Контрольная работа - Законодательные и нормативно-правовые акты в области рынка недвижимости в России - файл n1.doc

Контрольная работа - Законодательные и нормативно-правовые акты в области рынка недвижимости в России
скачать (117.5 kb.)
Доступные файлы (1):
n1.doc118kb.07.07.2012 22:37скачать
Победи орков

Доступно в Google Play

n1.doc

Содержание

Введение.

Правовое регулирование рынка недвижимости в России…………………………...3


Законодательная основа имущественно - земельных отношений…………………10

Ответственность за нарушение земельного законодательства…………………….12

Жилищное законодательство………………………………………………………...14

Законодательство по приватизации………………………………………………….22

Заключение.

Список используемой литературы.

Введение

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости .

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно – объект недвижимости не только особый товар, но одновременно капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

Однако владение недвижимостью – это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

Правовое регулирование рынка недвижимости в России


Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем полувекового забвения. Происходящие в России экономические преобразования, в особенности процессы приватизации государственного (муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить права собственника или иного законного владельца на недвижимое имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на недвижимое имущество.

В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим.

Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности и равенство ее защиты. Недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте, может находиться не только в государственной или муниципальной собственности, но и в частной собственности любых граждан и юридических лиц, которые вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с другом. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое недвижимое имущество, количество и стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого правила могут устанавливаться впредь лишь законом.

Вещные права на недвижимое имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права других лиц на недвижимое имущество производны от прав собственника и возникают, как правило, по его воле. Вещные права по своему содержанию по сравнению с правом собственности, предоставляющим субъекту наиболее широкий круг правомочий в отношении принадлежащего ему имущества, являются ограниченными, но защищаются наравне с правом собственности.

Вместе с тем, нормативные акты о приватизации определяют перечень недвижимого имущества, которое может находиться исключительно в государственной собственности, и приватизация которого запрещена. В этот перечень входит имущество определенных государственных предприятий и учреждений, а также автомобильные дороги общего пользования, недра, лесной фонд, водные ресурсы.

Участки недр, лесного фонда, обособленные водные объекты предоставляются в пользование юридическим лицам и гражданам за определенную плату, как правило, после проведения торгов или конкурсов и на основании лицензии. Земельные отношения в настоящее время регулируются многочисленными нормативными актами различного уровня.

Созданию рынка недвижимости, т.е. свободного перехода объектов недвижимости от одних лиц к другим, способствует отсутствие в Основных положениях программы приватизации каких-либо ограничений на перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом его собственником. Определенные ограничения всегда существовали на свободное отчуждение собственником принадлежащего ему земельного участка. Эти ограничения окончательно сняты Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы.

Помимо производных способов возникновения права собственности на недвижимые объекты, когда право собственности у приобретателя имущества возникает по воле предшествующего собственника, право собственности на недвижимые объекты может возникнуть впервые, например, при строительстве этих объектов лицом для себя за счет собственных или заемных средств.

Жилые многоквартирные дома и иные крупные недвижимые объекты строятся, как правило, путем объединения денежных и иных средств граждан и юридических лиц на основе долевого участия в строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг - жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.94г. N 1182.

Признание законодательством РФ жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами собственности предполагает совместное решение собственниками этих объектов вопросов эксплуатации здания, неотъемлемой частью которого являются эти объекты.

Кодекс предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку в определенных случаях, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в силу приобретательной давности, когда лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником недвижимого имущества, добросовестно и открыто владеет им как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства на территории России в отношении приобретения и осуществления прав на недвижимое имущество предоставляется национальный режим, т.е. они обладают такой же правоспособностью как российские граждане и юридические лица за изъятиями, установленными законом. Иностранные инвесторы в России имеют право осуществлять инвестирование, в том числе путем приобретения предприятий, имущественных комплексов, зданий, сооружений, иного имущества, а также прав пользования землей и иными природными ресурсами. Закон не предусматривает возможности приобретения иностранными инвесторами земельных участков в собственность.

Права собственника на недвижимое имущество защищаются законом. Он вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения или требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие же права на защиту предоставлены лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему недвижимостью по иному законному основанию. Принудительное изъятие у собственника имущества допускается только в случаях и в порядке, предусмотренном законом (ст. 235 Кодекса).

Если прекращение права собственности на недвижимое имущество по решению государственных органов не является санкцией за совершенное правонарушение, собственнику гарантируется полное возмещение убытков.

Конечно, признания и защиты со стороны государства прав частных собственников на недвижимое имущество еще недостаточно для формирования рынка недвижимости, который предполагает, прежде всего, свободный переход прав собственности или иных прав на недвижимое имущество от одних участников имущественного оборота к другим. Гарантией защиты прав собственников недвижимого имущества и иных лиц могло бы стать закрепление в законе требования обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению любых объектов недвижимости. В соответствии с Кодексом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон (ст. 163). В настоящее время требование обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью содержится в ГК РСФСР 1964г. в отношении договоров купли-продажи жилых домов, одной из сторон в которых выступают граждане, в Законе РФ О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства от 23.12.92г. N 1496-1 в отношении договоров купли- продажи принадлежащих гражданам земельных участков, в Кодексе в отношении договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки). Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Но если закон требует нотариального оформления сделок для возникновения залогового права, которое по сравнению с правом собственности является ограниченным вещным правом на чужое имущество, то тем более должны нотариально удостоверяться любые сделки, влекущие переход права собственности на недвижимое имущество независимо от его вида и собственника.

В рыночных условиях актуальным становится вопрос оценки недвижимости. В настоящее время отсутствует единая система объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению налогов и иных обязательных платежей в бюджет.

Объективная информация о реальной стоимости недвижимого имущества необходима как для самого собственника, так и для других участников коммерческого оборота. Оценка недвижимости требуется для защиты интересов собственника или иного законного владельца в суде при определении размера ответственности правонарушителя за уничтожение или разрушение недвижимого имущества, например, или для определения начальной продажной цены объекта недвижимости при обращении на него взыскания путем продажи с публичных торгов. Для решения этих задач должна быть создана государственная система оценки недвижимости. Она должна быть постоянно действующей, реагирующей на изменения как в экономике страны (в связи с инфляционными процессами, изменениями в законодательстве и т.п.), так и на изменения в жизни города.

Высокая ценность и социальная значимость недвижимых объектов предполагают соблюдение принципа публичности, который выражается в требовании государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Это требование закреплено в ст. 131 Кодекса, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Таким образом, гарантируется несомненность юридически значимых действий в отношении недвижимости. С моментом регистрации связывается возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В случае отчуждения недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации этого имущества.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, может влечь ее недействительность (например, для договора об ипотеке, договора купли-продажи жилого дома).

Регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и иные недвижимые объекты осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству через свои районные отделы в соответствии с Временным Положением, утвержденным приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Вот лишь краткий обзор некоторых наиболее значимых нормативных актов, который позволяет судить о состоянии и развитии правовой базы рынка недвижимости в России.

Законодательная основа имущественно - земельных отношений

В соответствии с конституцией РФ, земельное законодательство является предметом ведения РФ и субъектов РФ и состоит из земельного кодекса РФ (ЗК РФ), иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

С принятием ЗК РФ права на земельные участки, являющиеся предметом сделки, на которых находятся объекты недвижимости, переходили в соответствии со статьями ГК РФ. С принятием ЗК РФ сформирован правовой механизм по организации и управлению земельными отношениями в условиях формирования земельного рынка.

Федеральное законодательство. Земля как объект недвижимости имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден «Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков», а в июне 1993г. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли-продажи земельного участка – купчую.

Долгое время земли, в том числе городские, не имели стоимости, что являлось причиной их неэффективного и бесхозяйственного использования. С развитием рыночных отношений возникла необходимость создания таких условий, при которых невыгодно иметь неиспользованные земли. Поэтому в октябре 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю», который закрепил любое использование земли в Росси только на платной основе. Плата за землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя. Для защиты прав на земельные участки, создания эффективной системы платежей, осуществления государственного контроля и регулирования операции с землей введен Государственный земельный кадастр. Для информационного обеспечения кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель Правительство РФ разработало и приняло Положение о мониторинге земель в России.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земель.

Региональное законодательство. Для оперативного решения региональных проблем, связанных с управлением и распоряжением недвижимостью, субъекты Федерации на основе федерального законодательства принимают свои законы. В регионах самостоятельно формируется стратегия управления рынком недвижимости и создается необходимое законодательное, нормативно-правовое, информационное, организационное и финансовое обеспечение. Например, органы исполнительной власти Санкт-Петербурга и Самары выбрали в качестве основной формы земельных отношений передачу в собственность городских земельных участков. Некоторые регионы, рассматривающие городские земли как ограниченный, не воспроизводимый ресурс исключительно высокой ценности, считают аренду городских земель приоритетной формой земельных отношений.

Основные вопросы, которые решаются на региональном уровне и являются предметом законодательного регулирования субъектами Федерации: строительство, эксплуатация и ремонт объектов недвижимости, приватизация, аренда, государственная поддержка инвестиционной деятельности, учетная политика, налогообложение, формирование бюджета, жилищные субсидии, займы и кредиты.

Законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправлении в РФ обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов владения, пользования и распоряжения и управления муниципальной собственностью.

Управление муниципальной недвижимостью входит в концепцию местного самоуправления. В ее состав включены средства местного бюджета, имущество органов местного самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, муниципальные предприятия, организации, банки и прочее недвижимое и движимое имущество. Согласно закону, органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе передать его во временное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать и совершать с ними иные сделки. Органы местного самоуправления обладают широким кругом полномочий в области земельных отношений, строительства, зонирования и планировки, развития производственной и социальной инфраструктуры. Контроль за землепользованием также является предметом ведения местного самоуправления.
Ответственность за нарушение земельного законодательства

Гражданско-правовые способы защиты прав собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли выполняют восстановительную и компенсационную функции и обеспечивают стабильность земельных отношений. Для обеспечения стабильности земельных отношений к нарушителям земельного законодательства применяются предупредительные и карательные меры в соответствии с административным, уголовным и трудовым законодательством, что предусмотрено ЗК РФ. Однако Кодекс не содержит ни перечня земельных правонарушений, за которые предусмотрена административная ответственность, ни информации об уголовной ответственности за совершение земельных правонарушений.

Субъектами земельных правонарушений могут быть собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Административной ответственности за совершение земельных правонарушений могут также подвергаться граждане, юридические и должностные лица, не относящиеся к данной категории, но причинившие вред этим лицам.

К административной ответственности за земельные правонарушения могут привлекаться государственные органы и их должностные лица при нарушении законодательства по распоряжению землей, правил выдачи правоустанавливающих документов на землю и правил государственной регистрации прав на землю и сделок с ней.

ЗК РФ устанавливает дисциплинарную ответственность должностных лиц и работников организаций, виновных в совершении земельных правонарушений, в случаях, если в результате ненадлежащего выполнения ими своих должностных или трудовых обязанностей организация понесла административную ответственность за проектирование, размещение и ввод в эксплуатацию объектов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель.

За нарушение прав собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов предусмотрено возмещение убытков в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Также в полном объеме возмещаются убытки, возникшие при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков.
Жилищное законодательство

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (см. раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее в ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

ГК сориентирован на создание в стране государственной системы регистрации прав на недвижимость европейского типа:

«Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ст. 131). Ту же формулировку можно увидеть и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако Российское государство сегодня не в состоянии обеспечить формирование объектов недвижимости (их физическое и юридическое обособление, выделение из всей массы недвижимости) в массовых масштабах, а потому не может гарантировать, что система регистрации прав на недвижимость способна защитить права приобретателей недвижимости от исков третьих лиц.

В качестве генерального направления выбрано создание в стране не кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном формировании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот. Именно по такому пути идет становление кадастра в Москве, Санкт-Петербурге и других субъектах Федерации. Это самый реальный вариант его создания, требующий весьма продолжительного времени для формирования его в полном объеме. Развернутая система регистрации только начинает формироваться, поэтому далеко не всегда регистрирующие органы обладают необходимой совокупностью информации, позволяющей дать однозначный ответ на все вопросы, возникающие по поводу прав на недвижимость, что влечет за собой увеличение времени, необходимого для проведения сделок, и одновременно существенно повышает риск.

В отличие от стран с развитыми системами регистрации прав на недвижимость и отлаженными процедурами перехода прав на недвижимость для российского рынка недвижимости характерны более высокие издержки проведения сделок.

Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

В системе законодательно-правовых актов особое место занимают жилищное право и акты, регулирующие сами жилищные отношения, а также связанные с жилищным строительством.

Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества.

Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.

Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ).

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой ~ государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов — ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.
Законодательство по приватизации

Государственная программа по приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ была утверждена Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. Порядок определения цены зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, составляющих недвижимое имущество, а также не жилых помещений в жилых домах приобретенных арендатором в собственность, остался прежним и в последних редакциях Указа.

Согласно ст. 217 ч. 1 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами. Данное положение учитывает, что в процессе разграничения государственной собственности субъекты Федерации и муниципальные образования становятся собственниками, в силу чего сами вправе определять, какие объекты подлежат приватизации.

Федеральным законом № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно Федеральному закону №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», не предусматривается нормативное регулирование стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества. Муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определенным им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

Приватизация – исключительно возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, ее субъектов, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

В соответствии с этим законом разрешена приватизация земли, на которой расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, возможна приватизация объектов культурного наследия, а также приватизация объектов социально-культурного и коммунально-бытового значения.

Этим законом исключен выкуп арендованного имущества и исключена приватизация путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют преимущественные права работников ОАО, созданных в процессе приватизации, на приобретение акций и арендаторов на выкуп арендованного недвижимого имущества.

Единственное, что может сделать арендатор, - это потребовать от арендодателя произведенные им неотделимые от арендованного имущества улучшения, если они выполнены с разрешения арендодателя.

Основополагающие принципы – безвозмездность (оплачивается только госпошлина и справки, само жилье передается формально бесплатно), однократность (каждый гражданин имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в домах государственного, муниципального или ведомственного фонда только один раз), добровольность (участие в приватизации – право, а не обязанность граждан, и отказавшиеся от оформления в собственность данного жилого помещения члены семьи не теряют право пользования им и сохраняют возможность приватизации другой жилплощади (например, после обмена).

На этих примерах наглядно видно, как динамично изменяется нормативная база, регулирующая вопросы экономико-социальной жизни общества, в данном случае в области управления недвижимостью. Поэтому полезно пользоваться сводным источником информации «Разъяснения о применении законодательства о приватизации и нормативно - правовых актов, регулирующих порядок разграничения собственности в РФ на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность».
Заключение

Каждый объект недвижимости удовлетворяет как социальные, так и экономические потребности отдельного человека и общества в целом.

Определение процессов объектов недвижимости – процесс многофакторный. Все классификации объектов недвижимости призваны обеспечить дифференцированный подход к выявлению особенностей той или иной однородной группы объектов недвижимости, осуществлению оценки отдельных объектов недвижимости, применению одинаковых юридических процедур к объектам одного класса и т.д. Данное обстоятельство свидетельствует о необходимости создания на различных уровнях власти в стране единых многоуровневых классификаций объектов недвижимости.

Имущественные отношения с объектами недвижимости основываются на действующих правах собственности на данные объекты. При этом необходимо помнить, что в России существует три нормы права – владения, пользования и распоряжения, - которые могут действовать на один и тот же объект недвижимости как совместно, так и порознь.

Особенность прав на земельные участки состоит в том, что кроме прав собственности на них распространяются вещные и обязательственные права, которые регламентируются Земельным кодексом РФ.

Принципы оценки объектов недвижимости тесно связаны между собой. Оценивая какой-либо объект, необходимо стремиться к учету всех принципов, составляющих основу затратного, доходного или рыночного подхода. Это необходимо, чтобы получить достоверную и точную оценку объектов недвижимости.

При организации и участии во всех во всех процессах на рынке недвижимости его субъекты используют значительное количество законодательных и нормативных документов. Это объясняется тем, что разрабатываемые с целью развития рынка недвижимости в современных экономических условиях страны правовое поле для таких сегментов рынка недвижимости, как земля и земельные отношения, жилье и приватизация и др., должно быть привлекательным для всех участков рынка и иметь как можно меньше признаков несовершенства.

Именно поэтому правовое поле в настоящее время столь насыщенно и имеет существенное значение для всех субъектов рынка недвижимости.

Список используемой литературы:

  1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер. 2-е издание. 2008 г.

  2. Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. – СПб: Изд-во «Юрид. Центр «Пресс»», 2002.

  3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

  4. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2003.

  5. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общ. ред. Л. Э. Лимонова, Т. В. Веласовой. – СПб.: «Леонтьевский центр», 2002.




Правовое регулирование рынка недвижимости в России…………………………...3
Учебный материал
© nashaucheba.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации