Презентация - Развитие услуг в сфере недвижимости - файл n1.docx

приобрести
Презентация - Развитие услуг в сфере недвижимости
скачать (4264.6 kb.)
Доступные файлы (2):
n1.docx29kb.19.04.2011 21:16скачать
n2.pptx4312kb.24.04.2011 22:35скачать

n1.docx

Развитие услуг в сфере недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало современ римского права. В российском законодательстве термин"недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установилПетр I своим указом в 1714 году.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч.леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Формирование и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлторские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости.

Риэлторские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, подразделяются на три группы:

Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц. Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании.

Профессиональные общественные объединения.

Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли друг друга, чтобы сделка совершилась к обоюдному интересу и чтобы результат сделки был юридически чистым и неоспоримым. Стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью. Специалистов выпускают не только учебные заведения России. Задачу профессиональной подготовки взяли на себя профессиональные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов (РГР).1

В Российской гильдии риэлторов представлены компании, работающие по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью, ипотечное кредитование более чем в 70-ти регионах Российской Федерации.

Миссия РГР - Создание и развитие в России цивилизованного рынка недвижимости.

Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности.

Управление недвижимостью.

По мере становления российского рынка недвижимости все большее значение приобретает обеспечение экономически эффективного функционирования объектов недвижимости. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми, складскими и производственными центрами, а также имущественными комплексами и развитой инфраструктурой – это достаточно сложный вид предпринимательской деятельности.

По мере увеличения инвестиций в недвижимость будет расти роль предпринимателя-застройщика. За рубежом таких профессионалов называют девелоперами и в сфере их деятельности находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкцию или реставрацию) объектов. Для такой работы требуется широкий диапазон знаний в области предпринимательской деятельности, землеустроительных работ и собственно строительстваю

Электронный риэлтор - новый сервис от IRN.RU.

Электронный риэлтор –уникальный on-line сервис, разработанный аналитическим центром www.irn.ru. Этот сервис позволяет моментально просчитать экономику покупки или обмена жилья исходя из обозначенного бюджета, минуя многочасовую работу с газетами, каталогами, базами данных, а также прозвон агентств.

Не секрет, что каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса - покупкой или обменом жилья - теряет на это уйму времени. Можно потратить от нескольких часов до нескольких недель на то, чтобы облазить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость разных квартир и пообщаться с риэлторами, чтобы, наконец, понять нереальность одной сделки и возможность другой. Однако этот же результат можно получить фактически сразу, даже не обращаясь к перебору конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и делает электронный риэлтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риэлтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данным. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риэлтора сразу же видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так уж далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет, скорее всего, на самом деле будет нужен для обмена или покупки желаемой квартиры.

Электронный риэлтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что как любая компьютерная программа, электронный риэлтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если надо достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риэлтор незаменим!

Печатные издания.

На этапе формирования цивилизованного рынка недвижимости особая роль отводится средствам массовой информации, которые должны донести до большинства россиян правила игры на этом рынке, деловую и рекламную информацию, помочь тому, чтобы субъекты рынка нашли друг друга.

Услуги на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости предлагается значительное количество услуг, которые по своему содержанию подразделяются на следующие виды: посреднические; проектно-изыскательные; строительные; кредитные; оценочные; страховые; информационные; консультационные; маркетинговые; рекламные; нотариальные; юридические; охранные; ремонтно-отделочные; дизайнерско-оформительские; санитарно-гигиенические; сантехнические; социальные; транспортные.

Лицензирование деятельности в сфере недвижимости.

В целях обеспечения защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства, а также проведения единой государственной политики в области лицензирования отдельных видов деятельности Правительство РФ постановлением от 26 января 2006 г. №45 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности» утвердило Порядок ведения лицензионной деятельности и отнесло к лицензируемым следующие виды деятельности, связанные со сферой недвижимости:

Этим постановлением определено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование риэлторской деятельности и проектно-изыскательных работ, связанных с использованием земель на подведомственных территориях. Лицензированию подлежат следующие виды деятельности:

  1. Продажа жилых помещений с аукциона и на конкурсной основе.

  2. Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции.

  3. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием.

  4. Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений.

  5. Деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.



как юридических, так и физических лиц.

Наличие лицензии у риэлторской фирмы является для клиентов одной из гарантией безопасности при совершении сделки, что в сочетании с членством этой фирмы в одной из профессиональных общественных организаций риэлторов должно свидетельствовать о её надежности как партнера.

Лицензия аннулируется при обоснованных жалобах граждан на противоречащие законодательству действия риэлторской фирмы в процессе совершения сделок и при передаче конфиденциальной информации третьим лицам.

Лицензии выдаются на срок от одного года до пяти лет, причем на каждый вид деятельности требуется отдельная лицензия.

В процессе лицензирования от риэлторских фирм требуется, чтобы помещение для работы с клиентами соответствовало определенным стандартам и чтобы юридический адрес фирмы совпадал с фактическим.

Лицензирование ставит барьер для непрофессиональных и недобросовестных риэлторских фирм, но порой происходит и отсев эффективно работающих фирм, которые не в состоянии обеспечить предъявляемые требования.

Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

  1. Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет.

Строительные фонды.

 Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Рентные фонды.

 Если основная цель инвестиций – не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

Земельные фонды.

 Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Развитие страхования на рынке недвижимости

Имущественное страхование.

Имущественное страхование демонстрирует стабильный рост. По итогам прошлого года было собрано 185, 6 млрд. руб. - это практически 38% от всех страховых сборов. Конечно, большая часть этих премий приходится на крупные промышленные холдинги. Однако, по оценкам экспертов, растет и интерес населения к добровольному страхованию имущества.

Страхование коммерческой недвижимости. Страховщики предлагают все больше программ страхования, специально разработанных для торговых и офисных центров. Развитие ипотечных механизмов на рынке недвижимости.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки.

Вывод: Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

1 http://www.rgr.ru Российская гильдия риэлторов


Развитие услуг в сфере недвижимости
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации