Курсовая работа - Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России - файл n1.doc

Курсовая работа - Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России
скачать (94.9 kb.)
Доступные файлы (4):
n1.doc479kb.14.05.2007 21:40скачать
n2.doc32kb.17.05.2007 21:05скачать
n3.doc24kb.27.04.2007 22:41скачать
n4.doc21kb.16.05.2009 11:42скачать

n1.doc

1   2   3   4


Первый уровень – уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень – уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуется такие факторы, как: месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.



Рис. 5. Оценочная деятельность в РФ

Основные подходы к оценке. Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточно серьезный практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки.5

Действительно, любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет в себе самую важную информацию для принятия решений. Если эта разность отрицательная, то участник рыночных отношений разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять определенные управленческие решения. Например, снизить свои издержки либо принять меры по повышению рыночной привлекательности своей продукции и ее цены.

Безусловно, и для того, чтобы принять решение о продаже или приобретении объекта недвижимости, владельцы недвижимости должны провести аналогичные исследования рынка (маркетинг) и проанализировать объем и структуру своих затрат. При этом широко используются и данные об аналогичных объектах и сделках с ними: продавец не хочет продешевить по сравнению с другими продавцами аналогичных объектов, а покупатель не хочет переплачивать. А кроме этого, владелец недвижимости хочет получать то нее длительный и стабильный доход с минимальными рисками, и иметь соответствующие долгосрочные и краткосрочные прогнозы.

Конечно же, ситуация на практике значительно сложнее, и при использовании описанных подходов для оценки недвижимости оценщику приходится учитывать множество особенностей реальных объектов. И очень часто эти подходы используются не в чистом виде, а в их определенном комбинации.
Доходный подход. Для того чтобы сегодня принять решение по поводу соответствия стоимости некоторого объекта определенным критериям, необходимо научиться определять будущие доходы или иные преимущества от владения, пользования и распоряжения данным объектом недвижимости.

При применении этого подхода анализируется прежде всего возможность для собственника недвижимости получать определенный доход от ее эксплуатации в течение определенного периода и дополнительный доход от ее последующей продажи в будущем (реверсии).

Для оценки стоимости любой доходной недвижимости, включая земельные участки, наиболее часто применяют технику капитализации доходов (ренты). Эту технику реализуют несколькими способами.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом соответствующих рисков (на момент оценки или определенную перспективу) сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту. В результате можно получить оценку текущей стоимости «чистого» денежного потока и приравнять ее к стоимости объекта.

Считается, что метод прямой капитализации наиболее применим к таким объектам, которые приносят доход со стабильно предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. В других ситуациях используют более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход при оценке рыночной стоимости объектов городской недвижимости обычно реализуется в следующей последовательности:

прогнозирование потока будущих доходов (как по величине, так и по характеру их распределения во времени);

капитализация потока будущих доходов с учетом затрат.

Будущие доходы, получаемые при использовании оцениваемого объекта недвижимости, обычно делят на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности собственника объекта (в том числе в результате его сдачи в аренду) и доходы от реверсии (его продажи в будущем).

Доходный подход – оценка дохода от эксплуатации и дополнительного дохода от последующей продажи.

Затратный подход. При оценке в соответствии с этим подходом стоимость земельного участка складывается со стоимостью его конкретных, индивидуальных улучшений (зданий, сооружений) и соответствующей долей улучшения макроуровня – урбанизированной среды, в которой он находится. Итоговое значение стоимости собственно земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости обычно реализуются в виде следующих действий:

укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

определение стоимости земельного участка;

определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса на основе затратного подхода как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем зданий и сооружений за минусом их накопленного износа.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправданно при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Затратный подход – оценка стоимости земельного участка и произведенных улучшений.
Рыночный (сравнительный, сопоставительный) подход. Этот подход применим, когда существует развитый рынок недвижимости, включая землю, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается в том, чтобы проанализировать максимум информации этого рынка, сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной стоимости оцениваемого объекта. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов.

Последовательность действий оценщика при применении данного подхода примерно следующая.

- Выделяются данные о характеристиках сделок с сопоставимыми объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости.

- Производится проверка собранной информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление специфических условий продажи и возможных обременений различного характера.

- Вносятся необходимые корректировки стоимости объекта оценки по отношению к объектам-аналогам.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом сравнения продаж часто используются методы математической статистики с достаточно детальной параметризацией основных характеристик оцениваемого объекта и выявленных аналогов при различных способах их сопоставления и алгоритмах построения итоговой оценки.

Рыночный подход – оценка объекта исходя из стоимости объектов-аналогов при наиболее эффективном использовании.


Глава 2. «Состояние и перспективы развития рынка

недвижимости в России».
1. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

Исследования рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.6
1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы.


Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку знаменитого Лени Голубкова и т. д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах, реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.
2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы.
Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного — эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных — преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков — и недвижимости, и рекламного — назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.
3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы.

Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.
4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы.
Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000 х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.
Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.
5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время.
Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Основные проблемы современного рынка недвижимости России.7
За последние пятнадцать лет появились мно­гочисленные исследования о тяжелых последстви­ях социалистического эксперимента в нашей стра­не. По крайней мере одно из них мы будем пре­одолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей сре­ды, для которых она создавалась. Выделим фунда­ментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов не­движимости современной России обладает призна­ками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом уста­ревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, дос­таточно совершить экскурсию по любому россий­скому городу. Однако, куда бо­лее серьезной проблемой является наличие при­знаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обес­ценении недвижимости в силу устаревших архитек­турных, технических и иных решений, применен­ных при создании этого объекта. Примеров в рос­сийской практике более чем достаточно. Напри­мер, клуб или дворец культуры, которые превра­щаются в площади для коммерческой аренды (зат­раты на реконструкцию и перепланировку- функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бы­тового обслуживания, отапливаемое паром (затра­ты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (эконо­мической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в по­казателях, характеризующих загруженность мощ­ностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м3 пиломатериалов в год, однозначно обесце­нится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 - 100 тыс. м3 пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имуще­ственный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического изно­са минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количе­ство предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, еще более негативной по сравне­нию с износом тенденцией следует считать пробле­му интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землеполь-зования, архитектуры, налогооблажения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по соци­алистическим принципам структуру рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe со­здавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного на­лога или арендной платы) и оценочной зоны. Бес­спорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народ­ной стройки или просто рабского труда тысяч со­ветских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного горо­да, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекват­ные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-­десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток размес­тить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подра­зумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необ­ходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы пре­вращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже пережи­ваем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.


  1. Инфраструктура рынка недвижимости.


Формирование и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлторские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости.

Риэлторские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, подразделяются на три группы:

Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.

Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах.

Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм – это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.

Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения.
Профессиональные общественные объединения.
Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли друг друга, чтобы сделка совершилась к обоюдному интересу и чтобы результат сделки был юридически чистым и неоспоримым. Стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью. Специалистов выпускают не только учебные заведения России. Задачу профессиональной подготовки взяли на себя профессиональные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов (РГР).8

В Российской гильдии риэлторов представлены компании, работающие по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью, ипотечное кредитование более чем в 70-ти регионах Российской Федерации.

Миссия РГР - Создание и развитие в России цивилизованного рынка недвижимости.

Цель РГР (в соответствии с уставом) - содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для еe участников, использование собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора.

Предмет деятельности Гильдии:

Для удовлетворения интересов и потребностей своих членов Гильдия осуществляет следующие виды деятельности:

Высшим органом управления Гильдии является съезд, следующая ступень управления - это совет региональных и профессиональных представителей, куда входит 52 человека организации и который собирается 2 раза в год. Совет включает представителей всех профессий риэлторского направления: посредников, инвесторов, оценщиков, риэлторов, работающих на первичном и вторичном рынках и др.

Текущей работой в Гильдии руководит Совет оперативного управления. Это постоянно действующий коллегиальный орган управления, который вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Гильдии, кроме отнесенных Уставом, корпоративными нормативными актами Гильдии к исключительной компетенции Съезда и Совета региональных и профессиональных представителей РГР. Созывается Президентом не реже 2-х раз в 3 месяца. В состав совета входит на 2006-2007 год 43 человека.

В настоящий момент президентом РГР является Романенко Александр Юрьевич.

Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности.

При вступлении в РГР фирма должна предоставить учредительные и уставные документы, подтверждающие, что операции с недвижимостью являются основным видом деятельности, затем подписывают Кодекс этики Гильдии.

Российская гильдия риэлторов занимается профессиональной подготовкой специалистов. Например, с 6 по 9 декабря 2006 года в Национальном учебном центре риэлторов прошли очередные курсы для начинающих аналитиков «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» в объеме 32 учебных часа.

Авторский курс читал Стерник Геннадий Моисеевич. Слушателям в качестве раздаточного материала было предоставлено методическое пособие «Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – Москва, ноябрь 2006.

На курсах присутствовало 32 человека из Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Волгограда, Новосибирска, Тюмени, Волгограда, Ижевска, Кемерово, Новокузнецка, Омска, Ростова-на-Дону, Рязани, Стерлитамака, Твери, Уфы, Уральска (Казахстан). В составе слушателей впервые более половины составляли люди не только со специальной подготовкой (экономика, статистические методы и программы, базы данных), но и с собственным опытом аналитической работы на рынке недвижимости.

Слушатели единодушно дали высокую оценку организации и проведению занятий, качеству раздаточного материала и предложили ряд рекомендаций по дальнейшему их совершенствованию. Рекомендации, сводятся в основном, к расширению содержания занятий: проведению большего количества практических расчетов, более детальному изложению отдельных разделов, бизнес-туров по новостройкам Москвы и др.

Наиболее интересное предложение – подготовка и проведение курсов второго уровня, для «продвинутых» аналитиков, в том числе для сертифицированных.

На этих курсах можно было бы рассмотреть такие новые разделы:
- Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая и кибернетическая система (инфраструктура рынка недвижимости, структура объектов, субъектов, процессов и операций на рынке, основные закономерности  рынка как колебательной системы),
- Новые методики анализа рынка составных объектов (новостройки, бизнес-центры, коттеджные поселки и т.п.)  в условиях недостаточной и недостоверной информации,
- Методология использования результатов анализа рынка недвижимости при проведении инвестиционного консалтинга и оценки, и др.
Рынок, на котором действуют риэлторские фирмы, можно отнести к его организованным формам. Вместе с тем продолжает действовать стихийный рынок недвижимости на котором действуют в основном маклеры-индивидуалы. Эту часть рынка отличает существенный разброс цен в отличии от среднерыночных и правила, которые устанавливают для себя участники сделки. По мере становления цивилизованного рынка недвижимости, на котором будут действовать профессионалы, имеющие лицензию и прошедшие сертификацию, доля стихийного рынка будет уменьшаться, так как гарантии риэлторских фирм намного весомее.

Одной из форм деятельности профессиональных объединений риэлторов является организация мероприятий пропаганды на рынке недвижимости.
В Центральном Доме Художника 15-18 марта прошла специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость 2007»9, организованная компанией «Привет-Экспо».

Эта выставка проходит в Москве с 1998 года дважды в год - весной и осенью и за девять лет своего существования успела стать одной из примечательных московских традиций. И не только. Эта выставка, по словам первого заместителя мэра Москвы и руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Владимира Ресина, приобрела репутацию серьезного российского форума инвесторов, строителей и риэлторов. Здесь можно получить ответы на вопросы о механизмах приобретения новых квартир и ипотечного кредитования, о том, как будет развиваться столица, какие дома и другие объекты недвижимости будут строиться во всех административных округах города и в Подмосковье.

Работа городской выставки-ярмарки «Недвижимость 2007» традиционно сопровождалась обширной деловой программой, в рамках которой были проведены семинары, круглые столы и конференции, затрагивающие актуальные проблемы на рынке недвижимости и строительства.

Следует отметить некоторые из мероприятий:


В числе 130 участников были представители строительных, инвестиционных компаний, банки и банковские структуры, операторы рынка недвижимости, юридические и страховые фирмы с крепкой деловой репутацией.

 Среди участников были: Сбербанк России, Банк Москвы, Домостроительный комбинат №1, компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Пик Регион», Строительное управление-155, Мосжилрегистрация, Первая ипотечная компания и многие другие.

 Деловая программа выставки была по-настоящему деловой: встречи, семинары, круглые для разных целевых аудиторий. Руководитель этого проекта Нина Трофимова рассказала, что на разных этажах ЦДХ одновременно проходили две выставки, посвященные жилью: «Недвижимость-2007» - продажа и консультации о квартирах в Москве и выставка-ярмарка «Второй дом».

 Сегодня цены на квадратные метры в городе и Подмосковье практически сравнялись, поэтому проект «Второй дом» подразумевает не только загородную недвижимость, а и вторую квартиру в Москве, за городом, в ближнем и дальнем зарубежье. Здесь же можно было узнать об особенностях инвестирования в строительные объекты в столице и другие уголки света.

В рамках выставки вел работу официальный консультационный центр, где посетители могли получить совершенно бесплатную консультацию по вопросам юридических, налоговых, имущественных прав от официальных представителей городских структур, органов власти и Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.  

 Работу в консультационном центре вели высококвалифицированные юристы в области имущественного и финансового права, которые отвечали на вопросы о социальных жилищных программах в городе Москве.

 Кроме того, все желающие могли получить бесплатные консультации по вопросам приватизации, получения жилья в порядке улучшения жилищных условий, решения жилищных споров в суде, вопросы участия в долевом строительстве, инвестиционной деятельности, анализ договоров, в том числе переуступки прав требований и другие юридическим вопросам.

Консультации давали: член Московской коллегии адвокатов А.В.Молохов, В.Порубиновская – ведущий консультант-помощник адвоката, консультанты Болдинова М., Бордукова М., Сафонова К., Романов Р., Беспятых М.

Выставочная деятельность является одной из форм развития инфраструктуры рынка недвижимости, которая направлена на внедрение рыночных методов и привлечение инвесторов в сферу недвижимости.
Управление недвижимостью.
По мере становления российского рынка недвижимости все большее значение приобретает обеспечение экономически эффективного функционирования объектов недвижимости. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми, складскими и производственными центрами, а также имущественными комплексами и развитой инфраструктурой – это достаточно сложный вид предпринимательской деятельности. Знание основ хозяйственного права, технологии эксплуатации и ремонта зданий, сооружений и инженерных сетей должно быть дополнено владением финансовым менеджментом, теорией оценки недвижимости, инвестиционным анализом, методами управления проектами, включая развитие объектов и минимизацию рисков. Только комплексное использование такого инструментария позволяет включить недвижимость в группу эффективно работающих активов.

Подготовка профессиональных управляющих недвижимостью актуальна не только для российский фирм, владеющих недвижимой собственностью, но и для коммерческих банков и инвестиционных структур, у которых проявляется интерес к доверительному управлению недвижимостью своих клиентов.

По мере увеличения инвестиций в недвижимость будет расти роль предпринимателя-застройщика. За рубежом таких профессионалов называют девелоперами и в сфере их деятельности находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкцию или реставрацию) объектов. Для такой работы требуется широкий диапазон знаний в области предпринимательской деятельности, землеустроительных работ и собственно строительства.
Электронный риэлтор - новый сервис от IRN.RU.

Аналитический центр www.irn.ru представляет новый уникальный online сервис – «Электронный риэлтор». Впервые этим сервисом могли воспользоваться все желающие на стендах аналитического центра www.irn.ru в рамках выставки «Недвижимость-2007», которая прошла в Центральном Доме Художника (ЦДХ) на Крымском Валу с 15 по 18 марта 2007 года. После 18 марта «Электронный риэлтор» стал доступен в Интернете по адресу www.irn.ru/er.

Электронный риэлтор – новый уникальный on-line сервис, разработанный аналитическим центром www.irn.ru. Этот сервис позволяет моментально просчитать экономику покупки или обмена жилья исходя из обозначенного бюджета, минуя многочасовую работу с газетами, каталогами, базами данных, а также прозвон агентств.

Не секрет, что каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса - покупкой или обменом жилья - теряет на это уйму времени. Можно потратить от нескольких часов до нескольких недель на то, чтобы облазить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость разных квартир и пообщаться с риэлторами, чтобы, наконец, понять нереальность одной сделки и возможность другой. Однако этот же результат можно получить фактически сразу, даже не обращаясь к перебору конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и делает электронный риэлтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риэлтор может помочь как прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, так и людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риэлтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данным. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риэлтора сразу же видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так уж далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет, скорее всего, на самом деле будет нужен для обмена или покупки желаемой квартиры.

Электронный риэлтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что как любая компьютерная программа, электронный риэлтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если надо достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риэлтор незаменим!

Печатные издания.

На этапе формирования цивилизованного рынка недвижимости особая роль отводится средствам массовой информации, которые должны донести до большинства россиян правила игры на этом рынке, деловую и рекламную информацию, помочь тому, чтобы субъекты рынка нашли друг друга.

Парадный подъезд - Первый в Воронеже специализированный глянцевый журнал, предназначенный для желающих приобрести и обустроить новое жилье, купить или арендовать помещение для бизнеса. Цель издания – распространение информации о конкретных предложениях на рынке недвижимости Воронежа. Распространяется через торговую сеть и по подписке, осуществляется адресная доставка.

ИД "Коммерсант" - Крупнейший издательский дом, специализирующийся на выпуске печатных и электронных изданий, посвященных сфере экономики, предпринимательства и торговли.

Твоя Квартира - Специализированное издание по недвижимости
Журнал выходит 1 раз в неделю -  в субботу, тираж 8000 экземпляров.
Единственное издание, где выходит глянцевая карта города Кирова формата А2.

Commercial Real Estate - Журнал Commercial Real Estate является ведущим журналом в области коммерческой недвижимости в России. Уже в течение трех лет он снабжает своих читателей актуальной информацией о событиях на рынке, предоставляет объективную качественную аналитику о проблемах и тенденциях его развития. Журнал стал незаменимой площадкой для общения профессионального сообщества и поиска деловых партнеров и эффективным инструментом для поиска помещений.

Realtyweb.ru - Некоммерческий информационный сайт о недвижимости: статьи, новости, новостройки, агентства недвижимости. Продажа и аренда квартир в Москве. Офисы. Бизнес-центры.

Эксперт - На сегодняшний день группа компаний "Эксперт" представляет собой разветвленную международную издательскую и исследовательскую группу. Деятельность группы компаний "Эксперт" ориентирована на создание всего комплекса информационных и аналитических продуктов, содействующих российским компаниям в их развитии, помогающих ориентироваться в сложном мире современной экономики и бизнеса.

Вятский Наблюдатель, информационно-аналитический еженедельник - "Вятский наблюдатель" - частное независимое издание. Его первый номер вышел в апреле 1991 года. Основу содержания еженедельника составляют местные новости и аналитические материалы на политические, экономические, социальные, культурные и спортивные темы, а также федеральные и международные новости. Победитель конкурса в рамках программы "Поддержка российских независимых СМИ", проводимого Фондом Сороса, дипломант IV Всероссийского фестиваля СМИ "Вся Россия-99".

Несомненно, что рост объемов информации сам по себе не обеспечивает информационную достаточность для быстрого внедрения рыночных механизмов. Кроме того, мнения авторов публикаций нередко противоречивы, особенно это касается динамики цен на различных сегментах рынка и количества сделок. Многие участники рынка стараются не давать о себе информацию, выходящую за рамки рекламы. Явно недостаточна информация из официальных источников и властных структур, что затрудняет понимание правил игры, которые часто корректируются как на местном, так и на федеральном уровне. Плохо обстоит дело с информацией о покупателях недвижимости, как о предъявителях спроса, - какова величина потенциального спроса на различных сегментах рынка, какие существуют возможности для инвестиций.
Подготовка специалистов для рынка недвижимости.
Рассматривая сферу недвижимости как область специализации, необходимо сказать о профессионалах, специализирующихся в этой сфере.

В 90-е годы подавляющее большинство профессиональных участников рынка недвижимости – агенты, маклеры, брокеры, риэлторы, девелоперы и другие – не имели специального образования. Однако время настойчивых самоучек и талантливых самородков прошло, ситуация на рынке стала требовать высокого уровня профессионализма. Поэтому стали появляться и развиваться различные формы и методы подготовки специалистов для динамично развивающейся сферы деятельности.

Профессиональная подготовка включает сегодня изучение конкретных законодательных и нормативных актов, технологии работы с клиентами и проведения сделок, а также норм и правил профессиональной деятельности, включая правила этикета, понятия о честности, обязательности и ответственности как принципах любой деятельности.

Примером может служить действующая в Москве школа менеджеров «Арсенал», которая взаимодействует со многими риэлторскими фирмами. Директора и ведущие специалисты этих фирм принимают участие в работе школы в качестве преподавателей, а сами фирмы являются будущими работодателями для выпускников.

Аттестация специалистов рынка недвижимости по квалификациям «агент», «брокер». Аттестация проходит в форме письменного тестирования. Проводится в "Арсенале" не реже 1 раза в месяц. Количество тестовых вопросов: на квалификацию "Агент" - 138, на квалификацию "Брокер" - 150. Аттестация считается успешно пройденной при условии не менее 75% правильных ответов. Стоимость участия в аттестационном испытании - 60 у.е. Для слушателей бизнес-курса "Брокер по недвижимости" аттестационное испытание проводится бесплатно. Успешно прошедшим аттестацию выдается аттестат стандарта Российской Гильдии Риэлторов, подтверждающий квалификацию специалиста.

Подготовка и повышение квалификации занимают большое место в деятельности профессиональных объединений риэлторов, которые проводят для своих членов курсы и семинары с привлечением представителей государственных органов управления, ученых, отечественных и зарубежных преподавателей и специалистов по различным аспектам деятельности рынка недвижимости.
Услуги на рынке недвижимости.
В настоящее время на рынке недвижимости предлагается значительное количество услуг, которые по своему содержанию подразделяются на следующие виды: посреднические; проектно-изыскательные; строительные; кредитные; оценочные; страховые; информационные; консультационные; маркетинговые; рекламные; нотариальные; юридические; охранные; ремонтно-отделочные; дизайнерско-оформительские; санитарно-гигиенические; сантехнические; социальные; транспортные.
Лицензирование деятельности в сфере недвижимости.
В целях обеспечения защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства, а также проведения единой государственной политики в области лицензирования отдельных видов деятельности Правительство РФ постановлением от 26 января 2006 г. №45 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности» утвердило Порядок ведения лицензионной деятельности и отнесло к лицензируемым следующие виды деятельности, связанные со сферой недвижимости:


Этим постановлением определено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование риэлторской деятельности и проектно-изыскательных работ, связанных с использованием земель на подведомственных территориях. Лицензированию подлежат следующие виды деятельности:

  1. Продажа жилых помещений с аукциона и на конкурсной основе.

  2. Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции.

  3. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием.

  4. Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений.

  5. Деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.


как юридических, так и физических лиц.

Наличие лицензии у риэлторской фирмы является для клиентов одной из гарантией безопасности при совершении сделки, что в сочетании с членством этой фирмы в одной из профессиональных общественных организаций риэлторов должно свидетельствовать о её надежности как партнера.

Лицензия аннулируется при обоснованных жалобах граждан на противоречащие законодательству действия риэлторской фирмы в процессе совершения сделок и при передаче конфиденциальной информации третьим лицам.

Лицензии выдаются на срок от одного года до пяти лет, причем на каждый вид деятельности требуется отдельная лицензия.

В процессе лицензирования от риэлторских фирм требуется, чтобы помещение для работы с клиентами соответствовало определенным стандартам и чтобы юридический адрес фирмы совпадал с фактическим.

Лицензирование ставит барьер для непрофессиональных и недобросовестных риэлторских фирм, но порой происходит и отсев эффективно работающих фирм, которые не в состоянии обеспечить предъявляемые требования.

Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

3. Криминальные аспекты рынка недвижимости.
1   2   3   4


Первый уровень
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации