Контрольная работа - Роль и место недвижимости в экономической деятельности - файл n1.doc

Контрольная работа - Роль и место недвижимости в экономической деятельности
скачать (96 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc96kb.08.07.2012 16:51скачать

n1.doc



Содержание:
Введение ……………………………………………………………2

I. Роль и место недвижимости в экономической

деятельности……………………………………………………….3

II. Страхование недвижимости……………………………………….7

    1. Основные положения страхования недвижимости………..8

Заключение………………………………………………………..15

Список используемой литературы……………………………….16
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

I. Роль и место недвижимости в экономической

деятельности
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество». Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Основной, базовый, объект недвижимости – земля – занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля как территория государства или субъекта федерации выполняет политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ определяет, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.


II. Страхование недвижимости

В настоящее время, в России застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.

Список вариантов имущественного страхования велик.

Застраховать собственность можно, от:

• пожара;

• повреждения водой из отопительных, водопроводных,

канализационных систем;

• стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя,

бури, града, ливня и т.д.;

• взрыва, в том числе взрыва бытового газа;

• кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

При этом можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.

Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.



    1. Основные положения страхования недвижимости


Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущест­венного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) воз­местить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имуществен­ными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.

Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной фор­ме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть за­ключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком стра­хователю. На основании его письменного или устного заявления страхового поли­са (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в пись­менной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие стра­хователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтвер­ждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертифи­ката и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового по­лиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхова­ния. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фами­лию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.

Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора стра­хования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобрета­теля), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страхо­вым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора стра­хования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих инте­ресов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссыл­ка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достиг­нуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхова­нию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собствен­ники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фунда­мент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

Существенным условием любого договора страхования недвижимости являет­ся также определение характера события, на случай наступления которого осу­ществляется страхование (страховой случай).

Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недви­жимое имущество можно также застраховать на случай:

— аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализа­ционных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого поме­щения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;

— взрыва;

— проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

— ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

— стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, бу­ря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);

—удара молнии;

— падения летательных аппаратов и их обломков;

— наезда самоходного транспортного средства;

— противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.

Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недви­жимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за горо­дом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность — залив квартир.

К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся также срок действия договора и размер страховой суммы.

Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховщик обязуется вы­платить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключе­ния договора страхования.

В том случае, когда в договоре страхования имущества страховая сумма уста­новлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового слу­чая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).

Если недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимо­сти, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страхо­вая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.

Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущест­ва (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предель­ный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страхов­щика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не пре­вышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанав­ливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не вы­плачивается.

Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недви­жимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахожде­ния в день заключения договора страхования.

Гражданский кодекс РФ установил последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ни­чтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесе­на не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в разме­ре, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

Размер страховой суммы напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхо­вания.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обя­зательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридиче­ских лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п. Зет. 935 ГК РФ).

Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении это­го имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имуще­ства подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находи­лось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

Таковы основные понятия и правила при страховании недвижимого имущества.


Заключение

Страхование недвижимости трактуется как отрасль страхования, в которой объектом страховых правоотношений выступает имущество в различных видах; его экономическое назначение - возмещение ущерба, возникшего вследствие страхового случая. Застрахованным может быть имущество как являющееся собственностью страхователя, так и находящееся в его владении, пользовании, распоряжении. Страхователями выступают не только собственники имущества, но и другие юридические и физические лица, несущие ответственность за его сохранность.

В настоящее время страхование приобретает все большее значение. Устраняя или ослабляя момент риска в бытовой или хозяйственной деятельности человека или юридического лица, страхование дает ему возможность действовать с большей уверенностью и стимулирует его активность, а это способствует развитию производительных сил.

Правилами страхования имущества устанавливается, что на страхование принимаются основные и оборотные фонды, объекты незавершенного производства, капитального строительства, товарно-материальные ценности, домашнее имущество. Застраховать можно все имущество или часть его, а именно: строения, отдельные объекты, машины, здания, оборудование, в том числе имущество, переданное в аренду.

Страхование способствует как технологическому и экономическому развитию, так и одновременно стабилизации социальной обстановки, поскольку, уменьшая зависимость имущественного положения участников хозяйственной и иной общественной жизни от всякого рода случайностей, делает их социально-экономическое положение более устойчивым.
Список используемой литературы:

  1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – 4-е изд.,

перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2006. – 655с. – (Кристалл

знаний).

2. Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и

сделок с ним// Страховое дело. – 2002, №5. с.7-11.

3. Гришаев С. Страхование недвижимости // Хозяйство и право. –

2000, №11. с. 99-103.

4. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина

В.И. – М.: Дело, 2006.

5. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред.

А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. -

492 с.

6. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая).

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание

законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

  1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на

недвижимость, имущество и сделок с ним». - №122-ФЗ от 21.07.97.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. -

М.: Экономикс, 2000. - 92 с.




Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации