Дипломная работа - Договор аренды нежилого помещения - файл n1.rtf

Дипломная работа - Договор аренды нежилого помещения
скачать (1455.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.rtf1456kb.10.09.2012 13:53скачать
Победи орков

Доступно в Google Play

n1.rtf

  1   2   3   4   5   6   7   8
План

ВВЕДЕНИЕ. 2

1. ОБЪЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 4

1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды. 4

1.2. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения. 10

1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. 33

2. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 45

2.1. Основания изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения. 45

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения. 55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 64

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 68

Нормативные акты. 68

Научная литература. 70

Журнальные и газетные статьи. 72

Судебная практика. 73

ПРИЛОЖЕНИЕ (ФОРМА ДОГОВОРА НА АРЕНДУ НЕЖИЛОГО ФОНДА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ). 76

ВВЕДЕНИЕ.


Актуальность темы. В современных условиях перехода к рыночной экономике, выбранная тема становится все более актуальной. Договор аренды нежилого помещения является самым распространенным видом договора среди юридических и физических лиц, а так граждан-предпринимателей. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели, а тем более физические лица не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

Кроме того, для создания предприятия, организации необходим юридический адрес, а регистрационная палата не принимает документы на регистрацию без гарантийного письма, в котором потенциальный Арендодатель гарантирует предоставление помещения в аренду, а аренда офиса в жилом помещении не разрешена Гражданским кодексом РФ (далее по тексту ГК РФ), т.к. в п. 2 ст. 288 ГК РФ дано определение жилого помещенияэто помещение предназначенное для проживания граждан, а в п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Объект исследования: договор аренды нежилого помещения.

Предмет исследования: современные проблемы регулирования правоотношений аренды нежилого помещения.

Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.

Задачи исследования:

  1. Исследовать объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения.

  2. Раскрыть особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

  3. Разработать конкретные рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.



1. ОБЪЕКТ, ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1.1. Нежилое помещение, как объект договора аренды.


Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет.

В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.

Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.

Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней.

В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.1 была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.2

Закон г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» определяет, что объекты нежилого фонда – это отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.3

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.4

В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» - это самостоятельное «узкое» понятие.

Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.5

В Приложении № 1 под названием «Положение о порядке учета и оформления, прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве», к Постановлению Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», дается определение понятий: нежилой фонд – это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения – это отдельные строения и их часть, неиспользуемые для проживания граждан; отдельные строения – здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосГорБТИ).6

Из данного Постановления следует, что нежилое помещение – это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение.

В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.7

В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.8

Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».

В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.9

В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.

Рассмотрим точки зрения ученых-юристов на эту проблему.

В юридической литературе ряд авторов придерживаются точки зрения, согласно которой понятие «здание» включает весь спектр нежилых и жилых строений, как здание в целом, так и его часть.

И. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.10

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.11

Анализ этих точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный зданиям и сооружениям режим и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.

Другая группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

В. В. Витрянский подчеркивает, что в отношении аренды нежилых помещений, какие- либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.12

Т. Брагинская, комментируя § 4 гл. 34 ГК РФ, поддерживает точку зрения, утверждая «следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме».13

Проанализировав данные точки зрения, можно сделать вывод, что если в договоре аренды нежилого помещения применяются общие нормы аренды, то значит, нежилое помещение не является частью здания, а является отдельным объектом аренды.

О.Н. Садиков, выдвинул третью точку зрения, согласно которой, понятие «нежилое помещение», как составная часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся.14

Точка зрения И. Исрафилова нам более близка, хотя к данным правоотношениям применяются не только специальные (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и общие нормы о договорах аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ), например ст. ст. 610, 613, 615, 619, 620 ГК РФ и т. д.

Т.Ю. Комарова, поддерживая позицию И. Исрафилова, в своей статье «Нежилые помещения, как объект аренды» утверждает, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений). Она также предлагает §4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Не случайно, что несмотря на различия в понимании термина «нежилых помещений», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, термин - нежилое помещение всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.

Необходимо отметить, что наиболее существенные черты договора аренды, как относимость его к недвижимости, связь с земельном участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутые § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами гл. 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами § 1 (Общие положения об аренде) или § 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договора аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить судебно-арбитражная практика.

Хотя, посмотрев арбитражную практику, суды также применяют к данным правоотношениям как общие, так и специальные нормы.15
  1   2   3   4   5   6   7   8


План ВВЕДЕНИЕ. 2
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации