

Особо следует отметить концепцию развития выбранного объекта недвижимости. Слушатель продемонстрировал хорошее владение инструментами финансового анализа, привлек значительный фактический материал, четко изложил результаты своей работы.

Наряду с этим, в работе можно было бы уделить больше внимания сравнительному анализу при выработке стратегии развития объекта с учетом сегодняшнего состояния внешней среды.

Работа производит целостное впечатление, написана грамотным языком, насыщена богатым иллюстративным материалом.

В целом работа отвечает требованиям Программы МВА и, безусловно, заслуживает высокой оценки.

Рецензент

Дойчинова Мара Стоянова

генеральный директор АОСИЦ «Fair Play Properties», Республика Болгария.

«Концепция развития девелоперского проекта курортного поселка на берегу горного озера в Республике Болгария».
Введение.

  1. Анализ рынка недвижимости Республики Болгария.

    1. Рынок недвижимости Республики Болгария в период 2003-2008гг.

    2. Состояние сегмента рынка «курортный поселок».

    3. Рынок недвижимости в горных районах Республики Болгария.

    4. Инвестиционная привлекательность недвижимости в Республике Болгария.

  2. Юридические аспекты.

    1. Законодательство Республики Болгария.

    2. Налоговое законодательство Республики Болгария.

  3. Прогноз развития рынка недвижимости Республики Болгария в условиях мирового финансового кризиса.

    1. Рынок недвижимости Республики Болгария в условиях мирового финансового кризиса.

    2. Прогноз спроса на недвижимость в Республике Болгария.

    3. Прогноз предложения на недвижимость в Республике Болгария.

    4. Прогноз движения цен на недвижимость в Республике Болгария.

    5. Прогноз конкурентной среды на рынке недвижимости Республики Болгария.

  4. Общая характеристика проекта.

    1. Основная идея проекта.

    2. Основные технические показатели проекта.

    3. Сведения о девелоперской компании.

  5. Основные экономические показатели проекта.

  6. Анализ местоположения земельного участка.

    1. Географические особенности местоположения.

    2. Транспортная доступность.

    3. Развитие инфраструктуры в районе застройки.

    4. Прогноз развития района застройки.

    5. Социальная среда в районе застройки.

    6. Конкурентная среда в районе застройки.

    7. Конкурентные преимущества настоящего земельного участка.

  7. Концепция проекта.

    1. Анализ ресурсного качества участка.

    2. Маркетинговые параметры проекта.

      1. Основное здание «отель».

      2. Дома для длительного проживания.

      3. Подземный паркинг.

      4. Наземный паркинг.

      5. Спортивная площадка.

      6. Строительные конструкции и инженерные сооружения.

    3. Стоимостные показатели и ставки арендной платы как источник окупаемости проекта.

  8. Финансовый анализ.

    1. Инвестиционная стоимость проекта.

    2. Выручка от реализации.

    3. Налоги и налогообложение.

    4. Денежные потоки.

    5. Схема финансирования проекта.

    6. Оценка привлекательности инвестиций.

      1. Период окупаемости (PP).

      2. Чистый дисконтированный доход (NPV).

      3. Индекс прибыльности (PI).

      4. Внутренняя норма доходности (IRR).

      5. Анализ чувствительности рынка к изменению параметров его реализации.

Выводы.

Список используемой литературы.

Приложения.

Введение.

Компания АОСИЦ «Fair Play Properties» - одна из крупнейших девелоперских компаний Болгарии планирует приобрести участок земли в центральной части страны в районе рильских гор на берегу горного озера. Компания планирует построить курортный комплекс с развитой инфраструктурой и получать доход от реализации площадей и управления комплексом. Основной вектор развития компании – ориентированность на покупателя из России и стран СНГ. Целью настоящей работы является определение целесообразности реализации проекта и разработка оптимальной концепции его развития. Для достижения поставленной цели в работе были решены следующие задачи: проведен анализ рынка недвижимости Болгарии во временном, географическом инвестиционном и юридическом аспектах, показана феноменальность и уникальность его развития, а также инвестиционная привлекательность анализируемого рынка. Проведены маркетинговые исследования рынка недвижимости Болгарии, а также анализ местоположения земельного участка, района застройки, его транспортной доступности, социальной и конкурентной среды. Кроме того проведен анализ экономической реализуемости проекта, оценена окупаемость и прибыльность будущего объекта. Учитывая, что мировая экономика находится в состоянии финансового кризиса, в работе особое внимание уделено вопросам прогнозирования развития рынка недвижимости Болгарии. В этом аспекте рассмотрены различные сценарии развития, где наряду с «базовыми» параметрами использовались параметры «пессимистического» развития событий. В результате проведенной работы получены данные, позволившие начать реализацию проекта с максимальной эффективностью.

Настоящая работа содержит 17 таблиц, 21 рисунок, 43 диаграммы, 13 приложений.

  1. Анализ рынка недвижимости Республики Болгария.

1.2. Рынок недвижимости Республики Болгария в период 2003-2008 гг.

В отличие от других европейских и балканских стран, Болгария всегда сохраняла низкие цены на недвижимость. Другие страны Восточной Европы, которые рассматриваются как конкуренты, постоянно повышают цены, обеспечивая для Болгарии наиболее выгодные позиции для сохранения высокой конкурентоспособности при наличии ценных объектов недвижимости. По данным международной инвестиционной компании «Tj.Realty», после присоединения к Европейскому Сообществу, такие города как Варшава (Польша), Прага (Чехия) и Братислава (Словакия) поднялись более чем на 10 позиций в списке «Уровень благосостояния». Согласно данным, стоимость недвижимости Болгарии продолжала оставаться на 40% ниже, чем в вышеперечисленных странах, при этом цены на недвижимость в Болгарии постоянно увеличиваются. Особенно, это касается  регионов, которые наиболее привлекательны для туристов [15]. Интернет портал «Prian.ru» опубликовал первую десятку стран, по интересу покупателей зарубежной недвижимости (Таблица1)[12]. Рост рынка инвестиций в недвижимость в Болгарии неразрывно связано с развитием туризма, обеспечивающего стабильный рост капитала и эффективные поступления от деятельности, связанной со сдачей недвижимости в аренду на лыжных и прибрежных курортах.

Таблица1.

Рейтинг стран среди покупателей зарубежной недвижимости

№ ПП

Страна

Рейтинг (%)










1

Болгария

14,53

2

Германия

8,02

3

Финляндия

7,87

4

Испания

7,85

5

США

5,19

6

Франция

4,78

7

Чехия

4,61

8

Италия

4,33

9

Египет

3,17

10

Турция

3,00

Источник: Prian.ru [12].





С начала 2003 года в Болгарии устанавливается стабильная тенденция на подорожание недвижимости. За 7 месяцев года удорожание составило от 15% в маленьких городах до 30-50% в больших. Причин тому несколько. Во-первых, переход цен с долларов на Евро с сохранением числовой величины (1$= 1,73 BGN, а 1 евро= 1,95 BGN), во-вторых, ожидаемое присоединение Болгарии к ЕС, в-третьих, - активность болгарских банков, предлагающих различные способы кредитования. Ввиду большой конкуренции, банки начинают вести агрессивную политику в борьбе за клиента, предлагая долговременные ипотечные кредиты под залог покупаемой недвижимости. Количество выданных ипотечных кредитов увеличивается с 142 млн. BGN в 2002 г. до 287 млн. BGN в 2003г., т.е. почти в 2 раза за 6 месяцев по сравнению с 2002 годом. Общая сумма всех выданных кредитов в Болгарии составила 1,3 млрд. BGN, доля ипотечных в которых составила 14%. Конкуренция между банками привела к уменьшению банковского процента по кредитам: с 16,88% в 2002 г. до 14,4% в 2003г. В-четвертых – психология и менталитет болгар, стремящихся к обязательному приобретению собственного жилья. (В настоящее время 94% взрослого населения имеют недвижимость в собственности, что является самым большим показателем в Европе). Страх того, что в будущем невозможно будет приобрести или поменять жильё, вынуждает болгар вкладывать сбережения в недвижимость. Кроме того, в стране складывается благоприятная макроэкономическая ситуация, ВВП за 2003 год вырос на 5%, уровень безработицы сократился на 16%.В таких условиях происходит формирование спроса.

Основной спрос среди болгарских покупателей наблюдается на маломерные жилища: студии (гарсоньеры) и квартиры с одной спальней. Это связано с тем, что покупательская способность ещё невелика, но используя выгодные предложения банков, можно приобрести небольшую квартиру.

В это же время на болгарском рынке все больше появляется иностранных покупателей. В основном это граждане Великобритании, Германии и Испании, которые используют недвижимость в Болгарии для сохранения и умножения инвестированных средств. При этом их внимание привлекают как черноморское побережье, так и горные районы. Наибольшим спросом пользуются квартиры на первой линии с видом на море по цене 50 000-100000 Евро.

Предложение на рынке недвижимости в это время не отличается разнообразием. Новые объекты практически не строятся, поэтому преобладает рынок вторичного жилья. В лидерах продаж находятся крупные промышленные центры: София (+10-15%), Руса (+30%), Пловдив (+5-10%). Недвижимость в курортных городах на черноморском побережье (Варна, Бургас), или городах в горных районах (Смолян) не только не растет, но и показывает снижение за счет полного отсутствия предложения и нового строительства. (Таблица 2).

Таблица 2.

Динамика роста цен на жилую недвижимость в городах Болгарии в 2003 году.

Город

Июнь 2003 (Евро)

Август 2003 (Евро)

Изменение (%)

София

350-750

400-800

 +10-15

Пловдив

260-270

280-300

 +5-10

Варна

350-550

350-550




Бургас

290-310

310-330

 +6-7

Руса

140-230

180-300

+ 30

Стара Загора

200-260

200-260




Смолян

110-120

100-105

- 10-15

Кырджали

165-200

155-185

- 5-10



Анализируя структуру предложения по типу жилой недвижимости (данные национального агентства недвижимости "Объединенная Недвижимость"), видно, что на рынке преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также дома. (Диаграмма 1). Сектор трехкомнатных квартир представлен меньше, а многокомнатные квартиры и виллы на рынке практически отсутствуют. Отчасти это связано с отсутствием спроса на такой вид недвижимости.

Диаграмма 1.

Очень наглядным выглядит распределение предложения по структуре предлагаемой недвижимости на примере данных крупнейшего национального агентства недвижимости "Объединенная недвижимость". Крупные города предлагают одно- трехкомнатные квартиры, (при этом в Софии однокомнатные квартиры востребовании значительно меньше по цене, чем в курортных городах), окрестности курортных городов предлагают в основном дома и виллы по ценам, вдвое ниже, чем в городах. Цены на квартиры в прибрежных районах Варны и Бургаса (с видом на море) держатся в таких же границах (как в Софии), тогда как в "отдаленных" районах на 20-30% ниже. (Таблица 3)[16].

Таблица 3.

Анализ предложения по структуре недвижимости и цене 1м2 в городах Болгарии в 2003году ($ США).

Город

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Этаж

Дом

Вилла

София

310

449

445

Нет предложений

Нет предложений

Нет предложений

Бургас

283

254

253

225

210

Нет предложений

Окрестности Бургаса

Нет предложений

Нет предложений

Нет предложений

Нет предложений

141

71

Варна

333

319

322

287-373

330

214

Окрестности Варны

Нет предложений

142

Нет предложений

Нет предложений

187-351

220-280

Источник: агентство недвижимости "Объединенная недвижимость"[16].
Таким образом, видно, что в 2003 году на рынке жилой недвижимости в Болгарии существует полный дисбаланс, спрос превышает предложение, что привело к резкому росту цен на недвижимость.

Индекс РЕМИ (ИРН) – индикатор рынка недвижимости, введенный в сентябре 2002 года Национальной Ассоциацией Недвижимости Болгарии с начальной отметкой 100 единиц и показывающий эффективность рынка недвижимости составил в 2003 году 100,5 единиц.

2004 г. стал знаковым для ипотечного кредитования. Банки снижают проценты по кредитованию до 6,5%. Кредитование увеличивает платежеспособный спрос и принимает массовый характер, что является одним из основных аргументов в пользу неизбежного роста цен. Улучшается и макроэкономическая ситуация. По данным Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», ВВП за 2007 год вырос на 4,7%, а уровень безработицы сократился на 12,16% [13].

Появились первые болгарские финансовые фонды, к стране уже присматриваются крупнейшие европейские финансовые гиганты, которые после вступления в ЕС планируют инвестировать в Болгарию.

В 2004 г. размер прямых иностранных инвестиций составил 1 253 900 тыс. евро, из них 150 600 тыс. евро - иностранные инвестиции в недвижимость. (Диаграмма 2).

Диаграмма 2.

Вышеперечисленные факторы привели к оживлению на рынке предложений. Рост цен на недвижимость предопределил и увеличение количества выданных разрешений на строительство и стоимость строительства в целом. По данным Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», за первое полугодие 2004 г. выдано свыше 7500 разрешений на строительство новых объектов, начато строительство почти 4400 домов, введено в эксплуатацию 2597 объектов, в стадии незаконченного строительства находились около 66 тыс. объектов. (Диаграмма 3). Большинство из новых построек, (почти 2500), рассчитаны на частный сектор и лишь 121 к нему не относятся [13].

Диаграмма 3.

Динамика изменения активности на рынке недвижимости Болгарии в 2003-2004годах.

Диаграмма 4.

Рост иностранных инвестиций в экономику Республики Болгария в 2004-2005 годах.
Несмотря на высокую активность на рынке недвижимости со стороны застройщиков, появление на рынке множества жилых новостроек, на то, что продажа квартир составляет около 40% от общего объема продаж недвижимости - спрос в 2004 по-прежнему опережает предложение.

2005 год можно считать годом начала строительного бума в Болгарии. Самые смелые прогнозы аналитиков оправдываются, предложение пытается догнать спрос, но по-прежнему остается далеко позади. Размер прямых иностранных инвестиций в 2005 г. составил 2 100 млн. евро, из них инвестиции в недвижимость достигают уровня 200 млн. евро. (Диаграмма 4).

На этом фоне стоимость одного квадратного метра растет и в значительной степени зависит от района и близости к центрам спроса – к центру города, курортным, историческим, бальнеологическим центрам. Современные здания строятся быстрыми темпами вокруг морской столицы - Варны. В окрестностях Варны и курортов «Золотые Пески» и «Свети Константин и Елена» новые виллы продают по цене от 1000 до 1500 евро/м2, квартира в Варне стоит 400–1000 евро/м2 . В центре Варны предприниматели строят бизнес центры, с жилыми апартаментами на верхних этажах. Цены таких квартир и офисов от 1300 до 1500 евро/м2. В Бургасе стоимость квартиры чуть меньше – от 350 до 900 евро/м2, здесь ещё нет элитного жилья класса «А»[16].

В 2005 году на рынок выходит новый сектор в недвижимости – «курортный поселок». Апартаменты продаются предварительно. Цены разные и прежде всего, зависят от близости к морю, качества строительства и инфраструктуры. На Южном побережье недвижимость на первой линии стоит от 1300-1700 евро/м2. Без вида на море квартира стоит почти в 2 раза дешевле. Стоимость апартаментов на второй, третьей и четвертой линии от 800 до 1000 евро/м2. Наиболее дорогой остается недвижимость в курортном комплексе «Солнечный берег» и «Елените», где цены достигают 2000 евро/м2.

Строительство ведется не только в Софии и на побережье, но и в горах. Бум освоения продолжается в зимнем курорте Банско. Банско уже называют третьей, зимней столицей Болгарии, после Софии и морской столицы Варны. Цены на апартаменты в элитных горнолыжных комплексах начинаются с 1300 евро/м2. В горах Витоша вблизи Софии построено и продолжают строиться элитные дачные комплексы. Их основным достоинством является близость к столице и в то же время спокойствие, тишина и чистый горный воздух. Стоимость подобных домов колеблется в рамках от 1300 до 2000 евро/м2 . Новые современные комплексы строятся и в других регионах страны. Рядом с г.Руса (на Дунае) создается курортный поселок в традиционном болгарском стиле. На стадии строительства стоимость составляет от 100 до 300 евро/м2, прогнозируемая продажная цена - 390 евро/м2 .Также два гольф-комплекса строятся известнейшим гольф-мастером Гарри Паркером рядом с Черным морем между городами.Балчик и Каварна. Комплексы включают в себя гольф поля, индустрию развлечений и дома VIP класса. Стоимость 1м2. жилой площади в этом поселке – от 1500 евро. (Таблица 4).

Таблица 4.

Анализ предложения по структуре недвижимости и цене 1м2 в городах Болгарии в 2005 году (евро).

Город

Типовая квартира

Квартира в здании класса «А»

Дом, вилла

Курортный поселок класса «А»

(1-я линия)

Курортный поселок класса «В»

(2-3-я линия)

Варна

400-1000

1300-1500




1300-2000

800-1000

Бургас

350-900

Нет предложений




Нет предложений

Нет предложений

Банско




Нет предложений




1300




Руса

200-350

Нет предложений

390




100-300

Балчик




Нет предложений




1500




Источник: агентство недвижимости "Объединенная недвижимость"[16].

Агентства недвижимости прогнозируют до 30 % роста цен на недвижимость на побережье из-за увеличивающегося иностранного интереса. Это делает инвестиции очень выгодными. Основными покупателями являются англичане, ирландцы и русские, при этом русские инвестируют только в приморскую недвижимость, тогда как основной интерес англичан и ирландцев – горы и гольф поля. В отличие от России, цены в Болгарии начали свой бурный подъем с более низкого уровня. Рост самых высоких цен на сегодняшний день начался со 100 евро/м2. Это дало основания предположить, что рынок недвижимости имеет больше возможностей и потенциала роста.

Таким образом, в 2005 году наблюдался наиболее стремительный рост цен, когда средняя цена увеличилась на 32.1%. Тем не менее, уровень цен в Болгарии по-прежнему низок по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы.

В начале 2006 года цены на недвижимость в Болгарии демонстрируют планомерный рост. Эксперты компаний («Миэль») говорят, что покупать нужно именно сейчас, ближе к сезону цены традиционно повышаются. Вид недвижимости, который рекомендуют эксперты: или курортная на побережье, или коммерческая в крупных городах Софии, Пловдиве. В апреле 2006 года цены на квартиры в новостройках, соответствующих современным стандартам, заметно выше, чем в панельных домах 20-летней давности. Рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря составляет от 600 евро за 1м2, а рядом с морем — от 800 евро за 1м2. Квартиры в новых кирпичных домах в тех же районах оценивают не ниже 900-1100 евро за 1 м2 [19]. В течение года развитию рынка недвижимости способствует довольно высокий спрос, вызванный с одной стороны хорошими макроэкономическими показателями развития страны (фактический прирост ВВП на 6.5%, ВВП на душу населения $10,400, снижение уровеня безработицы до  9.6%), а с другой – всё большим притоком иностранных инвестиций физических лиц. Среди иностранцев большим спросом пользуются в первую очередь курортные новостройки. Цены на них варьируются в зависимости от престижности и развитости инфраструктуры. Самыми известными морскими здравницами считают Золотые Пески и Солнечный Берег, горнолыжными — Банско и Пампорово, где апартаменты дороже, чем в других местах. Минимальная стоимость 1 м2 в новостройках на дорогих курортах составляет 800 евро за 1 м2 . Конечно, речь не идет о домах на первой линии у моря или в двух шагах от подъемника. Квартиры такого уровня обойдутся в 2000 евро за 1 м2. Если отъехать немного в сторону от раскрученных мест, то можно найти места дешевле. Так, новостройки на море в Кранево, Равде, Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от 600 евро за 1 м2. По данным инвестиционной компании «Tj.Realty» Средний рост цен на рынке недвижимости в Болгарии достиг 18.5% в 2006 году. Что касается специальных секторов, к которым можно также отнести высококачественную жилую недвижимость, то рост цен в 2006 году составил 60% [15].

По причине недостаточного предложения жилых помещений, в данном секторе наблюдается строительный бум. В течение 2006 года было выдано на 30 % больше разрешений на строительство жилья по сравнению с аналогичным показателем 2005 года.

Общее число жилых зданий, строительство которых завершено в 2006 году, составляет 2072, а общая площадь - 1,087,112 m2.

По данным аналитиков компании «Миэль» цены на недвижимость в Болгарии выросли до 30% с середины 2006 года, особенно на побережье, эксперты считают, что инвестиции в болгарскую недвижимость, безусловно, интересны [19].

В 2006 году отмечается повышение спроса на аренду жилой недвижимости. Арендная плата за высококачественное жилье, варьирует от 4 до 10 евро за 1 м2 в месяц за немеблированное, и от 8 до 15 евро за 1 м2 в месяц за меблированное жилье, в зависимости от месторасположения, доступности, безопасности и уровня благоустройства. Высококачественные индивидуальные дома, сдаваемые в аренду в Софии, расположены, главным образом, в пригороде, под кольцевой дорогой, у подножия горы Витоша. Зарубежные бизнес сообщества, дипломатические миссионеры и бывшие эмигранты занимаются активным поиском немеблированных либо меблированных домов с эффектным садом и профессионально обустроенной территорией в этом районе. Арендная плата за недвижимость такого рода варьирует от 1500 до 5500 евро в месяц, в зависимости от месторасположения, величины объекта недвижимости, качества отделки, оснащенности и т.д. Особый интерес проявляется со стороны иностранцев, желающих провести свой отдых на черноморском побережье или в горах. Резко возрастает спрос на аренду апартаментов в курортных поселках с полной инфраструктурой, где цены составляют от
80-150 евро за ночь.

Такое повышение спроса на аренду жилых помещений вызвало естественный интерес к арендному бизнесу со стороны инвесторов, что естественно в очередной раз повысило спрос на покупку жилых помещений.

В конце первого квартала 2004 года Национальная ассоциация недвижимости в Болгарии (NRPA) установила индекс рынка недвижимости /REMI/ для аренды. В 1-м квартале 2006 года REMI аренды составил 124,80, затем, на протяжении 2-х лет последовал рост в размере 24%. (По данным инвестиционной компании «Tj.Realty»). (Диаграмма 5) [15].
  1   2   3   4   5


Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации